當前房地產市場出現了與調控目標一致的積極變化，遏制房價上漲的壓力總體有所緩解。

下一步房地產市場調控政策會如何變化？個別城市的政策微調是調控放松的信號嗎？正在成為市場關注的熱點話題。

從房地產市場的政策部署以及調控成效看，調控部門正在逐步搭建以“落實城市主體責任”為核心的長效調控機制。統計顯示，2018年各地出臺450余項調控政策，住宅市場建設、投資和銷售指標的趨勢和結構已發生明顯變化，政策效果日益顯現，一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制初步形成。

“落實城市主體責任”是我國房地產市場調控方式的升級，意味著調控主體和調控方式的重大轉變，意味著調控方式更加符合房地產市場發展的基本規律，調控機制更加成熟。

房地產調控“升級”

房地產市場調控伴隨著我國房地產市場的發展，“落實城市政府主體責任”作為房地產調控內涵的升級，有一個逐漸成熟、定型的過程。

我國幅員遼闊，地區差異明顯，各城市在經濟發展狀況、城鎮化發展水平、土地資源條件、人口規模和流動狀況、區域經濟地位和影響力等方面存在巨大差異，不同城市房地產市場的特征存在很大不同，用同樣的目標、同樣的政策，由中央同一個主體去調控各地差異巨大的房地產市場，客觀上存在一定難度。

2003年開始，中央房地產調控要求“因地制宜、分別決策”，但因為“統一政策”，執行中存在一定程度“一刀切”現象；

2016年底，中央經濟工作會議明確提出“要落實地方政府主體責任”；

2017年底，中央經濟工作會議進一步明確“分清中央和地方事權，實行差別化調控”的思路；

2018年底，中央經濟工作會議要求“構建房地產市場健康發展長效機制”“因城施策，分類指導，夯實城市政府主體責任”；

今年4月，中央再次強調“落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。

“落實城市政府主體責任”，意味著調控主體由中央轉向地方，調控方式由調控交易轉向調控供給結構，政府職能回歸到住房保障。

從調控主體看，城市政府根據實際情況制定政策，承擔調控的主體責任，在房地產調控中的主體責任和自主權同步擴大；

從調控方式看，城市政府要抓緊調整住房和用地供應結構，積極探索推動供地主體多元化，有針對性地增加住房和用地有效供給，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，切實履行好政府住房保障職能。

合理確定主體責任內容和邊界

合理確定城市政府主體責任的內容和邊界需要分清中央與地方事權。

在房地產市場發展、調控中，中央政府在以下方面具有主體責任：一是中央要建立全國統一的房地產市場監測體系，承擔監測主體責任。監測體系主要包括顯性庫存及其去化周期分析、潛在房地產供應量分析、需求預測分析、成交與價格走勢監測、拆遷政策對房地產市場供求兩方面影響、地方房地產調控主要政策、二手房市場走勢、租賃房保障房建設情況、房價收入比、租售比、房地產金融等。

二是中央要把房地產調控的主體責任落實到地方，并賦予地方相應的財力和事權，承擔領導和考核主體責任。

三是中央要協調各相關部門在房地產調控中的責權利關系，承擔協調主體責任。要確保中央各部門各司其職，避免誰都參與調控、誰都不負 終責任的情況出現。

城市政府需要承擔以下主體責任：

一是牢固樹立“四個意識”，提高政治站位，在把房價控制在合理水平，保障房建設、租購并舉、堅持“房住不炒”等方面，實現中央下達的房地產發展和調控目標；

二是保障房地產市場監測體系有效運轉，實時把握市場發展動態，及時上報數據與指標，為中央發展、調控房地產提供依據；

三是結合當地經濟社會發展水平、住房供需狀況、人口變化情況，科學編制住房發展規劃，明確住房發展目標、重點任務和政策措施，合理確定住房和用地供應規模、結構、時序，引導相關資源合理配置；

四是切實加強資金管控，嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為，嚴控購房購地加杠桿行為和大力整頓規范房地產市場秩序。

多措并舉夯實主體責任

夯實政府的主體責任，不僅是建立完善房地產長效調控機制的關鍵，也是房地產調控走向成熟定型的標志。

一是城市政府要樹立科學的政績觀。城市政府在發展房地產業中是管理者，而不是“運動員”。政府要摒棄GDP政績觀，確立新政績觀和相關考核機制，不斷規范作為土地和資金供應環節的政府行為，健全和完善以抑制投機為主脈的房地產市場規則，推進房地產市場健康發展長效機制建設。

二是堅持“房住不炒”的定位，這是檢驗城市政府主體責任是否到位、夯實的重要標準。只有堅持“房住不炒”定位，才能從根本上遏制房地產炒作之風，推動城市政府綜合運用金融、土地、財稅、投資等手段，抑制房地產泡沫，既在宏觀上管住貨幣，又在微觀信貸政策上支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

三是要落實好一城一策、因城施策。“一城一策”“因城施策”是夯實城市政府主體責任的重要內容和基本要求。首先，要打破“一城一策”“因城施策”就是放松調控的思維定勢。當前社會上對房地產市場調控政策的變化十分敏感，個別城市的政策微調都可能被過度解讀為調控放松，甚至演變成新聞熱點。解決這類問題，一是要打破“一城一策”“因城施策”就是放松調控的思維定勢，在保持政策連續性穩定性的基礎上，給政策調整留出必要空間；二是政策出臺前要充分溝通，出臺后要及時宣傳解讀，避免社會過分解讀和誤讀。

落實好一城一策、因城施策，需要做好三個環節的工作：

一是中央確定統一的調控目標，并提供可供地方選擇的政策工具；

二是城市政府確定當地具體調控目標，并根據調控目標和具體情況確定當地調控政策；

三是建立房地產市場監測預警體系，對城市轄區房地產市場進行實時監測和定期評價，建立調控工作評價、考核和問責機制。

四是要加強城市政府對房地產市場的監控。當前，我國房地產已經進入差異化發展時期，“一招鮮”的時代已經一去不復返了，必須加強對房地產市場的監控，摸清家底，及時掌握房地產市場的信息變化，才能更好地因地制宜、因城施策。在區域一體化加速推進和大城市、特大城市落戶政策放松的背景下，城市群、都市圈內的很多城市房地產不僅具有更強的需求，而且城市之間具有很強的聯動效應，極容易成為資本追逐的對象。這些地區的城市政府需要密切關注本地房地產市場的供需關系及庫存水平，加強對土地供給的微調。

（原題：《瞭望丨房地產調控的“城市主體責任”，怎么理解？》 刊于《瞭望》2019年第46期）

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