山東菏澤取消一二手房限售的舉動被市場解讀為打響樓市松綁 槍，在菏澤之后，陸續又有不少地方樓市政策出現微調，樓市是否會再現調控松緊循環以及2019年樓市走向成為熱點關注。

業內人士指出，2019年樓市將進入“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”就是換擋的重要政策體現，與此同步的是信貸政策、調控節奏將在不同城市表現出地區化差異性，換擋并不代表樓市會出現大波動，相反會保證全國樓市整體更為“平穩化”發展。

九城樓市政策出現微調

據澎湃新聞不完全統計，自2018年12月18日山東菏澤明確取消一二手房限售后，一個月內，包括深圳、廣州、珠海、上海、衡陽、青島等地先后出現樓市微調跡象。

其中，珠海允許非珠海市戶籍人才購房繳納社保降至1~12個月。廣州則明確自2019年1月1日起，可用公積金在毗鄰城市購買首套房。

深圳和上海等一線城市的首套房貸利率出現調整。 政策顯示，上海工行、農行、中行、建行、交行五大行對于首套房個人貸款利率，都有在基準利率(4.9%)上打九五折的折扣，即4.655%。優質客戶可打九折。而深圳則顯示，中行、建行、工行已將首套房貸利率從原來的基準利率上浮15%下調至上浮10%。

青島高新區則于1月3日宣布暫停執行公證搖號售房的規定。

湖南省衡陽市政府則在公布“暫停商品房限價”規定的 時間后決定撤銷前述文件。

2018年12月27日晚間，衡陽市政府官網發布信息稱，鑒于衡陽市發展改革委員會、衡陽市住房和城鄉建設局聯合印發的《關于暫停執行<關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》（衡發改價服【2018】45號），對穩控房價的復雜性判斷不精準，對穩定預期的持續性認識不充分，文件出臺引發了市場的誤解和網上的炒作，其影響有悖于部門出臺文件的初衷，衡陽市人民政府決定撤銷該文件。

短短一個月不到的時間，已有9城現樓市微調跡象。

中原地產 分析師張大偉認為，房地產政策 嚴格的時期已經過去。2019年，全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮，這也標志著本輪樓市調控全面見底。其指出，對于二三線城市來說，除了信貸政策，其他政策都有可能調整。而部分城市的銀行也有可能會變相的調整執行中的信貸政策。

全年400余次調控，樓市迎換擋期

按照中原地產研究中心數據，2018年全年房地產調控合計450次，刷新歷史記錄，同比2017年上漲75%。2018年也成為歷史房地產調控政策 密集的年份。

也正是在全國各地頻繁升級調控政策，限購、限價、限貸、限售等多重限制下，房地產市場開始從之前的高溫逐漸退燒。

58同城、安居客發布的《2018年樓市總結》指出，經濟新常態下，樓市政策也發生了重大調整。2018年3月，“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調控總體方針，為加快住房制度改革和房地產長效機制建設，全年全國陸續發布調控政策400余次，保障市場健康發展。隨著調控不斷深入，樓市回歸理性，7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”口號，成為樓市降溫“分水嶺”，政策效應明顯顯現。

2018年12月，全國住房和城鄉建設工作會議提出，要將“穩地價穩房價穩預期”作為調控主要目標，維穩仍是2019年樓市政策基調。

58安居客房產研究院 分析師張波認為，2019年樓市將進入“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”就是換擋的重要政策體現，與此同步的是信貸政策、調控節奏將在不同城市表現出地區化差異性，換擋并不代表樓市會出現大波動，相反會保證全國樓市整體更為“平穩化”發展。

2019年樓市政策取向依然從嚴為主

張大偉認為，房地產市場從過去十幾年的調控歷史看， 核心的房地產政策是信貸政策，針對多套房的信貸限貸政策是不是收緊決定了樓市政策的力度，在過去寬松周期，認房不認貸，或者普遍性的不約束多套房貸款，使得市場杠桿率過高。只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。

在住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌看來，當前房地產調控明確“因城施策”，體現房地產調控的精準度。房地產市場調控將更加體現“因城施策、因時制宜”的做法。

對于房地產市場是否仍會重現調控松緊循序，顧云昌指出，房地產調控政策的主要目的是以“維穩”為主，不希望房價出現大漲也不希望房價出現大跌。對于未來房價走勢，其預判，一二線城市由于一手房限價，目前 真實反映市場情況的二手房房價已出現下降趨勢。這一下行趨勢會逐步蔓延到三四線城市。其預計，今年房價大概率會是穩中有降，平穩下行的態勢。

張波則認為，房地產市場總體調控節奏不變、區域性變化呈現從全國嚴控到因城施策的指導方針變化，體現了調控政策將依然保持穩定、長短結合的節奏不變，而在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。其二總體房價水平穩定、各類城市分化。一線城市價穩量降，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，三四線城市房價上漲的現象在2019年將得到明顯控制。其三信貸政策總體不變，首套優惠更多體現，2019年利率依然存在一定的下調空間，尤其是對首套房貸利率的優惠力度還有望繼續增加。

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