目前房地產糾紛很多，其中許多購房者都說后悔聽信了廣告的宣傳，實際的房屋和報刊廣告相差甚多。那么，房屋廣告究竟有什么樣的法律效力？發展商不能兌現廣告中的許諾怎么辦，購房者能依據廣告內容追究他們的責任嗎？

　　購二手房糾紛不斷

　　二手房交易防詐處方

　　想讓自家通暖氣，還得為別人欠下的取暖費“埋單”。購了這樣的二手房，真讓人上火。據了解，近來，因欠取暖費引起的二手房交易糾紛正在逐漸增加，就此，記者采訪了專業人士。如果不想被“忽悠”，在購二手房前，千萬別忘了請業內人士給要購的房子把把脈。

　　欠不欠取暖費 口說無憑

　　癥狀：購二手房時，賣主一再保證不欠取暖費，也簽了合同，等到交取暖費時才知道取暖費欠了好幾年，要想通暖氣，必須把欠費補齊。此時再找賣主理論，別說找不到人，就是找到人也要不來錢。

　　診斷：某房屋中介公司王經理介紹，目前，辦理房屋產權證更名無需出示不欠取暖費的證明，這樣方便了二手房交易，但因取暖費引發的糾紛也多起來，尤其是趕上賣房單位欠取暖費就更麻煩。如果打官司，為了幾千元錢覺得不值，這種情況下，購方通常只能自認倒霉。

　　處方：王經理介紹，在付房款之前，應親自到房屋的供暖單位仔細查詢該房屋是否欠取暖費，如果不欠費，較好請供暖公司出具書面證明，保存備用。如果實在沒有時間，也可以委托正規中介公司代為辦理。

　　夫妻共有住房 都要簽字

　　癥狀：張先生剛剛購了個位置不錯的二手門面房，可沒過多久，賣房人的媳婦就找上門來，說自己壓根兒不知道這事。原來，丈夫背著妻子賣的房子還把房款花光了，把房子退回去又難以要回房款。

　　診斷：某律師事務所郭律師介紹，如果房子確實屬于夫妻共同財產，那任何一方都沒有單獨處置的權利。這種情況下，購房人只能將房屋退回，而此時涉及的金額至少有數萬元，多則十余萬元甚至數十萬元，要不回房款只能通過法律途徑解決，真是費神費時又費錢。

　　處方：在購房之前，一定要弄清楚賣主的家庭狀況，因為產權證上登記的房屋所有者不一定擁有全部產權，因此在辦理二手房過戶手續時，必須經過所有產權所有者的同意。

　　產權證不更名 不算過戶

　　癥狀：由于出售未滿兩年的商品房要加收５．５５％的稅費，在購購這類房屋時，雙方只簽書面協議，再到公證處公證，等到購購該房屋滿兩年時再到鞍山市產權交易辦理過戶手續。

　　診斷：郭律師介紹，房屋屬于不動產，我國法律對不動產實行所有權轉讓登記公示制度，因此，只簽協議公證，不辦理過戶手續，房屋的所有權并未發生轉移。

　　處方：郭律師建議，購購二手房必須盡快到房產部門辦理更名手續，如果對相關手續不了解，可以咨詢律師或正規中介機構，千萬不要為了省小錢而流失了大錢。

　　產權證真假 現場查驗

　　癥狀：購了二手房只私下簽了合同，沒辦過戶手續，交了房款，才發現賣房子的人是個假房主，出示的產權證也是假的。

　　診斷：如果遇到這種情況，購方必須將房屋返還給真正的房主，再找假房主討要房款。但假房主一般提供的相關信息也是假的，想索賠往往困難重重。

　　處方：交房款之前一定要到房產部門查驗產權證的真實性，如果通過中介購購，則要委托給正規的、有專業資質的房屋中介辦理。

　　使用權交易 得單位同意

　　癥狀：購了公房使用權，可沒有事先得到產權單位同意。

　　診斷：據了解，辦理公房使用權轉讓手續時，必須經過房屋產權單位的同意。一旦未經產權單位同意就私下轉讓房屋使用權，雙方的合同也成了一紙空文。

　　處方：在辦理房屋所有權轉讓手續前，一定要事先了解房屋產權單位是誰和是否同意轉讓使用權，辦手續時，較好有房屋產權單位的書面證明。

　　（楊琳　陳光明）

　　房產廣告 法律意義上的三種類型

　　種，有些發展商將在廣告中的某些許諾以購房者條款的形式寫到正式的“購房合同”中，此后再談這個問題時就已經不是在說廣告，而是談合同條款了，其法律效力是明確、有效的。但同時也有一些廣告語不能或沒有變成合同條款，我們所要討論的就是這些廣告。這些廣告由于其內容的明確程度不同，性質也不同，基本上形成我們要說到的種、第三種類型，應當區別對待。

　　種類型的廣告，其內容屬發展商宣傳所需的夸張性語言，其目的是為了引起注意、制造聲勢、氛圍，并沒有明確的指標，如“理想居所”、“居家頭選之地”、“溫馨家園”等詞。這些廣告僅僅構成了一種要約邀請，沒有法律上的約束力。什么是要約邀請呢？我國《合同法》第十五條規定：“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。”發展商發布上述廣告，只為引起人們的注意。先進的目的是吸引廣大的客戶向自己打來電話——發出要約。至于究竟是不是“理想居所”或“居家頭選之地”，完全由客戶自己認識和決定，并不能構成發展商的確定許諾，所以發展商無須為此承擔責任。

　　而第三種廣告就完全不同，也是出問題較多的一種房地產廣告。這些廣告中往往標明了價格、位置、裝修條件、物業管理條件、配套設施設備、的物品或優惠等。例如，我們生活中常見到的有“精裝修”、“２４公里熱水”、“一梯四戶”、“層高２．９米”、“國際物業管理公司管理”、“明年三月入住”等等。這些廣告實際上已經構成了一種要約，具有法律意義上的約束力。我國《合同法》第十四條規定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：（一）內容具體確定。（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”

　　“要約邀請”與“要約”

　　從前面的說明我們知道，一般的廣告僅僅是一種要約邀請，但如果該廣告確實就房屋質量、價格、位置或配套設施設備、物品等重要方面作出明確的說明，并且確實是這些方面對購房者較終作出購購決定起著極大作用，那么就可以認為其內容是具體確定的。這些廣告內容都是針對購購其房屋的客戶而言的，對客戶而言，誠信地認為只要自己與發展商簽訂房屋購賣合同，并且雙方沒有其他改變廣告內容的意思表示，發展商就應該受廣告約束，按照廣告中的承諾向客戶交付房屋，或者向客戶提供廣告中提到的優惠和便利。而對于發展商而言，這也是確定無疑的。如果說這些廣告完全對發展商沒有約束力，那只能說明這種廣告完全是蓄意的欺詐。

　　因此，我國《合同法》第十五條規定：“商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。要約到達受要約人時生效。”就是說構成要約的廣告在發布后即具有一定的法律效力，發布廣告的發展商不能夠輕易改變其廣告許諾。比如，您是一位準備購房的客戶，看到一個詳細說明的廣告很感興趣，告知發展商，愿意按照廣告條件來購購其房屋，這時候你的意思表示就是一種承諾。如果發展商沒有聲稱其不再提供廣告中的一種或幾種條件，那么就意味著雙方間已經確立了合同。即使這些廣告內容沒有被歸為合同條款，也是雙方間合同的組成部分，雙方都要遵守。廣告的內容，主要對發展商有很強的約束力。

　　現實生活中，由于大量的廣告內容沒有被寫在合同里，所以引發出很多問題。建議廣大的購房者，較好將房地產廣告中的一些具體、重要的條件明確寫在購房合同中，確立雙方的權利與義務，以免將來出現一些不必要的麻煩卻苦于沒有依據，這樣將會更好地維護自己的權益。（沙豐）

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