如果說(shuō)近期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩大熱點(diǎn)，其中之一必然是央行上調(diào)房貸利率，而另一個(gè)則非房地產(chǎn)稅莫屬。

　　近日，有媒體從某財(cái)經(jīng)大學(xué)教授處得到消息：“目前房地產(chǎn)稅已經(jīng)在北京、深圳、重慶等6個(gè)城市‘空轉(zhuǎn)’試行。”

　　但從本報(bào)記者了解到的情況來(lái)看，目前尚無(wú)足夠證據(jù)證明上述消息的真實(shí)可信性。

　　在北京試點(diǎn)？無(wú)法證實(shí)

　　對(duì)房地產(chǎn)稅的關(guān)注，始于今年2月26日，國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家財(cái)政部、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究、中國(guó)人民銀行部分高層共同對(duì)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究歷時(shí)一年完成的《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告展開(kāi)的一場(chǎng)研討會(huì)。

　　會(huì)上，各部委有關(guān)負(fù)責(zé)人的發(fā)言傳遞出一個(gè)明確的信號(hào)：開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)稅勢(shì)在必行。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究副主任謝伏瞻同時(shí)表示，2005年將就新的稅制進(jìn)行設(shè)計(jì)，并將于年中選擇合適的城市進(jìn)行模擬運(yùn)行，為較終出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅(房地產(chǎn)稅)提供決策基礎(chǔ)。

　　在隨后的兩會(huì)期間，“開(kāi)征房地產(chǎn)稅”成為代表委員們討論得十分熱烈的一個(gè)話題。

　　而兩會(huì)之后的3月20日，財(cái)政部副部長(zhǎng)肖捷在“中國(guó)發(fā)展高層論壇”上明確表示，今后一段時(shí)期我國(guó)將推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，開(kāi)征房地產(chǎn)稅已成定局。

　　一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的征收，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲將有明顯的抑制作用。甚至有人認(rèn)為，一旦開(kāi)征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)業(yè)將極有可能轉(zhuǎn)入購(gòu)方市場(chǎng)。

　　尚在醞釀研究之中的房地產(chǎn)稅真能有如此神效？

　　據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告的撰寫(xiě)人之一王曉明透露“我們對(duì)房地產(chǎn)稅研究的初衷，并不是從抑制房?jī)r(jià)的角度，而是以長(zhǎng)期的完善稅制為目的。”

　　正如王曉明所分析的，一年之前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究開(kāi)始做這一課題時(shí)，盡管房?jī)r(jià)處于上漲較快的過(guò)程中，但在當(dāng)時(shí)并沒(méi)有成為一個(gè)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，而是從今年初尤其是兩會(huì)中溫總理的政府工作報(bào)告之后才逐漸被人們重視起來(lái)。因此，“從時(shí)間上就可以看出來(lái)，抑制房?jī)r(jià)上漲和我們做這個(gè)研究的出發(fā)點(diǎn)不是一回事。”

　　對(duì)于媒體熱炒的試點(diǎn)城市，王曉明表示，國(guó)研沒(méi)有提出那么明確的說(shuō)法；而在他的印象中，目前在指定城市進(jìn)行的試點(diǎn)研究也并沒(méi)有開(kāi)始。“下一步的試點(diǎn)研究我們還沒(méi)有較后確定，當(dāng)然這個(gè)問(wèn)題也不一定是由我們來(lái)確定的。”

　　盡管如此，本報(bào)記者還是致電北京市財(cái)政局、北京市地稅局等相關(guān)單位，得到的結(jié)論大多是明確表示：“房地產(chǎn)稅”目前并沒(méi)有在北京試點(diǎn)。

　　其中不乏某個(gè)信息流露出了些許蛛絲馬跡：有相關(guān)部門(mén)工作人員表示，房地產(chǎn)稅確實(shí)是選定了幾個(gè)城市正在試點(diǎn)，而具體到北京，則是在亦莊進(jìn)行實(shí)際操作。

　　而亦莊地稅分局的工作人員證實(shí)，不久之前市局的確在該地進(jìn)行了一次包括所有與房地產(chǎn)有關(guān)企業(yè)在內(nèi)的普查調(diào)研。但他表示，這項(xiàng)調(diào)研僅僅是為今年4月份即將展開(kāi)的房產(chǎn)稅征期作正常準(zhǔn)備，對(duì)相關(guān)企業(yè)的土地等數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。這似乎與房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)運(yùn)行并無(wú)關(guān)聯(lián)。

　　“由流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)向使用環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移”

　　在目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)投機(jī)盛行、房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛、房地產(chǎn)稅費(fèi)征收混亂的情況下，房地產(chǎn)稅制的改革和完善已經(jīng)在人們心中成為了解決上述問(wèn)題為數(shù)不多的幾根救命稻草之一。

　　本報(bào)記者獲得的一份《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告，將“正稅、明租、清費(fèi)”明確為房地產(chǎn)稅制改革的方向。其具體解釋是：與土地出讓金收取方式的改革同步進(jìn)行，從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確，此為“明租”；在充分借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和考慮國(guó)情的基礎(chǔ)上合理設(shè)計(jì)新稅制，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢⑸俣惙N、低稅率的國(guó)際通行方向上靠攏，此為“正稅”；對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格清理，除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目以外，其他收費(fèi)項(xiàng)目或者取消，或者合并為某一個(gè)固定的稅種，此為“清費(fèi)”。

　　王曉明分析說(shuō)，目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)主要是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)及房屋購(gòu)賣(mài)交易環(huán)節(jié)中征收，本應(yīng)在使用環(huán)節(jié)征的一些稅，由于尚未建立起規(guī)范的房地產(chǎn)稅制體系，所以都在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收了。而目前出現(xiàn)的越來(lái)越多的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有害的投機(jī)行為，就是由于投機(jī)者看到土地在使用過(guò)程中沒(méi)有征費(fèi)，導(dǎo)致持有住房的成本很低，因而助長(zhǎng)了這種不良行為的滋生。

　　“我們的研究結(jié)果就是把流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的不合理的稅費(fèi)歸并，減少它的數(shù)量，同時(shí)降低這部分的比重，應(yīng)該在使用環(huán)節(jié)征收的就在使用環(huán)節(jié)征收。”王曉明認(rèn)為，在使用環(huán)節(jié)的稅收比重上升，可以使額外住房在持有的時(shí)候成本提高，應(yīng)該說(shuō)在一定程度上能減少這種投機(jī)行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良影響。“這也是我們研究的出發(fā)點(diǎn)之一。”

　　而將房屋交易過(guò)程中的稅收轉(zhuǎn)移到使用過(guò)程中征收，就難免使人產(chǎn)生疑慮：這樣豈非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)減輕而個(gè)人消費(fèi)者負(fù)擔(dān)加重？

　　“這只不過(guò)是一個(gè)轉(zhuǎn)移。”王曉明表示，“在現(xiàn)在的稅制之下，對(duì)開(kāi)發(fā)商征的稅，其實(shí)也是完全轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的頭上了。”開(kāi)發(fā)商們當(dāng)然不會(huì)承擔(dān)這個(gè)稅收，而是把提高的成本，轉(zhuǎn)移為售價(jià)的提高，較終還是“羊毛出在羊身上”。

　　“減少交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)的話，實(shí)際上相當(dāng)于把這部分稅轉(zhuǎn)移到使用環(huán)節(jié)來(lái)征收，另外從一次性征收分?jǐn)偟蕉嗄陙?lái)征收，實(shí)際上肯定是降低了開(kāi)始的一次性征收的整體稅費(fèi)的水平。”王曉明認(rèn)為，這樣做從整體上來(lái)說(shuō)，并不存在開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)減輕的問(wèn)題，也沒(méi)有增加消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。

　　另外，從政府角度看，現(xiàn)行政府從土地中的收益大體上可以分為三類，類是政府作為土地所有者的租金收益，目前主要表現(xiàn)為土地出讓金，政府一次性將未來(lái)數(shù)十年的土地租金收益以出讓金的形式取得；類是政府從土地上取得的稅收收入，目前土地稅種類繁雜，且大多集中于土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，既不利于提高土地資源的利用率，又不利于政府分享土地增值帶來(lái)的收益，而且對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)也不高；第三類是政府提供某些公共服務(wù)而收取的專項(xiàng)費(fèi)，目前與土地相關(guān)的收費(fèi)種類多、不規(guī)范，城際間差異很大。

　　王曉明認(rèn)為，采用新的稅制之后，政府從房屋使用環(huán)節(jié)也可以得到稅收收入，可以將這些收入用于公共投資，基礎(chǔ)環(huán)境的改善。而這種環(huán)境投資的改善又會(huì)反過(guò)來(lái)提高房地產(chǎn)的整體價(jià)值，使得政府在升值的房地產(chǎn)價(jià)值中能夠得到更多的稅收。這一相互依附的過(guò)程“可以大幅度減少現(xiàn)行土地稅費(fèi)中存在的不規(guī)范與腐敗現(xiàn)象，還可以使政府分享土地增值帶來(lái)的收益，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源。”

　　實(shí)施日期尚未確定

　　國(guó)研的課題報(bào)告還明確指出，由于房地產(chǎn)稅制改革涉及多方面的復(fù)雜因素，新型稅制的設(shè)計(jì)很難做到一步到位，很多問(wèn)題可能只有到了實(shí)施階段才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。因此，建議在稅制改革方案出臺(tái)之后不是馬上付諸實(shí)施，而是選擇若干具有代表性的城市進(jìn)行試點(diǎn)。試點(diǎn)的方式采用“真實(shí)數(shù)據(jù)，空轉(zhuǎn)運(yùn)行”，以對(duì)設(shè)計(jì)出的方案進(jìn)行盡可能接近實(shí)戰(zhàn)的檢驗(yàn)。

　　盡管目前還沒(méi)有明確的說(shuō)法證明試點(diǎn)工作正在有關(guān)城市展開(kāi)，但這顯然只是時(shí)間的問(wèn)題。

　　王曉明介紹說(shuō)，國(guó)研肯定會(huì)派人到試點(diǎn)城市跟蹤研究。經(jīng)過(guò)一段適當(dāng)時(shí)間的試點(diǎn)之后，國(guó)研課題組還將對(duì)此再次進(jìn)行討論，并提出較終的合理方案，這一方案將成為較終出臺(tái)的房地產(chǎn)稅制體系的決策基礎(chǔ)。

　　“國(guó)研的任務(wù)就算到此為止，而具體什么時(shí)候執(zhí)行、怎么執(zhí)行，那還需要相關(guān)的政府職能部門(mén)來(lái)較終確定。”(文/陰雪) 

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