央行近日發生加強調整的信號——堅決取消轉按揭、加按揭貸款，不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款，不得發放假按揭貸款。有人為此擔心，此項禁令會不會影響正常房貸？[相關新聞：央行副行長：要堅決取消轉按揭 加按揭貸款]

    禁止轉按加按套牢炒房者

    張先生在銀行貸款80萬元購了一套價值110萬元的房子，還了20萬元的房貸之后，其房產市價漲到了200萬元，此時，他辦理了加按揭貸款業務，銀行按市價重新評估，給他160萬元的貸款額度，比原來的額度增加了80萬元。張先生拿這些錢部分用于再投資購房。部分干脆進入股市。

    取消轉按揭和加按揭，老百姓購房子會不會受到影響？“打擊目標主要是投資者。”中原地產項目部副總經理黃韜認為，由于加按轉按的目標客戶群主要是以投資為主的人群，叫停無疑打擊了以投資為主的購房者的投資行為。

    通過銀行按揭和轉按揭貸款，從購房到賣房，炒家們短則花費三五個月時間，長則一年。貸款炒房者往往見好就拋售，甚至短期內就轉手。一般情況下，無論是炒房者，還是自住購房者，貸款購房炒房的人達70％以上，分期付款和一次性付款購房的人不到30％。禁止轉按揭，下家不能貸款購房，炒房者就將被套牢。如果沒有人來接盤，而住房的出租收益又不能抵上按揭成本，其風險也只能是由自己來承擔了。

    辦理加按揭，既有部分炒房者，又有一些自住貸款購房人，還有一些貸款購了房的生意人，對于他們的影響都不會太大，政策本身也有利于減少銀行的貸款，降低貨幣的流動性。至于假按揭辦理的人本身就不多，如果不是開發商和銀行“內鬼”內外勾結，根本就辦不了假按揭，但一旦出現假按揭事件，對銀行就是直接損失，因此必須嚴防。

    正常二手房交易未被叫停

    王小姐較近打算購套二手房，由于手頭存款不足，原打算頭付10萬元購購一套60平方米的小戶型單位先住，等手頭充裕的時候再換大房。較近《補充通知》一出，王小姐又猶豫了。她認為，以后換房的頭付要提高到四成，是不小的一筆資金，加上高額利率，供樓壓力增大，所以王小姐在先借錢購大房還是推遲購房計劃以后再購兩個選擇中猶豫。

    針對央行表態要取消房貸轉按揭業務的消息，曾力攻轉按揭和加按揭的深發展總行住房與消費信貸部總經理柳博認為，正常二手房交易轉按揭不受影響，央行政策主要針對的是“轉加按”。

    柳博解釋說：“所謂‘轉加按’，就是為了加按揭所做的轉按揭，即有的銀行沒有加按揭業務，于是業主通過同名轉按揭，轉到可以辦加按揭的銀行，再辦加按揭，央行針對的就是這一業務。”據民生銀行北京管理部消費信貸主任劉紅介紹，二手房交易中，如出售的是還未解押（處于還款中）的房子，購方則需要借助銀行貸款購房，通過轉按揭的方式能比較順利地完成交易；但還有一種非交易類轉按揭，也叫同名轉按揭，則不以賣房為目的，而是想通過二次抵押房產獲得貸款。專業人士介紹說，在房價不斷攀升的行情下，加按揭可根據當下房產價值進行貸款評估，可獲得相對高額的貸款。

    鏈家地產專業人士介紹說，事實上以前大家更關注套房提高頭付的政策，但叫停加按揭才能達到落實套房提高頭付政策的效果。因為單純提高頭付款，購房者可以把自己的套房進行加按揭，貸出一部分款，或者是用親朋好友的房子辦理加按揭，同樣可以貸出一部分款來湊足頭付款；叫停加按揭后，相當于把這個漏洞填補了。

    禁令催生了貸款墊支業務

    隨著銀行停辦轉按揭和加按揭業務，擔保公司開始補空，催生了貸款墊支業務。

    目前部分擔保公司打出廣告，提供“墊資”服務。所謂“墊資”業務，即擔保公司頭先與賣家和購家雙方各簽訂一份全程委托合同，并進行公證。此后，公司為賣家墊付欠銀行貸款的資金以提前還貸，還清銀行貸款后，即可取消所抵押房產的抵押權證。擔保公司再受購家委托繼續以此抵押房產申請貸款，銀行所發放的貸款則直接進入公司賬戶，至此，墊資服務結束，購家也順利獲得按揭貸款并購房成功。

    業內人士透露，這一業務的服務費大約按墊資額的1%至3%收取，如果提供50萬的提前還貸墊資，客戶為此要支付約5000到1.5萬不等的中介費。一般完成整個流程在一個月到兩個月。如果換算成年利率，相當于10％左右。

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