近日，銀監會一份以“特急”形式下發的《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》（54號文），又擺在了各商業銀行行長、部門一把手的案頭。由此，房地產信貸將遭到更加嚴格的控制。分析人士表示，信貸政策的逐步收緊，無疑刺中了房地產行業的軟肋。

　　信貸政策收緊，刺中地產軟肋

　　房地產業從某種意義上說，是依靠資金玩轉起來的行業，而國內房地產融資渠道又比較單一，因此，信貸資金很大程度上控制著這一行業發展的命脈。

　　有研究表明，目前，房地產開發企業項目投入資金中約20％～30％是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30％～40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中至少61％的資金是來自于銀行。另外，從資產負債率看，房地產開發企業的資產負債率一直高達75%左右。

　　在房地產圈內，流傳這樣一種說法，“有錢者生，得地者贏，無錢無地者死。”如果融資渠道受阻，再加上銷售不暢，資金回籠阻滯，那么對實力平平的房地產企業來說，打擊將是致命的。

　　業內人士普遍認為，加息以及相伴隨進行的信貸控制，頭當其沖的是負債率高、資金實力欠缺的一些中小地產商。有消息稱，越來越多的小開發商為了解決資金問題，也已開始變相轉讓手中的土地或項目。

　　自2004年以來，銀行在逐步加強對房地產開發貸款的控制。2004年9月，銀監會下發《商業銀行房地產貸款風險管理指引》。除了規定開發貸款自有資金比例應達到35％以上，且項目四證齊全之外，同時要求嚴格貸款項目審批機制，對貸款企業的股東構成、資質信用、近三年的經營管理和財務狀況，甚至與關聯企業的業務往來都要進行深入調查審核，對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的，貸款發放應嚴格限制。

　　“我們銀行的機構貸款早就集中到分行手里了，各家支行都是‘零權限’。尤其是對于房地產企業的開發貸款，控制得很緊，輕易不審批的。”一家商業銀行信貸部負責人告訴記者。

　　控制日趨嚴格的信貸政策，將使房地產行業進行新一輪的洗牌。據了解，目前不僅僅表現在中小房企，不少有名的大房企也日益感到獲得資金的困難，一些還出現了資金鏈斷裂的窘境。順馳中國便身陷股權出讓的疑云中。有報道稱，順馳欠銀行的資金至少在四、五億元，而目前資金缺口在3億元至5億元。

　　銀行在“四證”上的嚴格執行，已經使得相當部分開發商無法跨過這一門檻。

　　“從前開發商的啟動資金只需要幾百萬元，就可以把整個項目‘撬’起來，現在哪有這種容易事？‘四證’本身就是一個淘汰洗牌的標準。”一位在咨詢業從事多年的 人士說道。

　　開發商謀劃變相融資

　　對于房地產開發商而言，銀行信貸門檻抬高，“一手抓土地、一手抓現金”的如意算盤已不可行。“現在的問題是，既不甘心放棄土地資源，卻又沒有資金來源支撐，如何弄到錢是開發商的關鍵問題。”一家開發企業的負責人表示無可奈何。

　　一時間，各種各樣的資金籌措方式變相出臺。其中，開發商注冊臨時企業購購自身物業，申請機構貸款獲取資金，“左手轉換至右手”的融資把戲應運而生。

　　“手里的項目賣得很慢，在現在這種氣氛影響下，根本達不到指標要求。而另一個項目的土地出讓金這時候又開始催款了，想靠在售項目的回籠資金來繳納出讓金，根本就是杯水車薪。”一家同時擁有多個項目在售的開發商告訴記者。

　　對于這位開發商而言，新土地資源未來利潤的可預見性顯而易見，及時交清土地出讓金并使之歸入囊中可謂迫在眉睫。“只要土地四證辦全了，從銀行取得開發貸款并不是太困難的事情；可是在四證齊全之前，融資方式的缺乏使得資金就是難以到位。”為籌錢傷透腦筋的開發商坦言。

　　現在的問題是，由于有效融資渠道的缺乏，單純依靠銀行貸款的房地產企業無法將資金順利滾動起來。為了減輕資金壓力，一些中小型企業劍走偏鋒的融資方式開始出現。

　　采用分期開發是慣常的滾動資金方式，但開發商如果前期銷售不暢，將無法收取到后期開發的所用資金。據悉，曾有開發商將前期的剩余房源以個人購房者的名義進行“自購”，從而獲得貸款進行融資。“在目前的情況下，這種操作方式的難度很大。個人購房得先期交納一筆頭付，但如果開發商出具相關證明的話，問題也不大。關鍵是目前銀行對于審貸方面抓得很緊，個人資質、信用度、貸款能力都要全面審核，你到哪里去找這么多符合標準的個人？”一名營銷專業人士說，“從前的確有過，但現在這種方式運用得很少了。”

　　有的房地產企業以貿易企業的運作方式申請貸款，其操作核心以第三方為主。據透露，開發商先成立一家貿易企業，以貿易流動資金的名義申請貸款，其抵押物便是開發企業轉手予該貿易企業的房產。“一般來說，流動資金貸款相對還是比較寬松的，因此這種方式目前用得較為頻繁。”該人士說。

　　如果資金要求無法通過該種方式滿足的話，又延伸出另一種融資方式。“左手轉換至右手”的游戲應運而生，即開發商注冊一家臨時性企業，以新企業的名義購購物業，申請機構貸款來獲得資金。

　　據介紹，目前市場中的變相融資方式大都以“第三方”作為操作平臺，但每種方式都有其局限性，如貸款額度少，操作手法難度系數高等問題，但仍有許多企業趨之若鶩。“雖然銀行對于真正名義上的房地產貸款控制很緊，但實際運用的‘對策’顯示出，部分銀行的貸款仍有空隙可鉆。”

　　銀監會主席要求警惕房貸

　　近日，中國銀行業監督管理委員會主席劉明康對銀行業風險發出警示，要求警惕三大風險。其中包括房地產開發貸款和按揭貸款的不良率很可能進一步上升。對此，有地產界人士認為，銀監會所發出的警示表明了房地產行業處于一個非常危險期，如果樓價繼續往上走而成交量則連續下降，那么樓市發生崩盤就為期不遠了。

　　“其中，新的房地產調控政策出臺以來，投機行為得到一定程度遏制，但隨著各項調控政策措施力度的不斷加大，房地產開發貸款和按揭貸款的不良率很可能進一步上升。”劉明康說。

　　一投資顧問有限公司的總經理認為，銀監會之所以發出警示，說明了風險已經有出現的苗頭，尤其是房地產行業今年以來價格不斷走高，所引發的風險指數大大增強。拿房地產市場發展比較成熟的廣州來說，1～7月，樓價已經上漲了30％，而成交量則受調控影響不斷往下走，這是極不正常的。所以，銀監會的擔心是有道理的。

　　合富輝煌集團控股董事、副總經理黎振偉也認為，樓市的確處于過熱期，銀監會的警示是對所有進行房地產投資的消費者發出，要他們注意投資風險。

　　據介紹，為進一步防范化解銀行業面臨的三大風險，銀監會將對房地產假按揭貸款、土地儲備貸款、打捆貸款、高污染、高耗能和產能過剩行業貸款，委托貸款進行專項檢查。

　　據悉，沿海城市的一些銀行現在已加大了對項目貸款的審查，對優質項目是幾家銀行爭著貸款，而劣質項目則得不到一家銀行的貸款。因此警示發出后，銀行對房企貸款肯定更加謹慎，對項目的風險評估也會加大。所以，未來廣州房企將會面臨一個困難時期，短期的陣痛是在所難免的，一些實力不強的房企將會被淘汰。

　　信貸調控實際上考驗的是地產商的融資能力。結果將是加速房地產行業的整合，淘汰一批資產狀況不佳的開發商。本報記者：采采

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