10月8日，國務院常務會議部署推進棚戶區改造工作，明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

值得注意的是，在全國去庫存壓力釋放的情況下，雖然一二線城市樓市出現降溫跡象，但部分三四線城市依然維持房價上漲趨勢，庫存則急劇下降。

易居研究院《百城住宅庫存報告》統計的100個城市中，有66個城市的存銷比小于12個月，去庫存周期相對偏小。在存銷比小于6個月的24個城市中，17個城市為三四線城市；在存銷比后10位的城市中，有7個城市為三四線城市，其中惠州和贛州存銷比僅為2.3個月，柳州2.4個月，揚州3、4個月，嘉善3.6個月，清遠3.9個月，湖州4.1個月。

在這些庫存偏低的三四線城市中，相當一部分棚改貨幣化安置力度較大。有些城市此前已經取消棚改貨幣化安置，如呼和浩特、長春、岳陽等城市，而更多城市仍在執行棚改貨幣化安置政策，下一步這些城市將成為棚改貨幣化安置政策調整的重點。

曾經的去庫存“利器”

我國的大規模棚改已持續10年時間。2008年棚戶區改造作為保障性安居工程的主要內容全面啟動，這一階段棚改采用實物化安置和貨幣化安置相結合的方式。2015年前后，由于房地產市場庫存高企，國務院以及財政部、住建部等部委發文強調積極推進棚改的貨幣化安置。2017年5月，國務院常務會議提出在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例，確保完成當年再開工改造600萬套的棚改任務。

據前瞻產業研究院數據顯示，2013年棚改貨幣化安置率僅為7.90%，到2017年已達53.9%。2014年貨幣化安置去庫存面積為3596萬平方米，2017年為31059萬平方米，呈逐年上漲趨勢，棚改貨幣化安置政策實施效果立竿見影。

據易居研究院《百城住宅庫存報告》資料顯示，100個城市中，有15個城市的存銷比大于16個月，去庫存壓力依然較大；有19個城市的存銷比位于12~16個月之間，去庫存周期相對適中；有66個城市的存銷比小于12個月，去庫存周期相對偏小。

值得注意的是，三四線城市的存銷比下跌較為明顯，三四線城市去化周期達到10年來的 值。在存銷比小于6個月的24個城市中，17個城市為三四線城市；在存銷比后10位的城市中，有7個城市為三四線城市，惠州和贛州存銷比僅為2.3個月，柳州2.4個月，杭州3個月，揚州3.4個月。

據悉，截至2018年8月底，一線、二線、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2288萬、21702萬和18269萬平方米，環比增幅分別為1.3%、-0.1%和-0.7%，同比增幅分別為4.7%、-10.2%和-4.7%。從三類城市的庫存走勢來看，一線城市有所抬頭，而二線、三四線城市則依然呈現下滑態勢。

究其原因，恒大研究院副院長夏磊指出，庫存去化周期與供地有關。早在2017年，一線城市就加快供地，今年已形成有效供給；當時很多三四線城市庫存周期長，供地受到嚴格限制，經過幾年去庫存，有效供應出現下滑。

對于三四線城市庫存去化周期創新低，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這得益于本輪去庫存周期中，三四線城市棚改等政策釋放出的強勁購買力。“以 近比較熱門的丹東為例，實際上丹東在2017年就落實了較為積極的去庫存政策，庫存狀況一直在改善，目前已經出現了連續9個月的去庫存周期變小的現象。歷史上丹東的去庫存周期 可以達到63個月，而目前僅為13個月。”

新城控股 副總裁歐陽捷此前曾表示，棚改資金發放進度超出預期，帶動了三四線城市和縣城銷售增長。

嚴躍進向記者表示，“三四線城市整體呈現出低庫存的結構，這說明此類城市市場表現不錯。這也要求停止各類優惠政策，尤其是棚改貨幣化安置的優惠政策。”

取消貨幣化安置優惠政策，不等于取消貨幣化安置方式。即使在一些房價上漲壓力大的新一線或二線城市，政策調整也 于取消貨幣化安置補償的各種獎勵、激勵政策，而不會取消貨幣補償安置這一補償方式。

部分三四線城市去庫存壓力仍較大

經過本輪市場上升周期，一些城市的庫存規模出現腰斬，但仍有大量三四線城市，去庫存壓力依然較大。

某房企人士向中國房地產報記者表示，房企更愿意布局熱點城市和城市圈周邊的三四線城市，從而能更好地承接外溢需求。對于其他三四線城市，企業傾向于選擇經濟基礎較好、擁有能源、旅游等資源、人口結構合理的類型。但目前三四線城市內部出現明顯分化，部分三四線城市的存銷比數據依然偏高。

據易居研究院《百城住宅庫存報告》顯示，在三四線城市中，有部分城市的存銷比數據相對偏高，如廈門、香河、燕郊、固安等，分別為33.6個月、38.5個月、23.4個月、18.4個月。

對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，“目前調控政策較嚴格，造成部分三四線城市去化速度跟不上，同時一些開發商不想降價銷售，所以庫存量較大，導致部分三四線城市出現存銷比較高的情況”。就拿北京周邊的香河、燕郊、固安等城市來說，庫存的增加主要源于嚴格的限購政策導致需求的急劇下降。

中泰證券研究所 經濟學家楊暢向記者表示，從宏觀經濟的角度來看，短期內棚改貨幣化對于部分三四線城市消化房地產庫存確實起到明顯作用，但由于部分三四線城市并不具備人口流入的基礎，很難消化庫存。

上述局面體現出樓市形態的進一步分化，三四線城市之間，經濟、資源、人口、環境等不同，會極大影響樓市的供需形勢。在下一輪上升周期中，這將對市場帶來深遠影響。同時，嚴躍進也表示，棚改貨幣化安置存在部分資金運作不規范的現象，部分資金會進入到房地產市場，進而推動房價上漲。

“不同城市有不同的邏輯，對于存銷比數據偏高的三四線城市，在棚改貨幣化安置方面力度依然需要加大。”嚴躍進表示。

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