中國的城市化進(jìn)程行至中盤，終于確定了方向。

4月8日，國家發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》（以下簡稱《重點(diǎn)任務(wù)》），“放寬落戶”“城市群”“都市圈”刷屏朋友圈；文件還 提到了“收縮型城市”。

這被很多評論認(rèn)為是二次城市化的開啟；又是對當(dāng)下真實(shí)城市化進(jìn)程的制度確認(rèn)；資本市場對此反應(yīng)靈敏，地產(chǎn)股4月9日大漲，萬科漲超6%。

城市化是中國房地產(chǎn)的發(fā)端。三十多年來，伴隨城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)擴(kuò)張遍及數(shù)百個城市，有的已深入五線；但同時，房企也在一些城市遭遇了“滑鐵盧”。

早在2015年，萬科 副總裁譚華杰就指出，中國進(jìn)入到了“二次城市化”階段，即城市群和都市圈的發(fā)展階段，對房企而言，這是“第二次巨大的歷史機(jī)遇”。

保利發(fā)展也認(rèn)為，中國已開始了以核心城市向外圍擴(kuò)展的“二次城市化”，城市群和都市圈成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的核心引擎。

二次城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)，必然與此前不同。增量市場規(guī)模見頂，房企必須挖掘存量，轉(zhuǎn)型運(yùn)營，開發(fā)＋運(yùn)營并進(jìn)。

這個時期，有上述兩類業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校赡芫驮?00個左右。如保利就提出了“百城發(fā)展論”，動態(tài)布局100個城市。

城市化2.0

如果說一次城市化是將鄉(xiāng)村變成城市，那么二次城市化則是將城市變成“城市帶”。《重點(diǎn)任務(wù)》提出，深入推進(jìn)城市群發(fā)展和培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈。

這個文件是此前發(fā)改委文件的進(jìn)一步深化。早在2月21日，發(fā)改委發(fā)文， 在國家層面明確了都市圈的概念，是指在城市群內(nèi)部，以超大特大城市或輻射帶動功能強(qiáng)的大城市為中心、以1 通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。

譚華杰認(rèn)為，由單一發(fā)展、獨(dú)立發(fā)展的點(diǎn)狀城市，向互相連通的城市帶轉(zhuǎn)移，是城市化第二階段的主力模式。

在二次城市化的浪潮中，一二三四線的劃分標(biāo)準(zhǔn)不再適用，取而代之的是“都市圈”和“城市群”的興起，統(tǒng)稱為“城市帶”。

“未來不能融入城市群的，就會變成‘收縮型城市’。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

而能否融入，人口是 位的。保利認(rèn)為，人口規(guī)模拐點(diǎn)將至，人口分布走向“零和博弈”，未來高素質(zhì)人口將進(jìn)一步向城市群聚集，這部分高質(zhì)量人口的遷移選擇將深刻改變中國的城市格局。

人才競爭決定未來城市格局之變，這也是各城市打響“人才爭奪之戰(zhàn)”的底層邏輯。

多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，發(fā)改委新的文件之后，放寬落戶將在一些熱門城市推出，它們在搶奪人口大戰(zhàn)中擁有更多的優(yōu)勢，比如杭州、深圳。

與人口并列的是產(chǎn)業(yè)。如果不能分享和分流核心城市的產(chǎn)業(yè)資源，也會有淪為收縮型城市的危險。

根據(jù)國內(nèi)一些學(xué)者的研究，全國范圍內(nèi)，已有100個左右的城市在過去幾年里連續(xù)“收縮”，主要表現(xiàn)為連續(xù)3年或3年以上的常住人口減少。

《重點(diǎn)任務(wù)》稱，收縮型中小城市要瘦身強(qiáng)體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，“收縮型城市”是世界城市化發(fā)展的規(guī)律。在城市化發(fā)展后期，會出現(xiàn)小的、偏的、經(jīng)濟(jì)技術(shù)弱的城市，人口大面積流出的現(xiàn)象。

宋丁稱，“收縮型城市的房地產(chǎn)市場也會萎縮，未來房價可能出現(xiàn)比較大的下跌。”

房企的業(yè)務(wù)布局也在避免進(jìn)入這類城市。“我們現(xiàn)在選擇進(jìn)入的城市，都要求是人口凈流入、產(chǎn)業(yè)有支撐的”，中國恒大總裁夏海鈞稱，單純一二線和三四線城市的劃分，已經(jīng)不適用了。

聚焦百城

隨著房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，如何在二次歷史機(jī)遇中分得更大的蛋糕，成了開發(fā)商必須思考和面對的問題。

3月5日，保利發(fā)布《2018-2019年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》，提出城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期，2018年四季度以來，房地產(chǎn)已進(jìn)入15萬億之后的峰值時代；未來有房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘性?00個左右。公司將在動態(tài)調(diào)整中，不斷聚焦百城。

保利圈定的城市包括，聚焦“胡煥庸線”東南，一二線城市及珠三角、長三角、京津冀三大城市群，它們?nèi)詫⒅鲗?dǎo)峰值時代；而在“南強(qiáng)北弱”格局下，北方向少數(shù)大城市聚集的效應(yīng)更明顯，南方城市布局機(jī)會整體優(yōu)于北方。

不止保利，目前大多數(shù)主流房企的城市布局也在100個以內(nèi)，并且聚焦城市群與都市圈。

過去三年，萬科已刻意收斂聚焦70-80個城市，“我們現(xiàn)在是可進(jìn)可退。”萬科董事會主席郁亮說。這也預(yù)示著，萬科在進(jìn)入城市增量上不會太多。

新城發(fā)展2018年銷售覆蓋77個城市，土儲大部分集中在長三角地區(qū)，占比50.2%。

3月11日，新城董事長王振華在業(yè)績會上透露，未來將做大粵港澳大灣區(qū)這塊蛋糕，策略是和大灣區(qū)一些成功的城改和舊改公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

進(jìn)入“千億俱樂部”的陽光城也聚焦戰(zhàn)略城市群，在深耕福州地區(qū)的基礎(chǔ)上，拓展長三角、京津冀地區(qū)。

3月15日的業(yè)績會上，陽光城副總裁徐愛國表示，“我們會主要投資一二線城市，適當(dāng)關(guān)注一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、規(guī)模比較大、人口吸附力強(qiáng)的城市，特別是大城市周邊的城市群和二線城市”。

老牌房企則大多謹(jǐn)慎選擇進(jìn)入的城市。招商蛇口布局60個城市及地區(qū)，2018年末土地儲備中長三角占比29%,粵港澳大灣區(qū)28%；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)布局全國45個城市，2018年京津冀城市群表現(xiàn)突出，銷售額和土儲皆占比42%，排在各城市群前列。

中信建投證券指出，超大城市和特大城市受益于人口的集聚效應(yīng)將會 為顯著，都市圈和城市群人口在城鎮(zhèn)總?cè)丝谥械谋戎匾矊M(jìn)一步提升，這都將會對一二線城市房地產(chǎn)市場的需求端產(chǎn)生長期性的穩(wěn)定支撐。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企不斷聚焦百城主要是出于兩點(diǎn)考慮，首先是核心城市有穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)和人口凈流入，有發(fā)展?jié)摿Γ隽恳婍斶€可以做存量運(yùn)營；其次是選擇城市投資也需要較多的時間和 成本，企業(yè)會選擇深耕已進(jìn)入的城市。

“目前房企都很重視以城市群的口徑去統(tǒng)計(jì)銷售和土儲情況，也透露出他們關(guān)心城市群的發(fā)展機(jī)會以及背后的市場需求。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

對于二次城市化的“容量”，郁亮認(rèn)為，二次城市化大概還有20個點(diǎn)的空間。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉則表示，中國房地產(chǎn)不可能快速發(fā)展到城鎮(zhèn)化的70%－80%，“戶籍城市化率比實(shí)際城市化率低16%，證明房價已經(jīng)制約城鎮(zhèn)化發(fā)展速度，房地產(chǎn)已進(jìn)入了存量時代”，張大偉說。

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