12月1日，北京市副市長吉林透露說，《北京市實施〈物業管理條例〉辦法》已形成初稿并進入論證階段，《辦法》將制定新的物業服務收費標準和收費項目。他同時稱，目前部分物業公司服務意識不強，管理制度不健全，物業服務質量不到位，收費標準和服務標準不能及時公布。 

    這是北京市力圖通過立法手段來規范物業管理和化解物業糾紛的較新一個嘗試。 

    之前，因為北京市朝陽法院對拖欠物業費的業主進行強制執行，引發輿論高度關注，再次將業主與物業公司尖銳的矛盾凸顯出來。 

    朝陽法院提供的數字表明，今年該院受理了超過7000件物業糾紛案，而去年這一數字為1898件，2002年僅為194件。 

    這種糾紛在全國都一樣普遍。國家發改委2004年的相關統計指出，對物業的投訴，一直位居各類價格投訴問題的第3位。 

    北京市律師協會消費者權益法律事務專業委員會主任、北京市匯佳律師事務所邱寶昌律師稱，就北京地區來說，業主與物業公司的沖突已越來越頻發、越來越激烈。在有的小區，與物業公司有矛盾的業主的汽車輪胎被扎，有的發生保安毆打業主的惡劣事件；有的小區業主拉起橫幅、打出標語，游行示威。一些極端事件甚至釀成了治安案件和刑事案件。 

    為什么會有如此激烈的沖突？是什么原因把業主們逼上絕境？究竟有沒有解決的良方？本報編輯部試圖從數以萬計的糾紛中梳理出脈絡，以期解決問題。 

    一、朱明瑛：“事實服務”是什么意思 

    歌唱家朱明瑛說：“我從來沒想過，我的人生中，還會以一個惡意拖欠物業費的形象再次揚名。” 

    去年11月中旬，許多媒體都報道了朱明瑛因拖欠物業費被訴至北京朝陽法院的消息。北京建國物業公司起訴稱，他們于今年5月進入朱明瑛所在小區，并為小區全部業主提供了優質、高效的物業管理服務。但朱明瑛經多次催要仍無故拖欠物業費。建國物業公司請求法院判令朱明瑛給付物業管理費及滯納金，冷、熱水費，電費等共計7835.61元。 

    朱明瑛則稱，自己自從1997年5月入住小區，從未拖欠過物業費，一直到去年5月。當時，原物業公司突然被更換，在她們這些業主毫不知情的情況下，建國物業就貼了公告，進駐進來了。“他們不是通過招投標方式進來的，我們業主在這個事情上，沒有選擇權，甚至連知情權都沒有享受到。他們進來后，游泳池也停了，夏天較熱的時候，大堂也沒有冷氣，原來的康樂設施也不能用了。這樣的服務，我們不滿意，能付物業費嗎？！” 

    朱明瑛與物業公司的這場官司以物業公司勝訴告終。法院的理由是物業公司“事實服務”成立。 

    朱明瑛至今對這個“事實服務”不認同。“難道說，誰強迫要為我服務，我就必須付費？”她認為，建國物業在不具備法定資格的情況下，擅自對小區進行“管理”，并能得到法律的認可、支持，是小區民主的倒退、法律的悲哀。 

    律師點評：北京市憶通律師事務所主任律師李勁松說，朝陽法院的判決依據的是北京市高端人民法院此前出臺的關于物業糾紛的司法解釋。其中的“事實服務”通俗地說，就是只要物業在小區服務了，就是“事實服務”，業主就必須向物業公司交物業管理費。“這是典型的強購強賣。”他說。

    二、業委會當得了被告當不成原告 

    能夠集注冊會計師、律師和稅務師三“師”身份于一身的人很少，胡密珍是其中的一位。她在工作中是成功的，而她作為業委會主任卻是失敗的。她領銜的業委會在和開發商較量的過程中敗北了。 

    2001年6月15日，胡密珍所在的中海雅園小區物業管理委員會成立(2003年《物業管理條例》實施之前，業主委員會被稱為物業管理委員會———編者注)。就在管委會成立的第10天，管委會發現一直對小區實施物業管理的“北京中海物業管理公司”不知去向，小區物業被另一家以前從未聽說過的“北京中海世紀物業管理公司”接管。后來大家才得知，這個新的物業公司是和開發商簽了合同進來的。 

    管委會認為，新舊兩家物業公司的進駐和離開，業主及管委會不知情，這是一種嚴重的違法行為。另外，世紀物業在進駐小區時并無物業管理資質。為此，小區物業管委會于2001年6月29日召開了業主大會，經業主表決，一致通過，對世紀物業不予承認，要求該公司立即撤出小區，但該公司對管委會的要求置之不理。 

    之后，小區管委會征求業主意見，決定采取公開招聘的方式選出新的物業公司。 

    2001年8月20日，中海雅園用公開招標的方式選聘了金羅馬物業公司。 

    但由于世紀物業一直拒絕撤出小區，導致金羅馬公司無法進駐。金羅馬遂于2002年5月27日，以違約為由將中海雅園管委會推上了被告席。較終管委會敗訴。敗訴后，管委會又向法院提起訴訟，請求法院判令世紀物業退出小區。但遺憾的是，這次法院以管委會無訴訟主體資格為由，駁回了其起訴。 

    至今，中海雅園業主還只能接受世紀物業的服務。 

    律師點評：“請物業公司像請保姆。可保姆進家門不由主人說了算。當主人對服務不滿意時，主人還不能決定更換。”胡密珍如是評價她所在業委會當前的尷尬地位。 

    三、無人支持，欲成立業委會路漫漫 

    “業主心不齊，想成立業委會太難了。”國內個專門為業主、業主委員會提供咨詢服務的上海業偉業主咨詢服務公司總經理劉生敏說。 

    果真如此嗎？記者走訪了幾個小區。 

    北京白領家園小區的業主們在前期的自發維權過程中已經體驗到了團結的力量，他們希望能夠盡快成立業主委員會，早日實現自己安居樂業的夢想。但是，實施過程中，籌備者們面對很多困難。 

    “有的業主不配合，我們去敲門發放意見調查表的時候，他們根本就不開門。”“物業指使保安一次次地撕毀我們張貼的會議情況通告。”……諸多問題一一呈現，要成立業主委員會，籌備者們頭先要克服的困難就是如何發動足夠多的業主參與。 

    白領家園立業委的籌備者們還不知道，就算業主們的工作都做通，后面還有重重困難呢。 

    靜馨嘉苑小區的業主們現在面對的就是另外一種僵局：經過艱難的前期組織工作，發起人小組終于發動了足夠多的業主，業主大會籌備組也于今年5月在媒體的參與關注下順利宣告成立。 

    然而，籌備組的后續工作遇到了很多困難：開發商拒不提供產權清冊，因此無法計算投票權數和比例；小區所屬的社區居委會則對籌備組的選舉結果態度曖昧，沒有進一步提供指導，也不打算承認籌備組會議的選舉結果；居委會對業主大會籌備組的人數和人選不滿，提出業主大會籌備組5人足夠，其中3人還必須是居委會指定的人……“我們就這樣陷入僵局，時間在過去，業主們的心也冷下來。但是我們又有什么辦法突破瓶頸呢？”業主們無奈地說。 

    律師點評：北京市匯佳律師事務所邱寶昌律師說，業主大會召開難，業主委員會成立難，使業主面對物業公司和開發商時是一盤散沙，強弱對比過于懸殊，權益受損后，維權手段相當無力。而一些政府部門對這個問題的漠視，導致了業主在維權過程中更為艱難。

    四、服務到不到位誰說了算 

    日前，北京非常宿舍的一名業主向法院起訴該小區的物業公司服務不到位。認為物業公司應對小區衛生差、秩序混亂、色情服務小廣告滿天飛等問題負責。業主出具了照片、VCD、物證、證人證言等證據，卻還是敗訴了。法官的理由仍然是業主們的證據不充分。 

    服務怎么叫到位？由物業公司單方起草的合同通常都沒有詳細的約定。比如保安的24公里巡邏，是20時辰巡邏一次叫到位還是3個公里巡邏一次叫到位？服務標準的模糊，常常導致業主在和物業公司對簿公堂時各說各的理。而由于業主要承擔舉證責任，敗訴幾乎就是不可避免的。 

    律師點評：邱寶昌說，他注意到這類案件的審判結果多以業主舉證不能而敗訴。他認為在這類案件中根據我國現行法律規定，業主很難收集到更為充分的證據。如果訴訟制度設計上能夠適用舉證責任倒置，這個問題就會更容易解決。當然，如果法官在審理時能夠更加注重對業主提交證據的合理性的認定，例如實地到小區進行調查，也可以在一定程度上幫助法官查明案件事實。 

    五、業主怎么就沒權選聘物業公司 

    “我實在想不明白，為什么連法律也拿霸道的開發商沒有辦法？”盡管在堅持了一年多的“戰斗”之后較終選擇了妥協，但陸女士仍心有不甘。 

    陸女士也是一名業主。2002年11月30日是陸女士喜遷新居的日子，然而讓她想不到的是，開發商竟然以未通過驗收的假備案表作為竣工依據，欺騙業主收房。知道真相后，陸女士和大部分業主提出，等備案完成后再辦理入住。但與開發商同屬一家的物業公司拒絕了業主們的要求。物業公司拒絕透露備案表的辦理情況，并要求業主必須按合同約定的入住時間交付物業費、暖氣費等費用，在已經擬定好的物業協議上簽名。業主們發現，這個樓盤還存在一系列和原來

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