4月以來出現(xiàn)在部分熱點二線城市的土拍熱，已經(jīng)蔓延至一些三四線城市。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的299個三四線城市土地成交量價齊升，4月份成交建面環(huán)比上升30%，土地成交均價環(huán)比上漲19%，長三角城市群內(nèi)的三四線城市表現(xiàn)突出。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以城市級別劃分市場的方式已經(jīng)過時，幾個大城市群將會是房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心區(qū)域。隨著長三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群規(guī)劃的進(jìn)一步推進(jìn)，區(qū)域內(nèi)的部分三四線城市會迎來新的增長機會，尤其是人口流入、土地價格不高的城市，其土地投資機值得關(guān)注。

部分三四線城市土地?zé)岫忍嵘?/strong>

位于長三角區(qū)域的常州市，4月成交的8幅含住宅土地中，5幅溢價率都超過了50%。4月中旬，一幅位于鐘樓區(qū)的商住地塊經(jīng)過77輪競價， 終被常州老牌地產(chǎn)公司新城控股競得，溢價率達(dá)到了86%，樓板價約為15665元/平方米。機構(gòu)稱，這創(chuàng)下了常州含住宅用地在內(nèi)的樓板價新高，成為新“地王”。

4月，溫州共成交16宗含宅地，成交金額超104億，其中12宗土地溢價率都在25%以上；無錫濱湖區(qū)新四院北側(cè)一地塊通過搖號產(chǎn)生了得主，融創(chuàng)以樓面限價18000元/平方米 、總價24.22億元攬獲，這一樓板價較無錫歷史 價僅低50元/平方米。

克而瑞研究中心稱，繼二線城市土拍溢價率在3月份突破25%、創(chuàng)下2018年下半年以來新高后，三四線城市溢價率也結(jié)束了半年之久的低位徘徊，并在4月份迎來明顯回暖，溢價率增至21.3%，較年初上漲了近10個百分點。

從該研究中心監(jiān)測的299個三四線城市表現(xiàn)來看，4月份土地成交量價齊升，成交建面環(huán)比上升30%，土地成交均價環(huán)比上漲19%，其中，長三角城市群內(nèi)的三四線城市表現(xiàn)尤為明顯，溫州、常州、常熟、金華、無錫、臺州、鎮(zhèn)江等城市均成交了多宗優(yōu)質(zhì)地塊。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯客戶端表示，近段時間，長三角、粵港澳大灣區(qū)的土地市場熱度提升明顯，并由區(qū)域內(nèi)的二線城市傳遞到了三四線城市。原因在于這兩個區(qū)域的房價均出現(xiàn)回升，加上規(guī)劃利好、人口流入快等因素，對房企拿地積極性刺激較大。

克而瑞研究中心稱，三四線城市土地市場回暖，一方面由于二線城市土地市場高熱的傳導(dǎo)效應(yīng)所致，但 根本的支撐點，還是城市群一體化發(fā)展帶來的諸多利好推動。

人口流入等利好對一些城市未來的發(fā)展形成支撐。作為安徽人口大市，阜陽長久以來都是典型的人口流出型城市，但在近年來人口顯著回流、高鐵將通車等因素影響下，這一波二線城市土地市場的熱度也傳遞到了阜陽。克而瑞稱，4月份阜陽共有15幅地塊溢價率超過30%，在三四線城市中 。

城市群內(nèi)城市值得關(guān)注

不過，不管是一二線，還是三四線城市出現(xiàn)的土地?zé)幔⒎鞘袌龅娜婊嘏咭鐑r地塊也只是集中在少部分城市。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前4個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、土地成交價款均下降超3成，降幅也都比1~3月份有所擴大。

克而瑞研究中心稱，在299個樣本城市中，只有72個城市溢價率超過20%的平均線。從區(qū)域分布看，有22個城市分布在蘇浙皖三省，四川、廣東、湖北也有較多城市土地溢價率較高。

具體看，坐擁大灣區(qū)利好的廣東表現(xiàn)較為突出，東莞、江門、珠海平均溢價率均在40%以上；位于長三角的浙江，4月份其地級市市本級溢價率均高于15%，臺州、紹興、麗水有多塊土地溢價率突破100%；四川冷熱分化較為明顯，如宜賓、廣元坐擁高鐵、機場等交通配套升級利好，土地市場熱度明顯更高，土拍溢價率分別達(dá)到了144%和55%，而瀘州、眉山土地市場相對沉寂，平均溢價率均不足3%。

謝逸楓認(rèn)為，經(jīng)過多年發(fā)展，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)分化，以城市級別劃分市場的方式已經(jīng)過時，未來，京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群以及這些城市群內(nèi)的都市圈，將會是中國房地產(chǎn)市場的核心區(qū)域，這些區(qū)域內(nèi)的低級別城市會有較好的發(fā)展空間。

“短期看，城市群內(nèi)能受到軌道交通、教育、醫(yī)療等利好的三四線城市，會受到市場追捧。至于城市群外的部分城市，其未來的發(fā)展可能相對緩慢。” 謝逸楓說。

對房企而言，克而瑞研究中心稱，不能因為近些年需求釋放過快、舊改目標(biāo)下降以及調(diào)控風(fēng)險等原因，而全面退出三四線城市。企業(yè)應(yīng)當(dāng)有所側(cè)重，在合理評估政策風(fēng)險的前提下，重點關(guān)注城市群一體化概念內(nèi)的三四線城市。隨著長三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群規(guī)劃的進(jìn)一步推進(jìn)，中心城市產(chǎn)業(yè)的加速轉(zhuǎn)移，部分三四線城市可能迎來新的需求增長機會，尤其是湖州、宣城、阜陽等那些就業(yè)崗位快速增加的城市，在全市地價房價比不足0.5的前提下，土地投資機會更值得關(guān)注。

不過，住建部近期先后對10個市場過熱的城市進(jìn)行了預(yù)警提示，一些城市也相繼加強了樓市調(diào)控。克而瑞認(rèn)為，如果熱點三四線城市地價持續(xù)快速上漲，地方主管部門會快速跟進(jìn)。而結(jié)合5月上旬的土地成交情況來看，三四線城市土地市場熱度已經(jīng)有一定緩解，溢價率降至15%，環(huán)比4月下降了6.3個百分點。