易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策層面基本上都以收緊為主，房貸利率上漲，表明即使在新的房貸利率下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然嚴(yán)格。當(dāng)前房貸利率雖略有上升，但這個(gè)上升幅度是可控的，房貸市場(chǎng)仍將以平穩(wěn)為主。

對(duì)于老百姓而言，除了關(guān)心房?jī)r(jià)漲跌之外，房貸利率調(diào)整也一直牽動(dòng)著他們的心。10月8日起，房貸利率正式“換錨”，從以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)轉(zhuǎn)變?yōu)橐訪PR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為基礎(chǔ)進(jìn)行加點(diǎn)。北京商報(bào)記者近日在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)多家商業(yè)銀行將在10月8日實(shí)行首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個(gè)基點(diǎn)（一個(gè)基點(diǎn)等于0.01%），二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個(gè)基點(diǎn)。根據(jù)此前北京地區(qū)多數(shù)商業(yè)銀行執(zhí)行的利率標(biāo)準(zhǔn)，此次“換錨”對(duì)購(gòu)房者月供支出不會(huì)增加明顯負(fù)擔(dān)。而在“房住不炒”的大背景下，房貸利率的下行可能性基本無(wú)望。

多家銀行執(zhí)行新定價(jià)基準(zhǔn)

10月8日起，個(gè)人住房貸款利率政策將發(fā)生新的變化。根據(jù)此前央行所發(fā)布的《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以 近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。也就是說(shuō)，房貸利率不再與基準(zhǔn)利率掛鉤，而是掛鉤LPR利率，房貸利率“換錨”在即。

北京商報(bào)記者近日從多家商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，北京地區(qū)轄內(nèi)商業(yè)銀行房貸利率變軌正在穩(wěn)步推進(jìn)當(dāng)中。多家銀行表示10月8日將實(shí)行首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個(gè)基點(diǎn)，二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個(gè)基點(diǎn)的定價(jià)基準(zhǔn)。

根據(jù)9月20日出爐的新一期LPR報(bào)價(jià)，1年期LPR報(bào)4.2%，較上一次下調(diào)5基點(diǎn)，主要與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR為4.85%，與上次持平。本次5年期LPR報(bào)價(jià)水平也就意味著房貸新下限正式確定。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)斌指出，與改制后的 LPR報(bào)價(jià)水平相比，本次5年期LPR水平并沒(méi)有發(fā)生變化，依然是凸顯出央行有意穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度。按照房貸新政規(guī)則，10月8日后新發(fā)放的住房個(gè)貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。此前已有個(gè)別銀行開(kāi)始試點(diǎn)LPR房貸新政，這些銀行的加點(diǎn)基數(shù)都是基于8月20日公布的LPR 5年期水平。9月20日新一期LPR 5年期報(bào)價(jià)水平不變，也就意味著10月8日房貸新政正式實(shí)施時(shí)，已試點(diǎn)的銀行加點(diǎn)數(shù)大概率保持穩(wěn)定。

對(duì)目前行內(nèi)LPR工作的具體安排，一位股份制銀行相關(guān)人士介紹，已完成新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率以LPR作為基準(zhǔn)的相關(guān)準(zhǔn)備工作，可滿(mǎn)足監(jiān)管10月8日起實(shí)施的要求。正在逐步推進(jìn)包括修訂貸款合同利率條款，增加以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)的選項(xiàng)；改造核心、信貸等相關(guān)系統(tǒng)，支持以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的貸款出賬；開(kāi)展全系統(tǒng)LPR專(zhuān)題培訓(xùn)、宣導(dǎo)；通過(guò)行內(nèi)官方網(wǎng)站、網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行、自助終端等對(duì)客渠道發(fā)布LPR。

“目前的要求是截至2019年三季度，全國(guó)性銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款中，應(yīng)用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)的比例不少于30%。”一家城商行相關(guān)人士表示，“截至12月末，上述占比要不少于50%；截至明年3月末，上述占比不少于80%。到明年一季度，所有發(fā)放的貸款100%都遵循LPR定價(jià)原則。”

另一家城商行相關(guān)人士也向記者透露，后期該行會(huì)結(jié)合市場(chǎng)情況對(duì)定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，保證區(qū)域房貸利率的相對(duì)平穩(wěn)，維護(hù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定，目前已經(jīng)對(duì)該行個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)涉及的制度、合同和系統(tǒng)進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，滿(mǎn)足LPR定價(jià)要求。但也有銀行表示，目前仍未開(kāi)展房貸利率變軌工作，具體調(diào)整計(jì)劃需要在10月8日后才會(huì)公布。

對(duì)購(gòu)房者影響幾何

房貸利率新政實(shí)施，老百姓 關(guān)心的就是“買(mǎi)房成本貴了還是便宜了”，從已確定細(xì)則的銀行來(lái)看，北京地區(qū)新政下的首套房及二套房貸利率相比之前房貸利率均有所上浮。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，如果按照9月20日 一期公布的五年期以上LPR為4.85%計(jì)算，那么10月8日北京執(zhí)行的個(gè)人住房貸款利率為：首套住房不低于5.4%；二套住房不低于5.9%。據(jù)北京一房產(chǎn)中介透露，目前北京地區(qū)大部分銀行執(zhí)行首套5.39%、二套5.88%房貸利率水平。由此可知，執(zhí)行新政后，北京房貸利率較之前是有所提升的。

那么利率變軌對(duì)購(gòu)房者影響如何？合碩機(jī)構(gòu) 分析師郭毅向北京商報(bào)記者分析稱(chēng)，如果上述標(biāo)準(zhǔn)落地，北京房貸利率水平雖然有微幅上漲，但這個(gè)上漲對(duì)于購(gòu)房者而言其實(shí)可以忽略不計(jì)。房貸利率與LPR掛鉤后，也更能體現(xiàn)市場(chǎng)導(dǎo)向，后期房貸利率的漲與跌，與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系直接掛鉤，將由市場(chǎng)來(lái)定價(jià)。

一位國(guó)有大行房貸部相關(guān)人士介紹稱(chēng)：“9月底時(shí)咨詢(xún)房貸政策的人確實(shí)很多，但即使節(jié)前提交貸款申請(qǐng)，審批下來(lái)也在10月8日之后了，因此這筆貸款也是按照LPR加點(diǎn)形成利率，不是此前的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮。”而另一位國(guó)有大行相關(guān)工作人員則向記者提到新的機(jī)制并不會(huì)那么快實(shí)行，“利率并軌目前只是制定了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，還需要一定的過(guò)渡期，正常實(shí)施也要到2020年1月1日之后了”。

新的利率變軌并未對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生太多負(fù)擔(dān)，一位房產(chǎn)中介對(duì)記者說(shuō)道，按照新的機(jī)制，房貸利率變動(dòng)不會(huì)太大，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)每個(gè)月房貸也就是多出十幾元錢(qián)，沒(méi)什么太大影響。

另一位中介也表示，“政策變動(dòng)之前北京地區(qū)商業(yè)銀行首套房貸款大多實(shí)行的是5.39%的利率，新政下，首套房貸的利率下限為5.4%，而一般購(gòu)房者貸款都在25年以上，實(shí)際上并沒(méi)有太大影響，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，北京地區(qū)購(gòu)房人數(shù)并沒(méi)有太大的起伏”。

例如，以商業(yè)貸款100萬(wàn)元、25年期限計(jì)算，首套商業(yè)性個(gè)人住房等額本息還款方式下，每個(gè)月月供多出5.94元，利息共多出0.18萬(wàn)元；等額本金首月多出8.33元，利息共多出0.13萬(wàn)元，按平均數(shù)計(jì)算，相當(dāng)于每月月供多出4.33元；二套商業(yè)性個(gè)人住房等額本息還款方式下，每個(gè)月多出12.16元，利息共多出0.36萬(wàn)元；等額本金首月多出16.67元，利息共多出0.25萬(wàn)元，按平均數(shù)計(jì)算，相當(dāng)于每月月供多出8.33元。

值得注意的是，上述測(cè)算僅作為參考，因?yàn)橐酝抠J以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)時(shí)，在加息降息時(shí)，部分購(gòu)房者會(huì)面臨房貸利率重新定價(jià)的問(wèn)題，而在房貸利率以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)時(shí)代，也會(huì)存在重定價(jià)現(xiàn)象。根據(jù)央行有關(guān)負(fù)責(zé)人就個(gè)人住房貸款利率答記者問(wèn)，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定， 短為一年， 長(zhǎng)為合同期限。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為 近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。不過(guò)，房貸利率加點(diǎn)水平在合同期內(nèi)不會(huì)改變，央行明確指出，“加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變”。也就是說(shuō)，若房貸合同寫(xiě)有重新定價(jià)條款，那么購(gòu)房者月供有可能會(huì)跟隨LPR報(bào)價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)；反之，房貸利率將會(huì)一直維持放貸時(shí)的水平。

樓市今年怎么走

在發(fā)布LPR機(jī)制之初，央行便進(jìn)行了表態(tài)。8月20日，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上透露，新的LPR形成機(jī)制并不會(huì)使房貸利率下降。劉國(guó)強(qiáng)表示，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。央行同時(shí)還宣布，按照“因城施策”的原則，各地可以在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。這意味著，未來(lái)房貸利率也會(huì)跟房?jī)r(jià)一樣實(shí)施“一城一策”，各地區(qū)會(huì)因地制宜開(kāi)展工作。

9月6日，央行祭出降準(zhǔn)“大禮包”，決定于9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車(chē)金融公司），再額外對(duì)僅在省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，央行降準(zhǔn)后，整個(gè)房貸市場(chǎng)可貸資金增多，這能夠?qū)_房貸利率出現(xiàn)小幅上漲所帶來(lái)的影響。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策層面基本上都以收緊為主，房貸利率上漲，表明即使在新的房貸利率下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然嚴(yán)格。當(dāng)前房貸利率雖略有上升，但這個(gè)上升幅度是可控的，房貸市場(chǎng)仍將以平穩(wěn)為主。

李萬(wàn)斌也表示，LPR機(jī)制的出臺(tái)是為了降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、引導(dǎo)資金向小微企業(yè)等傾斜；對(duì)于房貸來(lái)說(shuō)，大方向仍然是避免干擾房地產(chǎn)政策的執(zhí)行，即使LPR下行，銀行也會(huì)通過(guò)改變加點(diǎn)基數(shù)來(lái)保證短期內(nèi)房貸利率的基本穩(wěn)定。

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