貸款利率并軌啟動后，影響 為廣泛的個人住房貸款利率的調(diào)整政策終于明確。

8月25日，央行發(fā)布公告稱，為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以 近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放的首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際 利率水平基本相當，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

1、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以 近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。 10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

2、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。 央行省一級分支機構(gòu)在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。 銀行在此基礎上合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，加點數(shù)值在合同期限內(nèi)固定不變。

3、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。 重定價周期 短為1年。 利率重定價日，定價基準調(diào)整為 近一個月相應期限的LPR。

4、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。 公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

要點一：房貸利率短期內(nèi)不會因為定價基準切換而下降

雖然LPR改革是為了降低實體經(jīng)濟融資成本，且8月20日公布的改革后 報價結(jié)果也確實較相應期限的貸款基準利率有所下降，但需要強調(diào)的是，本次LPR改革主要惠及的是企業(yè)部門的融資成本下降，對于居民部門來說實際影響并不大。尤其是在近期房地產(chǎn)調(diào)控再次趨嚴的背景下，業(yè)內(nèi)普遍認為，短期內(nèi)大部分城市的房貸利率不會下降，甚至還會進一步小幅上升。

一股份行中層人士對券商中國記者表示，對銀行來說，小微企業(yè)貸款、個人住房按揭貸款的利率都主要是根據(jù)供求關系確定，受基準利率影響較少，銀行一般會先確定貸款實際利率，然后再貸款合同上倒推實際利率與基準利率的倍數(shù)關系來填寫貸款合同。因此，即便今后新發(fā)放貸款要求以LPR為定價基準，但實際情況中短期內(nèi)對此類貸款影響較小。

根據(jù)央行公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以 近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成，加點數(shù)值應符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求。

也就是說，官方規(guī)定了銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率的“下限”，即 近一個月相應期限的LPR利率加點，而加點的“下限”則有兩部分組成， 部分是央行規(guī)定的全國 標準，第二部分是央行省一級分支機構(gòu)根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

具體來說，央行公告稱：

1、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

2、央行省一級分支機構(gòu)應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

央行相關負責人解釋稱，定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。與當前我國個人住房貸款實際 利率水平基本相當。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

前后對比看，對首套房定價基準來說，8月20日5年期以上LPR比4.9%的5年期貸款基準利率只低了5bp；對二套房定價來說，5.45%的“下限”利率水平相當于為在5年期基準利率基礎上上浮11%，比目前大部分城市執(zhí)行的基準上浮20%要低。

但這是否就意味著新發(fā)放的住房貸款利率就會比原來的有所降低呢？短期內(nèi)恐怕很難。

央行副行長劉國強前不久就明確表示，利率市場化重點是要降低實體經(jīng)濟的融資成本，對于房地產(chǎn)市場，要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但 出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。

“這次利率并軌改革，房貸的利率由基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。”劉國強稱。

進入7月以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策再次趨嚴，不少城市的首套房貸利率有所上調(diào)。據(jù)融360分析師李萬賦分析，一方面，未來銀行將加速調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源，并將更多的信貸資金投向國家目前鼓勵的制造業(yè)、中小微企業(yè)等方向；另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會放松，資金環(huán)境較為緊張，未來或?qū)⒂懈喑鞘欣^續(xù)收緊房貸政策。

此外，對于存量住房貸款利率將如何調(diào)整？央行表示仍按原合同約定執(zhí)行。不過，不少分析人士認為，未來存量貸款合同也會逐步有序地切換定價標準，央行行長易綱就曾表示，貸款利率實際上已經(jīng)放開，但仍可進一步探索改革思路，如研究不再公布貸款基準利率等。中信證券研究所副所長明明曾對券商中國記者表示，貸款利率并軌初期，存量貸款合同不適合“一刀切”地切換。初期可考慮分品種、分期限分步推進存量貸款合同的切換。從貸款品種看， 先調(diào)整企業(yè)貸款，因為企業(yè)貸款規(guī)模相對集中，企業(yè)接受度更高；一段時間后再調(diào)整居民貸款尤其是住房按揭貸款。從貸款期限看，可考慮先調(diào)整短期貸款，再調(diào)整長期貸款。

要點二：基準利率“打折”的住房貸款利率一去不復返

雖然央行方面表示，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。但由于房地產(chǎn)政策“因城施策”，對于不同城市的實際影響會有所不同。

央行規(guī)定，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這意味著過去及現(xiàn)在部分城市還存在的首套房利率降至基準以下的“打折”情況將一去不復返。

以上海為例，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，7月上海首套房貸款平均利率為4.84％，環(huán)比下降7個基點，上海地區(qū)首套房貸利率降至基準以下，超越廈門成為全國 。上海地區(qū)監(jiān)測的30家銀行分支機構(gòu)中，7家銀行在7月下調(diào)了首套房貸款利率，3家銀行有所上調(diào)。調(diào)整后，執(zhí)行基準利率95折（即4.655%）的銀行數(shù)量增加至17家，有的銀行甚至可以做9折（4.41%）。

因此，10月8日起在上海新發(fā)放的首套房住房貸款利率， 也要4.85%，比基準95折的4.655%水平要高出0.195個百分點。

要點三：新發(fā)放的住房貸款利率可以每年調(diào)整一次

雖然今后再無基準利率“打折”的住房貸款利率，但并不意味著長期看住房貸款利率不會下調(diào)。按照規(guī)定，新發(fā)放的住房貸款利率每年會有一次調(diào)整的機會。

央行公告稱，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期 短為1年。

利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據(jù)定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定， 短為1年， 長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為 近一個月相應期限的LPR。

不過，值得注意的是，住房貸款利率每年可以調(diào)整的部分 于定價基準部分，即 近一個月相應期限的LPR，而對于在LPR基礎上的加點部分，則在合同期限內(nèi)固定不變。

改革后的LPR報價周期變?yōu)槊吭碌?0日更新一次。對住房貸款借款人來說，今后貸款利率可以每年調(diào)整一次，有分析認為，雖然在“房住不炒”的政策基調(diào)下，中短期內(nèi)房貸利率難以下降，但長期看，隨著全球央行再次進入貨幣寬松周期，利率將延續(xù)下行趨勢，相應的，LPR的變動趨勢也會是緩慢下行，會帶動貸款利率下行。

因此，新發(fā)放的住房貸款利率可以每年有一次根據(jù) LPR報價的調(diào)整機會，長期看，對減少借款人的綜合利息支出或是利好。

（原標題：央行重磅！個人住房貸款迎重大調(diào)整，房貸利率告別打折時代，LPR成定價基準，這三大要點關乎"房奴"錢袋子）

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