分城施策的政策影響下，2017年中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了極大變化：一方面，一線城市房價在嚴厲調控政策下跌回一年前，另一方面，三四線城市房價在棚戶區(qū)改造政策刺激下大幅上漲。房價后續(xù)將怎么走？輿論意見不一。

房王君認為，在宏觀調控的大背景下，中國當前房價受到政策面的嚴重影響，很大程度上已經(jīng)出現(xiàn)嚴重失真的狀況。

從長期來看，房價漲跌是供求關系的直接體現(xiàn)。如果拋開政策因素，從市場的角度進行分析，那么，影響各大城市房價供求的一系統(tǒng)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，才是決定房價長期走向的根本性參考因素。具體涉及到哪些經(jīng)濟數(shù)據(jù)，我們一一來看！

1、土地供應量

土地是房地產(chǎn)建設的主要成本和材料，土地供應量的多少，決定了房屋成本和供應量的多少，從而也決定了房價的高低。

相對于三、四線城市廣闊的建設空間來講，一二線城市建設相對成熟，可供開發(fā)的土地有限，用地不足是部分一二線城市房屋供求失衡和價格上漲的重要原因。

2、GDP及其增速

GDP是一個地區(qū)在一定時期內所生產(chǎn)的產(chǎn)品和勞務的總和，是該地區(qū)總體經(jīng)濟實力的直觀的體現(xiàn)。

GDP的規(guī)模和增長速度，是一個城市不動產(chǎn)價值基本的經(jīng)濟支撐。

近期，國家統(tǒng)計局公布了2017年中國的經(jīng)濟整體表現(xiàn)情況：國內生產(chǎn)總值GDP為827122億元，同比增長6.9%，是近年來的提速。同時全國很多城市的經(jīng)濟運行的數(shù)據(jù)均已發(fā)布，以下是房王君統(tǒng)計的萬億俱樂部名單，其中，寧波、佛山接近萬億。通過排名的情況，我們可以發(fā)現(xiàn)城市發(fā)展的一些秘密！

從上表中可以看出過萬億的城市從城市的級別來說，主要集中在直轄市、省會或副省級城市。這說明行政級別越高的城市聚集的資源也就越多。

3、財政收入

財政收入，是指政府為履行其職能、實施公共政策和提供公共物品與服務而籌集的一切資金的總和，是衡量城市政府財力和經(jīng)濟增長質量的重要指標。

一個城市的政府在社會經(jīng)濟活動中提供公共物品和服務的范圍和數(shù)量，取決于財政收入的充裕狀況。而城市公共服務的能力，從很大程度上決定了一個城市房屋的價值。

在各大城市中，上海和北京這兩大直轄市的地方一般公共預算收入超過了5000億大關，在全國各個城市中。深圳排在第三，與京滬有著較大的差距。值得一提的是，財政收入2015年僅位居第9的杭州2017年再次超過了廣州和武漢，上升至第4。

4、小學生增加量

人口增長是房屋需求增加的重要前提，從而也是房價堅挺的重要支撐。

鑒于中國城市人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)的缺陷和誤差，以小學生增加量數(shù)據(jù)反映一個城市人口流動狀況更為客觀。

首先我們看看人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)中在校學生的數(shù)量（幼兒園、小學生和中學生數(shù)量之和）和所占比例。

注：的比值項，是學生的總數(shù)量占常住人口的數(shù)量的百分比。

通過以上的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)：鄭州，其學生的總人數(shù)值數(shù)量不是的 ，但占人口總數(shù)比例非常的高，高達17.81%，領跑我們統(tǒng)計的所有城市。廈門排在位，包括長沙、重慶、深圳、合肥、廣州、福州、杭州、成都的學生的人口比例都還不錯。天津比值的數(shù)據(jù)并不好，只是看學生的總數(shù)量，貌似不能算差。

接下來我們再看看過去7年部分城市小學生數(shù)量變化情況（數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止至2015年12月，2016年未包括在內）。

事實上，小學生數(shù)量增加較快的城市，不僅意味著人口數(shù)量的增長，同時也意味著更為年輕的人口結構和更為旺盛的購房需求。

5、月均工資

作為居民重要的收入，一個城市的月均工資，自然是決定房價的重要因素之一。

但是，需要注意的是，在供不應求的城市，通過房價收入比來衡量該城市房價合理性并不靠譜。事實上，由于房屋數(shù)量有限，該地的房價主要是由高收入群體的購買能力決定的。

6、上市公司總市值

上市公司不僅是 企業(yè)的代表，也是資本市場的受益者。一個城市上市公司數(shù)量和上市公司的總市值，反映了該城市企業(yè)的規(guī)模、質量和融資能力，意味著就業(yè)市場對中高端人才的吸納能力和職工薪酬水平的高低，從而也意味著居民購房能力的強弱和房價前景的好壞。

7、“獨角獸”公司數(shù)量

"獨角獸公司"是指那些成立時間較短、尚未上市、而估值達到10億美元以上的初創(chuàng)企業(yè)。

一個城市“獨角獸”公司數(shù)量，反映了該城市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的能力和融資的活躍度，是城市經(jīng)濟活力的直接體現(xiàn)。獨角獸較多的城市，不僅會產(chǎn)生大量的創(chuàng)業(yè)明星，也會批量制造大量的因股權而致富的年輕人。這部分人正是購房的主力軍。

8、億萬富翁數(shù)量

億萬富翁的數(shù)量，代表了該地區(qū)高端人群的購買能力，同時也決定了該地區(qū)高端房產(chǎn)的價值。而高端房產(chǎn)的象征意義和比價效應，會帶動該城市整體房價的走勢。

按照胡潤的統(tǒng)計，北京的億萬富豪數(shù)量是全國之，而十億美金以上富豪更是全球之。從這個角度上講，北京高端房產(chǎn)價格有可能逐步成為全世界貴的資產(chǎn)，從而也會帶動北京整體房價進一步走強。

9、金融機構本外幣存款

一個城市各大金融機構的本外幣存款，代表了該城市對資金的吸納程度，從而也能更為真實地反映這個城市投資能力的強弱。

從數(shù)據(jù)上看，目前全國各金融機構本外幣存款大約為170萬億左右，而北京、上海占其中的15%強，遠遠高于兩地GDP在全國經(jīng)濟中的占比。這說明,源源不斷的地方資金正在向大京滬等一線城市轉移，從而也為其高房價提供了資金支持。

10、產(chǎn)業(yè)結構

從產(chǎn)業(yè)增加值和企業(yè)利潤的角度上講，金融、科技等第三產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富和提供給員工的薪水，遠大于農(nóng)業(yè)和制造業(yè)，意味著以第三產(chǎn)業(yè)為主、產(chǎn)業(yè)結構更為高端的一線和強二線城市，對人才的吸引力更強，提供的待遇更好，該地的房價因此也獲得了人才和資金支撐。

理解了房價上漲的邏輯，我們或許就不會盲目跟風追漲三、四線城市的房子，就可以在選擇購房城市時有了理性的參考和依托。一言以弊之，三、四線城市房價上漲只是短期投機，基本面強勁的優(yōu)質城市的房子才具備長期投資價值。

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