根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2019年1-7月，中央和地方政府共出臺(tái)了307次調(diào)控政策，這一頻率比去年同期高出了47次，創(chuàng)歷史同期新高。受此影響，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將正式進(jìn)入下行通道中。

由于調(diào)控政策不斷加碼，在樓市“小陽春”未果后，市場(chǎng)降溫的跡象繼續(xù)蔓延。

央行8月9日發(fā)布的2019年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落。截至6月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為41.9萬億元，同比增長17.1%，增速較3月末下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

7月以來，熱點(diǎn)城市的土地和房屋交易規(guī)模也出現(xiàn)下降。到8月，這種趨勢(shì)仍在延續(xù)。

多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的節(jié)奏再度加快，其中金融政策的收緊成為重要特征。受此影響，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將正式進(jìn)入下行通道中。

市場(chǎng)降溫明顯

經(jīng)歷了連續(xù)三年創(chuàng)紀(jì)錄的銷售后，進(jìn)入2019年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積一直處于負(fù)增長狀態(tài)。今年前6月，商品房銷售面積同比下降1.8%，降幅比前5月有所擴(kuò)大。

其中，在3月和4月的“小陽春”，市場(chǎng)交易一度高漲，但在部分城市加碼調(diào)控政策后，市場(chǎng)又再度恢復(fù)平靜。

下半年，市場(chǎng)仍未有明顯起色。除住宅市場(chǎng)交易繼續(xù)平淡外，上半年一度火熱的土地市場(chǎng)，也有明顯降溫。

上海易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%，同比增長7%。其中，一二三四線城市的交易量都出現(xiàn)環(huán)比下降，但一線城市和二線城市的成交面積同比有所提升。

央行發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)佐證了這一觀點(diǎn)。今年7月，住戶部門中長期貸款增加4417億元；單月依然維持在4000億以上的高位，但低于上半年的均值。

上海易居研究院認(rèn)為，后續(xù)來看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，目前已企穩(wěn)反彈；東部二線城市中，蘇州今年已多次升級(jí)調(diào)控政策，南京、杭州、寧波等多城近期房貸利率上調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)繼續(xù)降溫；其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

土地市場(chǎng)方面，7月40城土地成交建筑面積5273.4萬平方米，環(huán)比增長2.0%。但這些城市的土地成交溢價(jià)率為19.9%，結(jié)束了連續(xù)6個(gè)月上升的趨勢(shì)。

同時(shí)，7月40城土地出讓金收入為2774.1億元，環(huán)比下降6.1%，土地出讓金收入增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)。

上海易居研究院指出，7月份土地成交面積僅微幅增長，表明上半年火熱的成交態(tài)勢(shì)已較難持續(xù)，預(yù)計(jì)下半年增速將回落。

房企準(zhǔn)備“過冬”

導(dǎo)致數(shù)據(jù)不佳且預(yù)期不甚樂觀的原因，主要在于持續(xù)不斷的調(diào)控政策。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2019年1-7月，中央和地方政府共出臺(tái)了307次調(diào)控政策，這一頻率比去年同期高出了47次，創(chuàng)歷史同期新高。

從政策時(shí)間上看，7月單月就有56項(xiàng)政策出臺(tái)，成為各界對(duì)后續(xù)市場(chǎng)預(yù)期低迷的主因。其中，7月31日的中央政治局會(huì)議提出，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”， 再一次明確了“房住不炒”的指導(dǎo)方向，每逢經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期便刺激房地產(chǎn)的預(yù)期被打破。

從政策類型上看，今年以來共有18次房地產(chǎn)金融政策推出，“嚴(yán)管”成為大趨勢(shì)。其中，自7月先后強(qiáng)調(diào)嚴(yán)管信托融資和美元債外，央行和銀保監(jiān)會(huì)還在8月初分別部署對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管。

某家大型信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年6月，本來已經(jīng)與某20強(qiáng)房企簽訂了框架合作協(xié)議，但隨著監(jiān)管文件的下發(fā)，合作 終擱淺。

在房企的資金來源中，以銷售回款為主的自有資金和融資資金為主要部分。由于市場(chǎng)銷售不佳，融資渠道又遭遇阻力，企業(yè)的資金狀況已明顯受到影響。

7月末，作為“華南五虎”的老牌房企富力地產(chǎn)，發(fā)布了一份內(nèi)部文件《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》，強(qiáng)調(diào)2019年下半年“原則上暫停拿地工作”，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目等特殊情況，可單獨(dú)呈報(bào)集團(tuán)董事長審批。

文件還提及“今年以來，集團(tuán)銷售業(yè)績距離既定的全年銷售目標(biāo)仍有差距”，下半年要促銷售、抓回款，“以完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)為 優(yōu)先級(jí)”，要求各地區(qū)公司須成立回款工作小組，提高回款率。

這一文件傳遞出的信號(hào)意義不容忽視。分析人士認(rèn)為，一方面，收縮戰(zhàn)線的做法，反映出房企的資金狀況已經(jīng)有所緊張。另一方面，“促銷售、抓回款”的提出，意味著下半年企業(yè)可能采取以價(jià)換量的銷售策略。

“企業(yè)可以徹底拋掉(調(diào)控松綁的)幻想了”，北京一位不具名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，未來政策將繼續(xù)維持高壓的態(tài)勢(shì)，企業(yè)也要做好“過冬”的準(zhǔn)備。

這不僅會(huì)影響住宅市場(chǎng)，也將影響土地市場(chǎng)的表現(xiàn)。多家機(jī)構(gòu)分析指出，市場(chǎng)將很快進(jìn)入下行通道中，房屋交易量和價(jià)格下調(diào)、土地流拍流標(biāo)數(shù)量增加，將可能成為下半年的常態(tài)。由于資金面的收緊，部分中小企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，因此并購機(jī)會(huì)也將增加。

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