“房價太高”的喊聲四起，四處托人購房的人卻一抓一大把；股市動蕩，但地產企業頻頻上市連造頭富；租售比這個國際上通用的投資原則，卻在北京樓市徹底被忽略，沒有人投資房產的時候會想起；臨近年關，新一輪潮又開始出現……2009年的樓市在讓人蕩氣回腸的同時，又徹底失去方向，說不好現狀，看不懂未來，看得到的是熱熱鬧鬧的一個個場景中，一些看似悖謬的怪現象正在上演。在政策、市場都存在太多的不確定因素前，艱難地去空談未來，不如冷靜地看清眼下的現狀，這樣，也許來得更實際一些。

　　154位地產富豪扎堆富豪榜

　　樓市動輒幾十億、上百億的房企融資，以及卷土重來的房企上市潮，讓地產“頭富頻出”成了時下樓市較熱鬧的一景。

　　11月5日，《福布斯》發布2009年中國富豪榜單，比亞迪董事長王傳福以396億元身家登頂內地頭富。但是，榜單發布當天，正是恒大地產（3333.HK）在港上市頭日，之前位居《福布斯》第86位的恒大地產董事局主席許家印持股市值達480億港元，僅上市資產就超越了王傳福，“頭富”當日易主。統計同時顯示，在《福布斯》2009年中國富豪榜上，中國有154位個人和家族房地產富豪扎堆在這個富豪榜上，地產行業富豪占比高達38.5％。

　　內地房企靠“囤地”融資

　　正所謂外行看熱鬧，內行看門道，事實上，部分學者和多位不愿意透露姓名的開發商在接受記者采訪時，對“頭富頻出”的現象不以為然。

　　北京嘉恒置業投資有限公司董事長李磊認為，仔細分析在香港上市的房地產企業，不難看到，“頭富”都是機構追捧出來的，香港的散戶投資者并不是很熱情，寶龍地產還因散戶認購不足，不得不調整IPO定價并延長了認購期。另一方面，這些企業在路演的時候很受國際基金等機構青睞。“國內外基金機構緣何追捧這些赴港上市房企？很多是為了解套。”多位不愿意透露姓名的業內人士如是表示。“因為很多機構在這些房地產企業上市之前，甚至在一些企業2007、2008年那一輪計劃IPO之時，就已經對其投資，只有這輪追捧，才能解套獲利。”

　　另一個是“囤地”融資問題。“香港認可的上市指標就是土地儲備，多家赴港IPO房企融資的核心競爭力就是‘土地儲備量’，也正是如此，恒大會說自己有5100萬平方米的土地儲備，龍湖也稱有1900萬平方米的土地儲備。而事實上，這與國土部的有關規定并不符合。”據介紹，2007年11月，國土部曾出臺過文件，明確只有開發商付了全部的土地款才能獲得土地證，以此判斷，很多IPO企業所謂的“土地儲備”根本不實，根本不是國土部認可的“土地儲備”；另一方面，IPO房企為上市“囤地”，也不符合國土部有關閑置土地處置的規定，而這如果不引起有關部門注意的話，將會引發新一輪囤地競賽。

　　“囤地”融資助長樓市泡沫

　　“囤地”融資可能將引發新一輪房地產泡沫，是很多業內人士的一致看法。在他們看來，2006、2007年中國樓市那一輪房價暴漲，很大程度上是房地產上市潮引發的。“當時和現在一樣，很多房地產企業都開始囤地以求去香港上市。囤地的結果就是引發地價上漲，并造成供應量不足，較終推高了房價。而現在，歷史似乎在重演。”李磊等人分析。“在流動性本來就很強的前提下，IPO企業為上市不斷‘囤地’，IPO后又拿錢高價拿地，以追求數字利潤，如果有關方面不加管理，新一輪泡沫就可能爆發。”

　　今典集團董事長張寶全表示，“現在房地產業的游戲規則已經變了，對上市公司而言，土地只是資本運作的工具，價格高低不是考慮。”陽光100置業集團董事長易小迪則更尖銳地指出，“如果圈錢引發的‘土地戰爭’繼續的話，那就只存在地產不存在房產了，所有的基金和銀行都會介入房地產業競爭，因為它們更有錢。那這個行業就不存在了，這對房地產業是災難性的。”

　　而按國家規定，閑置超過一年的土地要征收20％的閑置費，超過兩年沒有開發的要無償收回。但截至今天，全國因閑置而被收回的土地不超過5例。而很顯然的是，以土地儲備較多的某公司為例，按其前三季度銷售速度推算，夠其開發8.5年。因此，李磊等人提出，國土部應該對“土地儲備”量大的上市房企進行檢查。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！