隨著部分一二線城市房屋租金的上漲，“控租金”的聲音開始發酵。

5月28日，《人民日報》發表評論文章《樓市有“緊”才有“穩”》，其中提出：一旦市場出現異常波動，地方政府必須切實承擔起穩房價、控租金的主體責任，調控務必當機立斷。

21世紀經濟報道記者了解到，當前城市仍在執行嚴格的限購限貸，政策也持續鼓勵租賃市場的發展，租房需求漸盛，租賃機構在過去一兩年的時間獲得蓬勃發展。

然而，目前一些地區的租賃市場受到品牌化、高端化、城市改造等因素影響，租房價格迎來了持續性的上漲，這在一二線城市表現得尤其明顯。

據千龍網云房數據統計，今年1季度，上海市月租金67.7元/平方米，同比上漲4.0%；深圳市月租金76元/平方米，同比上漲3.2%；杭州市月租金50.5元/平方米，同比上漲6.3%；南京市月租金44.8元/平方米，同比上漲1.1%。

在租售并舉的政策導向下，“控租金”有望成為樓市未來長期的主題。《人民日報》在此前不久的評論中指出，“房子是用來住的，不是用來炒的。新房、二手房如此，租房市場也是如此。發展租賃市場，本義在于補上短板、‘租購并舉’，絕非為炒作者提供轉場空間。”

租賃市場供給結構變化

近日住建部印發的《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（下稱“通知”）提出，認真落實穩房價、控租金，降杠桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務。

分析人士認為，“控租金”成為此次通知的亮點之一。

21世紀經濟報道記者了解到，隨著部分一線城市及二線城市大力引進人才，租房需求在短期內集中釋放，這一定程度導致了租金的上漲。

以近年人口持續流入的深圳為例，根據深圳中原研究監測顯示，2018年4月全市住宅租金為每月76.6元/平方米，上漲1.9%，自去年12月起，租金的上漲趨勢就一直在延續。

此外，從租賃的供給方來看，大量房源仍然分散地掌握在普通市民手中，租金水平因此較多受到供求關系的影響。

但自去年以來，從到地方，政策都在鼓勵大幅增加租賃住房，包括增加相應的土地供應以及盤活存量等方式，北上廣深等主要城市均已出讓了“只租不售”地塊。上述住建部的通知也重申，要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應。

可以預見的是，未來在城市，租賃房源數量將有望大幅增加，由此將帶來租賃市場供應格局的一大變化——各類機構將成為越來越重要的參與者，這包括房地產開發商、互聯網創業公司以及中介機構等。

無論是通過招拍掛拿地新建租賃房，抑或獲取存量房源進行改造，拿地、拿房成本一般會成為機構首要的考量。與此同時，不少入局的機構也開始謀求租金溢價，以從一直并不算賺錢的租房市場中，獲得穩定的收入。

以上市公司世聯行為例，自2015年開設間長租公寓，到2017年底其簽約公寓間數已突破10萬間，不過在公司的大本營所在地深圳，世聯行幾乎未有布局。世聯行總經理朱敏曾在年度業績發布會上解釋，公司對于租金溢價率的期待是至少1.7倍，但在深圳的拿房成本較高，基本達不到這一水平。

長租公寓產業服務商合屋創始人羅鳳鳴告訴21世紀經濟報道記者，改造存量房很大程度上推動了租金值的上漲。

而一家大型房地產企業人士告訴21世紀經濟報道記者，在過去以個人出租為主的市場中，因為并沒有很強力的約束，較少有房東繳納租賃收入所得稅。但對于機構而言，則難以避免各類稅費，稅率可能高達25%。

綜合考慮改造、運營、稅費等成本，長租公寓的租賃價格普遍高于周邊同等面積商品房的租賃價格。一位租住在品牌長租公寓的90后租客告訴21世紀經濟報道記者，租房的流程比較便捷，房間的標準化程度高，但價格的確略高。

如何控租金？

2017年，針對開發商改造城中村會否導致城市租金大漲的問題，深圳房地產研究主任王鋒回應，如果租賃市場也出現結構的失衡，政府會采取跟房地產市場調控一樣的相關政策，對租賃市場進行調控。

羅鳳鳴認為，在存量房的改造中，要注意開發兼顧到不同支付能力人群的產品，這是政府需要考慮的事情。

去年深圳發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》已經提出，要加強住房租賃價格指導，完善現有住房租賃指導價格制度，引導市場合理定價。

相比于房價，房租價格是更直接影響生活成本的民生問題。此番住建部提出“控租金”，長遠來看，與住房調控類似，同樣需要建立一套長效機制。

從增加供給的角度，前述開發商人士稱，政府在制定供地計劃時，租賃地塊不應占用原有住宅用地的指標，這樣地方政府才更有動力出讓租賃用地。

該人士還表示，以當前的租金回報水平，開發商在大多數城市從事租賃“算不過來賬”，但如果綜合稅率能夠從20%以上降到5%左右，將會激發開發商參與到租賃市場的積極性。

近日，在全國政協召開的“健全系統性金融風險防范體系”專題協商會上，全國政協委員、國務院發展研究副主任王一鳴也建議，研究租房支出抵扣個人所得稅和租賃企業稅收減免政策，以及建設租賃住房的土地出讓金由一次性收取改為按年收取，促進租賃市場發展。

此外，諸多城市都在加大公租房的建設力度，以對沖租金上漲的影響。根據北京市印發的《2018年批政策性住房建設計劃的通知》，納入2018年政策性住房建設計劃的項目共125個，涉及房源約17萬套，其中公租房1.4萬套。

深圳在《住房建設規劃2018年度實施計劃》中提出，全年計劃新增安排建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約11.38萬套。

住建部的通知也明確強調，確保公租房用地供應，力爭用3-5年時間，公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿告訴21世紀經濟報道記者，公租房等保障性住房如何推向市場、如何到達應該受支持的人手中，這很重要。

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