解讀國辦十一條會議上公布了幾個鮮為人知的數字，有些數字從來都是一筆說不清楚的賬。

　　一、開發商手中還有300萬畝土地，約為20萬公頃，是夠兩三年開發用的。但根據國家統計局的報告數據（見下表），自2005年至2009年所購置的土地總和也僅有18.15公頃。

　　表一：歷年開發商土地購置面積（單位：萬平方米；億元）　　2004 年對土地數量的研究中就發現國土部公布的數據與統計局公布的數據之間有個巨大的差，大約差了十萬公頃左右。當時的解釋是：國土部統計的是出讓的全部土地面積，而統計局統計的是開發商購置的土地面積。也就是說國土部供地的面積中包括了電視臺這類的土地，這些土地不是開發商持有并面對市場的商品房用地。

　　目前國土部所說的300萬畝大約也就是這樣的一種統計方式，否則開發商至少應有五年以上的土地購置量被閑置在手中。不然又如何來了個300萬畝的數字呢？

　　二、國土部認為開發商手中約有1萬公頃的土地被閑置，其中政府的原因造成閑置的占55%左右，而這一萬公頃的前面所說的300萬畝（約20萬公頃）則相差了 20倍之多，不知這300萬畝和這一萬公頃的閑置到底是什么關系。是不是說這300萬畝中除了一萬公頃被閑置之外，其他的土地都已被開發，或正在規劃或建設呢？反正不是閑置的，那么又怎么會夠吃個兩三年呢？

　　三、 300萬畝是個五年以上的開發商閑置土地面積數，但這五年之中又有多少開復工或使用了多少土地呢？根據國際統計局公布的數據（見下表），五年內開發商新開工面積約為44.162億平方米，按全國平均建筑容積率1.5計算，則需要用土地量為29萬公頃；按平均建筑容積率2計算，則需要用土地量為22萬公頃。不但早就超過了五年的土地供給量，也遠遠大于300碗面，要吃掉早幾年的土地余額。目前全國的城鎮建成區的平均容積率還不到1.5。

　　表二：歷年開竣工面積　　五年竣工面積26.56億平方米，按1.5容積率計算，至少要消耗17萬多公頃的土地，接近于五年的土地供應量18115公頃。而2009年在施面積為29.88億平方米，按1.5容積率計算占用土地近20萬公頃，土地的數量早就超過了土地的供應量，地又從哪里來的呢？

　　也可以算個總賬，自1998年房改以來，統計局公布的全部開發商購置的土地面積合計為35萬公頃，按容積率1.5計算，可建設52.6億平方米建筑，按容積率2計算為70億平方米，按容積率2.5計算為87.68億平方米。

　　自1998年以來的竣工面積為47.84億平方米，按1.5容積率計算要消耗土地31萬公頃，按2容積率計算要消耗23.42萬公頃的土地，按2.5容積率計算要消耗19.13萬公頃的土地。

　　而2009年在施面積為29.88億平方米，按1.5容積率計算為20公頃的土地，按2容積率計算約為15萬公頃的土地，按2.5容積率計算約為12萬公頃的土地，怎么都算不出開發商手中還有300萬畝土地的賬。

　　也就是說平均用地容積率在2.5以上時，開發商手中可能還會有點地，但也絕不可能有20萬公頃以上可供兩三年開發用的地，同時實際城鎮建成區的容積率遠遠低于2.5。

　　四、是國土部門手中儲備了22萬公頃的土地，但2009年開發商只購購了2.7萬公頃的土地，約占儲備用地的12%。為什么土地部門手中有大量的土地卻不向市場供應呢，從而不斷的創出了天價地的新聞。那么到底是誰在囤地并拍賣高價地也就一目了然了。

　　當然土地儲備的總量不等于平均分配，一定是少數城市的土地稀缺，而有的城市則土地充足。不能用甲地代替乙地而改變供求關系。但同樣的道理則是開發商手中的土地也存在著極不均衡性，有的土地儲備很多，但有更多的企業是饑餓狀態下，因此不能一概而論開發商手中還有多少土地并且是夠兩三年開發的。

　　至少國土部門可以根據開發商土地儲備的存量決定招標的條件，讓囤地的開發商、手中還有大量儲備用地的開發商被限制在招標的門檻之外，這難道不是防止和限制囤地的一種方式嗎？

　　因此不能總的算賬說開發商手中還有多少地，就證明還有可供幾年的開發量的土地，也許有的地多年拆遷不完，也許有的地市政到今天未通，也許有的土地在修改規劃，如北京已經簽了土地合同并交齊了土地出讓金的土地還在減少面積或增加面積的指標，也許有些早期出讓了的土地面積巨大，有數千名之多，必然會分期建設，一定會囤積大量的土地，但這些土地既不違規也沒有行為上的囤地的主觀故意……

　　我們不想指責國土部門故意囤地不向市場供給，但也請土地部門不要將所有的開發商一棍子打死，認為所有的開發商都在囤地，也許八萬多家開發企業中只有少數的開發商財大氣粗有錢囤地，而大多數的開發商，特別是中小企業更沒有囤地的資本了。

　　如今房地產投資的增長并沒有恢復到歷史的平均水平之上，同比、環比都不樂觀。其中供給的減少除了去庫存化加速之外，就是土地的供給不足造成的。

　　盡管土地部門一再強調天價地不是土地招拍掛制度造成的，而是開發商對未來房價的預期過高造成的，并用開發商手中還有300萬畝土地加以證明，但這筆糊涂賬算下來，無論如何都無法證明這些數字中的邏輯關系。結論仍然是土地供給的嚴重不足在導致天價的土地產生。怎么算都無法證明土地的供應充足。

　　盡管土地供給的總量很多，但大量的土地并不在開發商手中，也不是面向市場能提供商品房的用地。也許正是因為這些非商品房占用了大量的土地，才讓開發商只能在有限的土地上拍天價了。

　　國土部的數據大概是國家保密法中規定的不能對社會公開的數據，因此無法從國土部的網站中了解到全面的情況，只能從統計局的數據中分析土地的供應量和供求關系。但國土部時不時的有某些發言人公布出個別的數據，而這些數據沒有一次能和統計局的數據對得上，因此怎么算都是一筆糊涂賬。

　　而在這筆糊涂賬中無論如何也得不出開發商手中還有20萬公頃（300畝）土地可供兩三年開發的結論。

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