《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度明顯降溫，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了真實(shí)的下跌，尤其是二手房?jī)r(jià)格更為明顯。而二手房的價(jià)格數(shù)據(jù)被業(yè)界認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的10月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅環(huán)比下降；二線城市環(huán)比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅微擴(kuò)，二手住宅漲幅回落。同時(shí)，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格同比累計(jì)平均漲幅比去年同期回落。

受訪經(jīng)濟(jì)界專家認(rèn)為，由于限價(jià)政策的存在，在房?jī)r(jià)上漲或下跌的時(shí)候，二手房?jī)r(jià)格先于新房?jī)r(jià)格變動(dòng)，二手房?jī)r(jià)格更能反映市場(chǎng)的真實(shí)情況。近期房?jī)r(jià)上漲預(yù)期發(fā)生了反轉(zhuǎn)，這也說明調(diào)控效果的顯現(xiàn)。

二手房?jī)r(jià)普跌

相比新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的降溫更為明顯。來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)初步測(cè)算，從環(huán)比看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格持平；二手住宅銷售價(jià)格下降了0.2%，降幅比9月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比9月分別回落0.1個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅價(jià)格上漲1.1%，漲幅比9月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.5%，漲幅比9月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。可見，二手房?jī)r(jià)格的變化反映出市場(chǎng)已經(jīng)明顯降溫。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司 統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，“10月，各地繼續(xù)堅(jiān)持因城因地制宜、精準(zhǔn)施策，強(qiáng)化地方調(diào)控主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性。”

從具體城市來看，類似降溫也有很多新的現(xiàn)象。據(jù)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者介紹，對(duì)全國(guó)70個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行排序，可以看出，安慶、大理和貴陽(yáng)等城市二手房的價(jià)格上漲幅度依然是比較大的。這也說明部分城市依然是比較堅(jiān)挺的。此類城市購(gòu)房政策相對(duì)寬松，潛在購(gòu)房需求依然比較大。

他還補(bǔ)充說，從下跌的城市來看，主要是14個(gè)城市，數(shù)量明顯多于一手房市場(chǎng)。此類城市基本上是過去大家討論比較多的熱點(diǎn)城市，包括廈門、深圳、杭州等一二線城市，也包括丹東、泉州等三四線城市。此類城市房地產(chǎn)的政策管控比較嚴(yán)厲，進(jìn)而房東的市場(chǎng)預(yù)期快速調(diào)整，降價(jià)趨勢(shì)不改。

此類數(shù)據(jù)走勢(shì)也在房屋銷售和租賃領(lǐng)域都是有所體現(xiàn)的。根據(jù)易居研究院公布的全國(guó)二手房成交監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年10月全國(guó)10個(gè)城市二手房交易套數(shù)環(huán)比下跌25%，同比下跌了9%。同時(shí)，根據(jù)國(guó)泰君安證券的數(shù)據(jù)，其監(jiān)測(cè)的全國(guó)33個(gè)城市中，有17個(gè)城市租金漲幅由正轉(zhuǎn)負(fù)。

對(duì)于二手房市場(chǎng)降溫明顯的現(xiàn)象，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐對(duì)記者表示，“從空間上的分化來說，人們傳統(tǒng)上認(rèn)為房?jī)r(jià)更為堅(jiān)挺的市區(qū)二手房反而跌幅更大，也跌得更早。目前市區(qū)不少樓盤都有10%到20%的跌幅，個(gè)別樓盤甚至更大。相反，很多郊區(qū)樓盤的二手房?jī)r(jià)格跌得晚，幅度也相對(duì)較少。”

之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，劉璐認(rèn)為這主要有兩個(gè)方面： 是市區(qū)二手房在前期累積的漲幅更大，所以回調(diào)的壓力和幅度也相對(duì)更大。第二是由于“限售”的存在，使得這一輪作為樓市成交量主戰(zhàn)場(chǎng)的郊區(qū)（特別是近郊）的很多房源都被限售鎖住，無(wú)法出售。而市區(qū)很多房源都是在這一輪樓市上漲之前購(gòu)置的，所以不受限購(gòu)影響，業(yè)主想賣就賣。

從房?jī)r(jià)上漲預(yù)期改變到真實(shí)房?jī)r(jià)下跌，新時(shí)代證券 經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東指出，7月31日政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)也不斷創(chuàng)歷史新高，在調(diào)控重壓疊加房企融資壓力加大的背景下，房?jī)r(jià)預(yù)期改變傳導(dǎo)至真實(shí)房?jī)r(jià)下跌，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”取得一定成效，以致10月31日政治局會(huì)議沒有提到房地產(chǎn)。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2018年1?10月全國(guó)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過400次，同比增長(zhǎng)80%，創(chuàng)歷史 。

受訪專家認(rèn)為，調(diào)控效果顯現(xiàn)，尤其體現(xiàn)在二手房房?jī)r(jià)上。劉璐對(duì)此指出，北京“3·17”樓市新政的政策效果可謂非常地顯著。除了新房市場(chǎng)的調(diào)控效果進(jìn)一步穩(wěn)固之外（自2017年4月起北京的新房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌0.8%），調(diào)控效果 為明顯的是二手房市場(chǎng)。據(jù)他統(tǒng)計(jì)，截至2018年2月，北京的二手房均價(jià)在11個(gè)月內(nèi)下跌了6.6%（這是北京全市整體意義上的均價(jià)下跌）。

此前讓大家覺得房?jī)r(jià)是越調(diào)越高，為何此次房?jī)r(jià)出現(xiàn)真實(shí)的下跌？

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者分析稱，“需求投資、政策趨緊、供應(yīng)增加，這都對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，且此類影響疊加，容易帶來房?jī)r(jià)的下跌。” 在他看來，實(shí)際上當(dāng)前房?jī)r(jià)管控效果顯現(xiàn)，首先需要肯定調(diào)控的效果，其次也需要注意到經(jīng)濟(jì)面臨一定下行壓力，適當(dāng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)也有必要。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人近日就10月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問時(shí)也表示，當(dāng)前外部不穩(wěn)定、不確定因素依然較多，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨一定下行壓力，下一步要狠抓政策落實(shí)落地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行在合理區(qū)間，努力完成全年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。

因城施策將持續(xù)

從 發(fā)布的調(diào)控政策來看，主要是針對(duì)銷售中存在的違規(guī)現(xiàn)象。

據(jù)新華社報(bào)道，住建部近日通報(bào)各地專項(xiàng)行動(dòng)查處的第三批違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)。

曾在6月，住建部與司法部等七部委曾聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廈門等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。

對(duì)于這種現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者分析，“類似查處應(yīng)該持續(xù)進(jìn)行，即房地產(chǎn)秩序需要規(guī)范，無(wú)論在市場(chǎng)上升還是下跌周期中都需要堅(jiān)持，尤其是對(duì)房企和中介需要積極進(jìn)行管控。”

未來房地產(chǎn)領(lǐng)域還可能會(huì)出臺(tái)哪些調(diào)控措施？

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，穩(wěn)定性的房地產(chǎn)政策依然需要進(jìn)行。不過，他同時(shí)建議，對(duì)于剛需購(gòu)房者和合理的換房需求，需要給予相對(duì)寬松和靈活的購(gòu)房政策。

新時(shí)代證券 經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東指出，從近期調(diào)控政策來看，限制性政策出臺(tái)次數(shù)不多，主要以政策補(bǔ)丁、規(guī)范市場(chǎng)秩序?yàn)橹鳌Ｔ谒磥恚w來看，調(diào)控趨于平穩(wěn)，年內(nèi)限制性調(diào)控政策出臺(tái)的可能性不大。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌6個(gè)月以上的時(shí)候，調(diào)控往往會(huì)放松，但這一次調(diào)控全面放松的可能性不大。

“因?yàn)橐皇蔷用窦痈軛U的空間有限，這與前幾輪周期不同；二是政策大起大落不利于預(yù)期管理，從近期政策變化來看，政策越來越看重穩(wěn)定預(yù)期，環(huán)保限產(chǎn)不再‘一刀切’、貨幣政策報(bào)告淡化去杠桿、監(jiān)管政策緩和等，再次全面刺激房地產(chǎn)將使之前的調(diào)控成果付之一炬。”潘向東認(rèn)為。

不過，他指出，雖然全面放松不太可能，但存在結(jié)構(gòu)性放松可能，例如近期武漢出臺(tái)的剛需買房新規(guī)。

根據(jù)武漢市房管局規(guī)定，從11月15日開始，武漢市備案均價(jià)20000元／平方米以內(nèi)、面積140平方米以下新建商品住宅項(xiàng)目，剛需家庭優(yōu)先選房房源比例將不低于80%，其中，江岸區(qū)后湖片區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)四新片區(qū)、洪山區(qū)白沙洲片區(qū)、東湖高新區(qū)光谷東片區(qū)、東西湖區(qū)常青片區(qū)、蔡甸區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域，比例提高至100%。在業(yè)界看來，這一政策的推出，將一部分和剛需競(jìng)爭(zhēng)的買家，直接擠到了改善板塊之中。

東方證券地產(chǎn) 分析師竺勁在研報(bào)中也稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)城市間分化加劇，樓市調(diào)控政策或維持因城施策。

因?yàn)?014 年以前，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是同漲同跌，不同能級(jí)城市之間的分化不明顯。但2014 年以后，全國(guó)樓市的分化趨勢(shì)加大，不同能級(jí)城市之間出現(xiàn)輪動(dòng)走勢(shì)，典型的即為 2017 年起一二線城市的收縮與三四線城市的持續(xù)繁榮。

竺勁認(rèn)為， 2019 年可以期待的是二線城市銷售端的反彈，需要警惕的是部分三四線城市銷售的下滑和庫(kù)存的累積。而出現(xiàn)各能級(jí)城市周期錯(cuò)位的主要原因就在于本輪的精細(xì)化調(diào)控政策。因而他預(yù)計(jì)，未來因城施策可能仍將維持，城市間的輪動(dòng)也將持續(xù)。

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