２００４年１０月２６日，焦作市某公司職工吳某與省某不動產總公司焦作公司（以下簡稱不動產焦作公司）簽訂購房協議一份，協議部分內容約定：吳某愿購購不動產焦作公司開發的５號院６號商品房，面積為１９１．１１平方米，單價７０７元／平方米，總計１３５１１４．７７元。協議簽訂的同日，吳某向不動產焦作公司交納了房款１３５１１４．７７元及契約工本費２０元。后吳某向不動產焦作公司交納辦房產證手續費１０００元。吳某的房產證上登記的房屋總層數為兩層，建筑面積為１８１．７２平方米。此后吳某與不動產焦作公司就實際面積與約定面積是否相符未能達成一致，引起訴訟。經鑒定，結論為：一、二樓建筑面積為１８１．７２平方米；閣樓建筑面積為１０．５２平方米，不計入建筑面積。對此鑒定結論，雙方均無異議，但吳某認為閣樓是不應該計入房產面積的，不動產焦作公司則認為三層閣樓１０．５２平方米是存在的，是包含在整套房屋內的。

　　一審法院認為，原、被告雙方簽訂的合同合法有效，雙方均應按合同約定履行。被告辯稱涉訟房產是論套賣的，但購房協議中未約定，且被告未舉證證明，不予采信。原、被告雙方約定的建筑面積為１９１．１１平方米，單價為７０７元／平方米，而原告房產證上登記的和鑒定的建筑面積均為１８１．７２平方米，合同對約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式未作約定，參照我國《商品房銷售管理辦法》有關規定，產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比完全值在３％以內（含３％）部分的房價款由房地產開發公司返還購受人；完全值超出３％部分的房價款應由房地產開發公司雙倍返還購受人。故被告應返還原告９２２４．０２元。原告的部分訴訟請求正當，應予支持。故判決：一、被告應于本判決生效后三日內返還原告房價款９２２４．０２元；二、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費５６６元，其他訴訟費１３０元，計６９６元，由原告負擔２０８．８元，被告負擔４８７．２元。

　　不動產焦作公司不服一審判決提起上訴。焦作市中級人民法院經審理后認為，本案屬于商品房購賣合同糾紛。上訴人稱其售給被上訴人的房產是按套賣的，包括小閣樓和小院，小閣樓應計入建筑面積。但雙方在購房協議中只約定了面積、單價和價款，并未有其他約定。建設工程規劃許可證是在被上訴人購購后補辦的，雙方對此均不持異議。在其后辦理的房產證上建筑面積比協議書約定的面積少９．３９平方米。庭審中上訴人又未能舉出有力證據對其主張加以證明，對其主張本院不予支持。原審判決并無不當，應予維持。二審法院于近日作出裁定：駁回上訴，維持原判。□湯學軍張建忠

　　評析

　　薛秀蘭（焦作市中級人民法院法官）

　　有關閣樓面積的法律規定

　　本案中，小閣樓不應計入建筑面積符合我國《國家房產測量規范》。該規范中房屋的建筑面積系指“房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高２．２０ｍ以上（含２．２０ｍ）的恒久性建筑”。“樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積”。“房屋天面上，屬恒久性建筑，層高在２．２０ｍ以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在２．２０ｍ以上的部位，按其外圍水平投影面積計算”。而上訴人出售給被上訴人的房屋小閣樓沿高為１．４５ｍ、脊高２．３３ｍ，平均高度均未達到２．２０ｍ的要求，故不能計入建筑面積。

　　約定面積與實際面積不符的處理

　　雙方合同約定的建筑面積小于房產證上登記的建筑面積，雙方在合同中又未作約定的，應參照《商品房銷售管理辦法》的有關規定，產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比完全值在３％以內（含３％）部分的房價款由房地產開發公司返還購受人；完全值超出３％部分的房價款應由房地產開發公司雙倍返還購受人。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！