股市多風浪，富豪排行榜上也充滿著跌宕起伏。在房地產泡沫論盛行的今天，潘石屹是一直獨領風騷，還是曇花一現，現在還是一個未知數……

　　潘石屹股市顯形記

　　2007年10月8日。一副黑鏡框的“中國潘”和一頭挑染黃發的“美國張”，歷經12年時間激烈的磨合與碰撞，較終在香港聯合交易所里綻放出璀璨的財富之花。

　　當天上午9時30分，SOHO中國(香港交易所代碼：410)在香港聯合交易所主板正式掛牌交易。上市頭日以10.10港元開盤，收盤報9.55港元，較8.30港元的發行價上漲了15.06％。以當日收盤價計算，SOHO中國總市值已經達到了477億港元。潘石屹和張欣夫婦是SOHO中國的實際控制人，兩人(以張欣名義持有)通過Capevale(Cayman)間接持有SOHO中國33.241億股，占總股本的66.48％。以此計算，潘石屹、張欣夫婦的身價一飛沖天至350億港元，成為中國較富有的夫妻。

　　也就是在那，《2007年福布斯中國富豪榜》如影隨形而來。根據這家全球權威的財經雜志發布的數據顯示：2006年，潘石屹、張欣夫婦在排行榜上列第235位，擁有個人財富12.50億元人民幣，而短短的一年后，他們已經躍升至第7位，擁有個人財富高達30.8億美元。股市以其魔術般的手段，讓這對夫婦從眾多富豪中脫穎而出，搖身一變成為數百億身價的巨富。

　　12年艱辛創業

　　一個男人和一個女人，用12年的時間來做夫妻，是件很難的事情；這12年當中，兩人不但晚上要搭伙過日子，白天更要合伙去做生意，這真是件難上加難的事情；而用短短的12年時間，夫妻倆搖身變為百億富豪，那簡直是難于上青天的事情。但現齡43歲的潘石屹和42歲的張欣卻把這些難事一一踩在了腳下。

　　1994年4月，剛從海南的房地產泡沫中“勝利大逃亡”來到北京發展的潘石屹，經過馮侖的介紹認識了在華爾街高盛銀行工作的張欣。“土鱉”與“海龜”的愛情在半年時間內迅速開花結果，兩人于當年10月舉行了婚禮。新人需要新面貌。1995年9月，潘石屹在妻子鼓舞下離開萬通，一起創辦了紅石實業。

　　在一位當年的創業伙伴眼里，這對夫妻倆的一幕給他留下了深刻的印記：“開始時張欣還沒有從她任職的單位辭職，仍在國貿三十幾層的辦公樓內上班。有時我和潘石屹去找張欣，三個人常常站在臨窗的辦公室里，潘石屹興奮地指著遠處建外SOHO和現代城的兩塊地說，這就是我們的地盤啊！我們聽了熱血沸騰，有干一番大事業的強烈沖動。”

　　婚后一段時期，兩人的創業生活并不是那么默契，而是充滿了分歧與爭執，甚至一度非常激烈。比如在開始推廣“SOHO”概念時，國內對這一概念并不接受，甚至頭幾年都伴隨著很激烈的批判聲。其實當時老潘對這一概念也并不完全接受，他堅持認為，房地產就是要蓋好房子，把它賣出去，概念再好，房子賣不出去，變不了現，都白搭；而張欣堅持的觀點是，國內房地產的開發太濫，沒有章法，亂造房子，遲早會成為泡沫，要在未來立于不敗，必須了解國際較新潮流，并且領跑一步。

　　雖然爭吵一度非常激烈，但經過幾年的磨合，這對“夫妻檔”合作得日益默契，就連張欣的名字后來都改成了潘張欣。兩人逐漸形成了“張欣造房子，潘石屹賣房子”的合作模式，公司所有與國外的關系、商業決定以外的事情，像建筑設計工程管理等由張欣來做；而談判、銷售、政府關系和所有與錢有關的事情都是潘石屹來負責。潘石屹曾打過一個非常形象的比喻：“就像以前耍猴賣藝的，我是先出來敲鑼的，然后張欣出來耍猴，較后再出來拿帽子收錢的又是我。”正因為這番旗鼓相當的合作，隨后開創出了SOHO中國的大局面。

　　趕上一個好時機

　　在上市之前的9天時間內，潘石屹、張欣夫婦走完了香港、新加坡、倫敦、法蘭克福、迪拜、紐約、波士頓和舊金山8個城市，進行了繁忙的路演。

　　辛苦換來了回報。在香港，SOHO中國上市得到了諸多大財團的支持，機構投資者共認購了此次SOHO中國全球發售股份數的18.2％，占全部已發行股本的5.6％。其中，嘉里集團主席郭鶴年認購6億港元，九龍倉主席吳光正認購6億港元，渣打集團、中銀投資、新加坡政府投資機構GIC、中信泰富、華人置業主席劉鑾雄各認購2.28億港元。嘉里建設和九龍倉均為香港商業地產巨頭級企業。潘石屹稱，一些香港發展商希望將來與SOHO中國合作。

　　在定價方面，潘石屹并未“利欲熏心”，主動放棄了中途“加價至8.8港元”的機會，較終定價為8.3港元，位于指導價格區間(6.30~8.30港元)的高端。

　　作為2007年在港上市的明星地產股，SOHO中國此次集資128.6億港元，與當年上半年締造了內地新頭富的碧桂園旗鼓相當。SOHO中國開盤報10.1港元，較招股價8.3港元漲21.69％，午后雖隨大市走低有所回落，但仍收報于9.55港元，較招股價高出15.06％，是當天香港市場成交金額第三大的股份。該公司目前總股本為50億股(不包括超額配售權行使所發股份)，以當天收盤價9.55港元計算，公司總市值為477.5億港元。

　　SOHO中國此次在全球發售約15.49億股，占發行后總股本的30.99％。扣除發行費用和其他應付開支，共募集資金98.63億港元，如果全面行使超額配股權，還可以再額外發售原發售股份的15％。

　　潘石屹稱，股市所籌集的資金將主要用于SOHO未來收購北京前門地區11塊地塊，還將為開發長城腳下的公社項目、建設光華路SOHO、三里屯SOHO項目提供資金及償還債務。

　　據業內人士稱，SOHO中國土地儲備重質量不重數量，以品牌地產主攻商業，從而獲得投資者青睞。據當時的SOHO中國招股書披露，該公司2007年盈利將超過16億元。

　　但也有分析人士認為，從基本面看，SOHO中國的估值過高。以頭次公開募股價8.30港元計算，其資產凈值約為171億港元，合每股3.33港元，估值較資產凈值存在大幅溢價，因此建議投資者等待觀察更多記錄數據。

　　據稱，SOHO中國的土地儲備不足200萬平方米，而碧桂園(2007.HK)的市值為2156億港元，土地儲備有5740萬平方米。即使假設SOHO中國土地儲備的價值是碧桂園的4倍(因為前者的土地儲備主要用于商業地產項目，而后者主要用于住宅項目)，該股估值仍然非常高。

　　從1992年萬科上市，一直到2003年前，只有合生等極少數房地產企業掛牌上市。從2003年前后開始，尤其是近幾年，情況發生了翻天覆地的變化。廣州富力地產、世茂地產紛紛上市。2007年4月，繼碧桂園、SOHO中國成功上市后，中遠地產、華遠地產、方恒地產等眾多開發商都傳出計劃上市的消息。

　　國泰君安(香港)地產行業分析師DENNISYAO分析，“當年富力赴港IPO(頭次公開募股)，融資不過區區20多億元，富力的土地儲備顯然在SOHO中國之上，但那只能說IPO生不逢時。SOHO中國的上市剛剛趕上了一個好時機，潘石屹趕上內地地產的牛市，還趕上了各路資本云集港股的好時機。撤離A股的QFII、QDII，還有港股直通車，等等。”據悉，2007年以來內地地產股赴港上市備受追捧，已形成了一個示范效應。

　　再次上演“雞蛋換糧票”

　　錢多壯膽。手里攥著還冒熱氣的148億港元，潘石屹開始四處出擊，尋找自己的“獵物”。

　　2007年11月6日，潘石屹和任志強兩個房地產大腕的手又緊緊握在了一起——剛剛上市的SOHO中國以約24億元的總代價購入原北京民源大廈項目和“燕莎圈”高端住宅項目，這兩個北京區物業將搖身變為光華路SOHO2和SOHO北京公館。這兩個項目的原東家便是北京華遠地產股份有限公司及其附屬公司。SOHO中國董事長潘石屹用手里的“進口雞蛋”(資金)換來了華遠董事長任志強手里的“糧票”(即項目)。早在2004年3月，兩人就曾上演過“雞蛋換糧票”的商業游戲——華遠將尚都項目的二、三期轉讓給SOHO中國，華遠利用回籠的資金策劃其他重大收購；而潘石屹則避開招拍會環節拿到更多的項目資源。

　　據SOHO中國公告，光華路SOHO2坐落在SOHO中國現開發物業光華路SOHO對面，總建筑面積18萬平方米。光華路SOHO2項目原名民源大廈，曾一度是北京的“半拉子”工程。目前，項目持有方為野力房地產開發有限公司(野力公司)，出資人為華遠持股99％，華遠附屬公司尚城持股1％。此次，SOHO中國將收購100％的野力公司股權，總代價約10.29億元，先由北京國際信托以受托人身份購入55％股權，計6.95億元。等SOHO中國成立新投資公司后，再將55％股權轉給投資公司。2009年1月10日前，購方向華遠支付剩余45％股權轉讓款約3.34億元。

　　另一個收購項目SOHO北京公館的開發商為北京千禧房地產開發有限公司，目前股權比例為華遠占48.96％，華遠附屬公司頭旅公司持股51.04％。項目為建筑面積6.63萬平方米的豪華住宅建筑，建成后包括220個高端公寓單元，預售時間為2008年初。SOHO中國收購該項目的總代價約14.17億元。付款方式類似光華路SOHO2，以信托方式先行收購部分股權，再由新成立的投資公司受讓并繼續收購剩余股份。

　　而對于SOHO中國此次精心布置的分批次收購流程，分析人士指出，SOHO中國此舉有助于將收購資金分批次劃出，以解一次性支付的壓力。另外也給原項目公司理順股權關系提供了時間。

　　潘石屹的軟肋

　　潘石屹的軟肋是什么？自然是公司的土地儲備量。

　　與其他房地產上市公司的土地儲備量相比較，SOHO中國堪稱“囊中羞澀”。根據這些上市公司中期業績報告顯示，截至2007年7月31日，保利地產的土地儲備增加到1007萬平方米，萬科則超過2000萬平方米，而另一地產巨頭碧桂園的土地儲備更是達到驚人的4500萬平方米，成為全國土地儲備較多的地產公司。

　　但潘石屹的優點，就是善于把短小變成精悍。與碧桂園主要集中于住宅房地產開發不同，SOHO中國定位于成為行業領跑的商用物業發展商，與香港大型物業發展商太古(0019.HK)有些類似。上市前后，SOHO中國已在北京地帶共計開發面積超過155萬平米的項目，已經完成和正在建設的項目包括：“SOHO現代城”、“建外SOHO”、“SOHO尚都”、“朝外SOHO”以及“光華路

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