受到2020年末出臺的房地產貸款集中度管理制度的影響，廣州、深圳等城市的個人房貸從2021年開始額度明顯緊張，同時放貸期限延長、利率上漲，購房者、特別是首套房購買者焦慮情緒加重，個別城市二手房市場甚至出現了“剛需歧視”現象。

專家建議相關部門出臺細則，精準調控，在抑制房地產投機行為的同時，保護剛需購房者合理需求，促進房地產市場穩定健康發展。

部分大城市個人房貸額度緊張放款周期延長

中國人民銀行、銀保監會在2020年12月31日宣布，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。對銀行業金融機構分5檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制。

民生銀行 研究員溫彬等受訪人士認為，近年來我國房地產長效機制建設取得成效，新增房地產貸款的占比持續回落，但仍有部分銀行機構占比過高，建立房地產貸款集中度管理制度，有利于優化信貸結構，進一步增強金融服務實體經濟能力，促進房地產市場持續健康發展。

貝殼研究院的分析認為，新規設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的貸款額度不會有明顯變化。且新規對銀行的實際情況設定了過渡期，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此新規短期內不會對房地產市場造成大的影響。

但記者采訪了解到，近日部分大城市出現個人住房貸款額度緊張、放款周期延長、資格審核更嚴格的情況。在廣州一家股份制銀行，房貸集中度管理新規出臺后，每名信貸客戶經理只有500萬元人民幣的房貸額度。據調查，廣州市新建商品房商業貸款的平均放款周期已經延長到2個月。

而深圳一家股份制銀行收緊了對于按揭貸款人的資格審核，要求月入流水至少要覆蓋2倍月供，對不符合償債收入比例要求的購房人不予放貸。

與此同時，個別城市的住房貸款利率也出現上行。1月27日起，廣州市工農中建四大銀行的個人住房貸款利率上調15個基點，對應新的利率為首套房5.2%、二套房5.4%。

購房者焦慮情緒加重“剛需歧視”浮現

從開發商的角度來看，短期內其銷售回款并未受到太大影響。廣東一家大型國企開發商負責人說，新規出臺之后，有部分銀行的按揭貸款有所放緩，但由于公司所有項目都有多家按揭合作銀行，會根據各家銀行的額度情況靈活推薦客戶辦理按揭業務。與去年同期相比，公司回款情況總體上正常。但后期隨著銀行整體額度收緊，可能會對按揭客戶的回款速度帶來一定影響。

不過在部分城市房價上漲背景下，個人房貸放款周期延長、利率上行，加上部分中介機構推波助瀾，造成了一些購房者特別是首套房的剛需購房者焦慮情緒加重。

在廣州、深圳等城市的二手房市場，“擔心房價漲、擔心利率漲、擔心銀行放不了款”困擾著不少購買者。廣州市民黃女士在天河區看中一套總價約400萬的二手房，首付三成，剩余七成準備申請公積金貸款和商業貸款，中介表示目前情況下整個貸款流程至少要三個月，并稱賣家則希望盡快收回資金，建議她借過橋貸，否則將加價10萬元。

也有中介機構和按揭公司在簽訂購房合同時要求賣房業主簽署一份“告知函”，即告知賣房者有可能花更長時間等待銀行放款，若因銀行放款延遲導致交易超期，免除買方的違約責任。

記者采訪發現，在多方因素的共同作用下，個別一線城市核心區域的二手房市場甚至出現了“剛需歧視”。

在供不應求的一線城市核心區域，二手房仍然是賣方市場，在放貸出現延緩的情況下，二手房市場賣家“挑客”現象凸顯。

“ 全款、其次七成、謝絕三成”，這是代理廣州市黃埔區科學城一套熱門房源的中介機構給出的購房者條件。中介機構表示該房源近7天內有30人看房，“根本不愁賣，作為賣家肯定希望盡快回籠資金，因此‘挑客’是必然的。”

“這相當于把首套房的購房者拒之門外，讓我們這些剛需感覺很受傷。”有購房者說。

業內建議出臺補充細則避免誤傷剛需

受訪業內人士認為，房貸集中度管理制度的出臺對抑制部分城市房地產泡沫、促進房地產市場穩定健康發展具有積極意義，但也要防止在執行層面，把“好經”念歪了，從而誤傷剛需購房者。

財經評論人譚浩俊說，監管層出臺涉房貸款集中度管理，并不是限制商業銀行的正常經營、限制商業銀行發放涉房貸款，而是想以此倒逼商業銀行調整與優化信貸資金結構，使信貸更多向實體經濟特別是中小微企業傾斜，同時也明確表示對剛性需求仍然要積極支持。但個別銀行用“一刀切”的方式對待個人房貸，沒有體現政策初衷，把“好經”念歪了。

有廣州房產中介說，目前二線城市房價橫盤，三四線城市房價下跌，一線城市房子已經成了“硬通貨”。雖然房貸新規對房價適當打壓降溫，但是熱門板塊仍在繼續上漲。

有受訪購房者表示，如果政策在執行上不把“剛需”與炒房者區別對待，會造成“買得起的仍然買得起，買不起的更加買不起”。

中山大學管理學院教授陳珠明說，相比剛需購房者，投機客往往有更多的資金渠道。因此，限制個人房貸可能無法精準打到投機者的“七寸”，反而有可能誤傷剛需。他建議人民銀行和銀保監等機構可及時出臺補充細則，保護剛需購房者。

招聯金融 研究員董希淼建議，對于居民合理的購房需求，尤其是購買首套住房，應通過留出專門額度、提供合理利率等方式，繼續予以支持。

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