隨著央行加息,如何選擇好的房貸產品,理性規避房貸風險,程度地減少利息支出,成為供房一族的關注焦點。的確,因為房子而為銀行"打工",已是無法改變的事實。那么,如何巧妙地利用銀行房貸方式為自己解憂,由"房奴"變為"房主"呢?為此記者專門走訪了中國農業銀行眉山支行,請專家為準備購房者支招。

"房貸選擇應該把自身的實際收入情況作為選擇的原則",府街支行的負責人在接受采訪時說道:"現在各大銀行推出的新型房貸產品名目繁多、形式各異,但還是有其共性的。貸款人如果要挑選新型房貸,就要結合自身的情況作出選擇。"

固定利率房貸:規避利率上行風險

適合人群:對利率未來預期處于上漲周期的客戶,不妨選擇固定利率房貸,可以規避利率上漲帶來的風險。

政策解讀:固定利率房貸不會"隨行就市",就是在貸款合同簽訂時,即設定好固定的利率,不論貸款期內利率如何變動,借款人都按照固定的利率支付利息。

專家提醒:固定利率有利有弊。由于固定利率將高于現行利率,對于打算提前還貸的人來說,選擇固定利率貸款是不劃算的。另外,固定利率貸款并不適合所有的購房人,市民如果選用這一方式,一定要對未來的市場利率走勢作出正確的判斷。如果您的判斷背離了市場,可能會因此支付更多的貸款利息。

等額本息還款:方便計劃生活支出

等額本息還款,是目前被普遍采用的還款方式。該還貸方式為,還款期內每月償還同等數額的貸款(包括本和利息),但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。因還款初期占用銀行資金較多,還款總利息較相同期限的等額本金還款高。舉例來說,貸款金額10萬,以5年為期,采用本種方法,將月供1976.82元,5年內共還息18609.20萬元。

銀行業內人士認為,公務員、教師等收入比較穩定的中青年群體采用這種還款方式,方便安排收支。收入處于穩定狀態的家庭,在經濟條件不允許前期投入過大的情況,也可以選擇這種方式。

等本遞減還款法:讓生活壓力也遞減

顧名思義,即是等本不等息遞減還款法,即每月償還貸款本金相同,而利息隨本金的減少而逐月遞減,直至期滿還清。我們將以例為證,看看此種還款法與等額本息還款法的高下之別:

張某、李某同時購房,都向申銀行請按揭貸款10萬元,期限5年,在還款方式上,張某選擇的是等額本息還款法,李某選擇的是等本不等息遞減還款法。二者的區別有三點:一是每月還款方式不一樣。張某每月償還的金額均相同,而李某每月償還的金額均不相同;二是累計償還總額有差異。張某期滿后共需償付本息118609.20元,李某需償還的總額為117613.60元,扣除償付本金,張某要比李某多付息近千元;三是還款壓力不一樣。張某從次到較后一次每月還款額均為1976.82元,而李某次還款額則為2244.17元,以后逐月遞減,較后一次僅需1676.09元。相比較而言,張某還款壓力均衡,而李某還債壓力初期較重,隨著還款次數的增多,還債壓力日趨減弱。通過進一步分析可以看出,張某比李某要多支付利息,原因在于張某占用銀行貸款階段性時間長。

基于以上比較,房貸專家建議,在選用兩種還款方法時,要根據自身的實際情況,綜合多種因素作出全面合理的選擇。

等額法每月的還款金額是一樣的,所以在收支和物價基本不變的情況下,每次的還款壓力是一樣的,對于年輕人來說,剛剛工作不久,收入處于上升期,通常選擇等額法比較好,可以減少前期的還款壓力。

等本法每次還款的本金一樣,但利息是由多到少、依次遞減,同等情況下,后期的壓力要比前期輕得多。對于中年人來說,采用等本法效果比較理想。在收入高峰期多還款,就能減少今后的還款壓力。如果今后資金寬松則可選擇提前還款等手段來減少利息支出。

不論如何,理財專家建議,房貸屬中長期貸款,利率有升有降。購房者不應把目光單純集中在較省錢的房貸,而要選擇與自己較匹配的房貸,這樣,"房奴"變"房主"才有望成為事實!

　　　　　(作者：王國平)

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