四季度樓市再現政策密集調整。

記者結合中原地產研究中心數據梳理發現，截至12月9日，四季度已有百余城對房地產市場進行了154次政策調整。其中，政策直指樓市且 為引人注目的共13地，包括深圳、佛山、鄭州、成都、黑龍江、馬鞍山、上海臨港、南京、江西、寧波等。

從政策維度看，13地中，深圳、成都直接對購房政策進行了調整，其中深圳前海出臺了針對港澳居民和家庭的購房優惠，深汕合作區解凍了商品房交易，成都則直接解除了高新南區居民的限購約束；黑龍江、馬鞍山、江西、寧波則從規范市場出發，提出了開發購地資金審查、規范商品房銷售信息公示及售前告知行為，出臺了升級商品房預售資金和存量房交易資金監管等規定。更多城市選擇以招攬人才模式打開購房“窗口”，包括佛山、上海臨港、南京六合等。

“熱點城市樓市松綁其實并沒有釋放出太多新信號，更多是一種微調。”北京大學金融與產業發展研究中心主任馮科指出，“各地都面臨穩增長壓力。適當松綁樓市，有利于維持房地產市場信心，也有利于開發商形成相對良好的預期。”

“南松北緊”差異顯現

12月7日，深圳前海發布相關計劃，提出港澳居民及家庭在前海合作區購房享受深圳戶籍同等待遇。

這已是深圳月內第三次微調樓市政策。此外，大灣區內，佛山也頻頻對樓市政策進行調整。

“廣州、深圳要落實粵港澳大灣區核心城市的責任，帶動區域發展，深圳還要落實建設社會主義先行示范區，都需要經濟和財政收入支撐。”廣東省住房政策研究中心 研究員李宇嘉向記者表示，“佛山此次調整，則是為地方產業發展吸引人才、提供人才支撐。”

遠在雄雞版圖的另一端，黑龍江出人意料地收緊了樓市政策。

11月29日，黑龍江省住房和建設廳、黑龍江省自然資源廳、黑龍江省地方金融監督管理局等六部門聯合發布通知，嚴令禁止房企貸款拿地。

黑龍江省住房和建設廳有關人員告訴記者，該政策主要是為了規范當地樓市亂象，包括房地產開發杠桿率太高以及“爛尾”問題。

“南北差異很好理解。”馮科指出，“粵港澳大灣區是人口流入地區，除投資需求，自住需求也非常大。相反，東北地區是人口流出地區，現有商品房甚至形成了嚴重積壓。政府當然不允許用新的貸款去形成新的不良資產，加劇市場失衡、市場積壓。”

整體來看，四季度樓市政策調整以“松”為主。

深圳、成都、佛山、上海臨港、南京六合均直接對購房進行松綁或側邊突破，鄭州提高公積金可貸金額也有利于鼓勵市場，黑龍江、馬鞍山、江西、寧波規范市場行為則屬于中性，可維穩、可托底，例如馬鞍山提出“商品房銷售價格不得低于備案價10%”。

“這一輪樓市政策已經見底。”社科院財經戰略研究院住房大數據項目組長鄒琳華在接受記者采訪時表示，“在‘因城施策’基調下，地方擁有對樓市政策進行調整的依據。當前樓市政策已經見底了，不可能更嚴了。”

更多城市松綁或在路上

四季度百余城的154次房地產政策調整，預示“新一輪密集放松或在路上”。12月6日召開的中央政治局會議在定調2020年經濟工作時，未提房地產，更給市場以想象空間。

“2019年前10個月，消費、乘用車、工業利潤等多項重要經濟指標疲弱，但房地產投資累計同比增速卻好于2015─2018年的任何一年，對穩增長功不可沒。”國信證券分析表示。

聯訊（粵開）證券 經濟學家、研究院院長李奇霖分析認為：“明年，預計穩增長將圍繞以下幾條線推進：一是基建穩增長加碼；二是‘房住不炒’基調不變，但在‘因城施策’框架下，2020年將有更多城市變相放松，針對房企融資的監管不會進一步收緊；三是和2019年相比，消費在2020年穩增長中將發揮更為重要的角色，汽車和地產竣工產業鏈是兩大重點。”

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛則指出：“中央政治局會議是為即將召開的‘中央經濟工作會議’定調的會議，沒有提房地產很正常。更需要關注中央經濟工作會議，它將對宏觀經濟政策、金融貨幣政策、房地產作出 表述。”

穩增長壓力不小。

從宏觀經濟角度看，年初為今年GDP增速定下的目標為6%─6.5%。目前，前三季度我國GDP同比增速為6.2%，市場主流觀點認為2019全年GDP增速全年約為6.16%。從財政角度看，受減稅降費的影響，今年地方減收明顯。

具體到房地產市場，10月份70個大中城市房價數據顯示，70城中已有35個城市二手房銷售均價環比下跌。從市場實際情況看，北京、上海、廣州等風向標城市二手房價格下調20萬元已是常態。另外，土地、投資、商品房新開工等指標也不同程度回落。

政策已經見底。中原地產 分析師張大偉向記者表示，預計接下來各地將從人才購房、首套房信貸支持、公積金等政策角度著手，對房地產市場政策進行調整，“這種政策將不再分城市級別，而是普遍性地，視地方經濟形勢和房地產市場形勢而定”。

但專家同時提醒，房地產政策微調需要謹慎。

“現在大家都越來越意識到，房地產是一把雙刃劍，且越來越看到它的負面影響。所以即使要調整，也會更加謹慎，不會再進行大規模的刺激。”中央財經大學財政稅務學院副院長何楊向記者表示。

另外，“因城施策”是權力也是責任。“地方樓市是否存在壓力，是否需要調整，事實上是由地方政府認定的。如果地方樓市存在較大的下滑壓力，地方政府介入無可厚非。但如果地方過度刺激，樓市反彈明顯，也是要被問責的。”李宇嘉表示。

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