上海易居房地產研究院12月16日發布了《2019年11月全國房地產市場報告》。這份報告指出，1-11月，全國土地市場成交略有回升，但整體降幅依然較大；房地產開發投資同比增速小幅回落，房屋新開工面積同比增速小幅回落，表明資金面緊張和銷售乏力后，房企投資和新開工開始減速。雖然1-11月商品房銷售面積同比增速小幅提高，但從現階段的房地產調控政策、貨幣金融環境等來看，行業真正的向上拐點可能并未來臨。

日前，國家統計局發布1-11月全國房地產開發投資和銷售情況，易居研究院的此份報告則對這些數據進行了針對性的分析和預測。

預計全年土地購置面積同比下降10%。1-11月，房地產開發企業土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%，降幅比1-10月份收窄2.1個百分點。報告認為，今年以來土地購置面積同比降幅較大也與去年同期基數較高有關。考慮到房企融資環境依然很緊，預計全年開發企業土地購置面積將比去年下降10%左右，而全年全國土地購置均價相比去年微漲的可能性較大。

預計全年房地產開發投資增長10%。1-11月，全國房地產開發投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。從結構來看，住宅投資占房地產開發投資的比重為73.6%，住宅投資同比增長14.4%，增速回落0.2個百分點，辦公投資同比增長2.5%，商業營業用房投資同比下降7.3%。報告認為，在住宅庫存回歸合理區間后，部分城市開始增加供給，而商辦物業由于庫存較高，投資依舊乏力。整體來看，預計全年全國房地產開發投資增速將比去年增長10%左右。

預計新開工面積還將繼續回落。1-11月，房屋新開工面積205194萬平方米，增長8.6%，增速回落1.4個百分點。其中，住宅新開工面積151447萬平方米，增長9.3%。報告認為，考慮到年底和明年年初銷售增速大概率繼續低位盤整，以及今年前三季度房企土地購置面積大幅下降，預計年底和明年年初新開工面積同比增速還將繼續回落。

預計全年商品房銷售與去年持平或微增。1-11月，全國商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1-10月份加快0.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.6%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.1%。單月數據來看，11月商品房銷售面積為15654萬平方米，環比增長11.2%，同比增長1.1%。報告認為，10月份以來商品房銷售面積有所回升，與年末開發商為回籠資金加大銷售力度有關。在房住不炒的大背景下，隨著中央明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，預計全年商品房成交面積大概率與去年持平或微增。報告還認為，從年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看，目前維持在120%左右水平，如果未來銷售不能提高的話，將出現供大于求的現象。

三類物業存銷比均進入上行周期，商辦去庫存壓力更大。11月末，全國商品房現房存銷比為22.8月，環比上升0.8%。其中，住宅現房存銷比為14.1月，環比上升0.4%；辦公樓現房存銷比為42.3月，環比上升0.6%；商業營業用房現房存銷比為46.6月，環比上升1.4%。報告認為，值得關注的是，三類物業現房存銷比均已進入上行通道。其中辦公樓現房存銷比自2018年5月份以來連續震蕩上行；商業營業用房2018年9-12月連續4個月上行，2019年2月份小幅下降后又持續小幅上升，整體來看均已進入上行通道；住宅現房存銷比自2018年8月以來連續小幅震蕩上行，整體來看存銷比已進入上升通道，樓市供求關系轉變，漸趨供大于求。

預計房企資金壓力依然較大。1-11月，房地產開發企業到位資金160531億元，同比增長7.0%，增速與1-10月份持平。報告認為，房地產開發企業到位資金主要來源于定金及預收款和個人按揭貸款增長較多，自籌資金增速較去年同期有較大回落，房企資金壓力依然較大。從2018年年初起，房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速的趨勢一直延續至今，11月開口為3.2個百分點。考慮到年末和明年年初整體銷售增速難以有較大起色，房地產企業的資金壓力將加劇。

結論：行業真正的向上拐點可能并未來臨

易居研究院研究員沈昕表示，近日中央經濟工作會議重申房住不炒，充分說明了中央對房地產市場平穩健康發展的決心。房企方面，5月底以來房地產信托、境內外發債、ABS、銀行貸款等融資渠道紛紛收緊。近日銀保監會提出要完善房地產融資統計和監測體系，嚴厲打擊各類違規行為。居民房貸方面，全國首套房貸平均利率已連續6 個月小幅上升。雖然10月份以來商品房銷售情況有所好轉，但這與開發商為回籠資金加大銷售力度有關。綜合考慮這些情況，預計短期內全國性的調控政策不太可能松綁，房企融資環境還在持續收緊，全國樓市還將陸續降溫，房企的資金壓力也將加劇，預計年末和明年年初市場將整體保持穩中有降，多項指標增速將繼續回落。從現階段的房地產調控政策、貨幣金融環境等來看，行業真正的向上拐點可能并未來臨，目前銷售也可能只是低位反復震蕩狀態。

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