當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了與調(diào)控目標(biāo)一致的積極變化，遏制房價(jià)上漲的壓力總體有所緩解。

下一步房地產(chǎn)市場調(diào)控政策會如何變化？個別城市的政策微調(diào)是調(diào)控放松的信號嗎？正在成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

從房地產(chǎn)市場的政策部署以及調(diào)控成效看，調(diào)控部門正在逐步搭建以“落實(shí)城市主體責(zé)任”為核心的長效調(diào)控機(jī)制。統(tǒng)計(jì)顯示，2018年各地出臺450余項(xiàng)調(diào)控政策，住宅市場建設(shè)、投資和銷售指標(biāo)的趨勢和結(jié)構(gòu)已發(fā)生明顯變化，政策效果日益顯現(xiàn)，一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制初步形成。

“落實(shí)城市主體責(zé)任”是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控方式的升級，意味著調(diào)控主體和調(diào)控方式的重大轉(zhuǎn)變，意味著調(diào)控方式更加符合房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本規(guī)律，調(diào)控機(jī)制更加成熟。

房地產(chǎn)調(diào)控“升級”

房地產(chǎn)市場調(diào)控伴隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，“落實(shí)城市政府主體責(zé)任”作為房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)涵的升級，有一個逐漸成熟、定型的過程。

我國幅員遼闊，地區(qū)差異明顯，各城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城鎮(zhèn)化發(fā)展水平、土地資源條件、人口規(guī)模和流動狀況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位和影響力等方面存在巨大差異，不同城市房地產(chǎn)市場的特征存在很大不同，用同樣的目標(biāo)、同樣的政策，由中央同一個主體去調(diào)控各地差異巨大的房地產(chǎn)市場，客觀上存在一定難度。

2003年開始，中央房地產(chǎn)調(diào)控要求“因地制宜、分別決策”，但因?yàn)椤敖y(tǒng)一政策”，執(zhí)行中存在一定程度“一刀切”現(xiàn)象；

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“要落實(shí)地方政府主體責(zé)任”；

2017年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步明確“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”的思路；

2018年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”“因城施策，分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”；

今年4月，中央再次強(qiáng)調(diào)“落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制”。

“落實(shí)城市政府主體責(zé)任”，意味著調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方，調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu)，政府職能回歸到住房保障。

從調(diào)控主體看，城市政府根據(jù)實(shí)際情況制定政策，承擔(dān)調(diào)控的主體責(zé)任，在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)同步擴(kuò)大；

從調(diào)控方式看，城市政府要抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，積極探索推動供地主體多元化，有針對性地增加住房和用地有效供給，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，切實(shí)履行好政府住房保障職能。

合理確定主體責(zé)任內(nèi)容和邊界

合理確定城市政府主體責(zé)任的內(nèi)容和邊界需要分清中央與地方事權(quán)。

在房地產(chǎn)市場發(fā)展、調(diào)控中，中央政府在以下方面具有主體責(zé)任：一是中央要建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，承擔(dān)監(jiān)測主體責(zé)任。監(jiān)測體系主要包括顯性庫存及其去化周期分析、潛在房地產(chǎn)供應(yīng)量分析、需求預(yù)測分析、成交與價(jià)格走勢監(jiān)測、拆遷政策對房地產(chǎn)市場供求兩方面影響、地方房地產(chǎn)調(diào)控主要政策、二手房市場走勢、租賃房保障房建設(shè)情況、房價(jià)收入比、租售比、房地產(chǎn)金融等。

二是中央要把房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任落實(shí)到地方，并賦予地方相應(yīng)的財(cái)力和事權(quán)，承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)和考核主體責(zé)任。

三是中央要協(xié)調(diào)各相關(guān)部門在房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)權(quán)利關(guān)系，承擔(dān)協(xié)調(diào)主體責(zé)任。要確保中央各部門各司其職，避免誰都參與調(diào)控、誰都不負(fù) 終責(zé)任的情況出現(xiàn)。

城市政府需要承擔(dān)以下主體責(zé)任：

一是牢固樹立“四個意識”，提高政治站位，在把房價(jià)控制在合理水平，保障房建設(shè)、租購并舉、堅(jiān)持“房住不炒”等方面，實(shí)現(xiàn)中央下達(dá)的房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控目標(biāo)；

二是保障房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系有效運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)時把握市場發(fā)展動態(tài)，及時上報(bào)數(shù)據(jù)與指標(biāo)，為中央發(fā)展、調(diào)控房地產(chǎn)提供依據(jù)；

三是結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、住房供需狀況、人口變化情況，科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃，明確住房發(fā)展目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)和政策措施，合理確定住房和用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時序，引導(dǎo)相關(guān)資源合理配置；

四是切實(shí)加強(qiáng)資金管控，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，嚴(yán)控購房購地加杠桿行為和大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

多措并舉夯實(shí)主體責(zé)任

夯實(shí)政府的主體責(zé)任，不僅是建立完善房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)調(diào)控走向成熟定型的標(biāo)志。

一是城市政府要樹立科學(xué)的政績觀。城市政府在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)中是管理者，而不是“運(yùn)動員”。政府要摒棄GDP政績觀，確立新政績觀和相關(guān)考核機(jī)制，不斷規(guī)范作為土地和資金供應(yīng)環(huán)節(jié)的政府行為，健全和完善以抑制投機(jī)為主脈的房地產(chǎn)市場規(guī)則，推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制建設(shè)。

二是堅(jiān)持“房住不炒”的定位，這是檢驗(yàn)城市政府主體責(zé)任是否到位、夯實(shí)的重要標(biāo)準(zhǔn)。只有堅(jiān)持“房住不炒”定位，才能從根本上遏制房地產(chǎn)炒作之風(fēng)，推動城市政府綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資等手段，抑制房地產(chǎn)泡沫，既在宏觀上管住貨幣，又在微觀信貸政策上支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

三是要落實(shí)好一城一策、因城施策。“一城一策”“因城施策”是夯實(shí)城市政府主體責(zé)任的重要內(nèi)容和基本要求。首先，要打破“一城一策”“因城施策”就是放松調(diào)控的思維定勢。當(dāng)前社會上對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的變化十分敏感，個別城市的政策微調(diào)都可能被過度解讀為調(diào)控放松，甚至演變成新聞熱點(diǎn)。解決這類問題，一是要打破“一城一策”“因城施策”就是放松調(diào)控的思維定勢，在保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，給政策調(diào)整留出必要空間；二是政策出臺前要充分溝通，出臺后要及時宣傳解讀，避免社會過分解讀和誤讀。

落實(shí)好一城一策、因城施策，需要做好三個環(huán)節(jié)的工作：

一是中央確定統(tǒng)一的調(diào)控目標(biāo)，并提供可供地方選擇的政策工具；

二是城市政府確定當(dāng)?shù)鼐唧w調(diào)控目標(biāo)，并根據(jù)調(diào)控目標(biāo)和具體情況確定當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策；

三是建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警體系，對城市轄區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行實(shí)時監(jiān)測和定期評價(jià)，建立調(diào)控工作評價(jià)、考核和問責(zé)機(jī)制。

四是要加強(qiáng)城市政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入差異化發(fā)展時期，“一招鮮”的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，摸清家底，及時掌握房地產(chǎn)市場的信息變化，才能更好地因地制宜、因城施策。在區(qū)域一體化加速推進(jìn)和大城市、特大城市落戶政策放松的背景下，城市群、都市圈內(nèi)的很多城市房地產(chǎn)不僅具有更強(qiáng)的需求，而且城市之間具有很強(qiáng)的聯(lián)動效應(yīng)，極容易成為資本追逐的對象。這些地區(qū)的城市政府需要密切關(guān)注本地房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系及庫存水平，加強(qiáng)對土地供給的微調(diào)。

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