7月的海南熱浪襲人，一群房地產(chǎn)大佬跨海而來，照慣例在博鰲閉門開會(huì)。

　　2010年參加博鰲地產(chǎn)論壇閉門會(huì)議的32人中，多數(shù)是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的老總，也有央行與發(fā)改委的官員。

　　會(huì)議的議題除了由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生解析房價(jià)及房價(jià)調(diào)控政策外，較主要的一項(xiàng)內(nèi)容是“當(dāng)前房地產(chǎn)形勢座談”。

　　盡管調(diào)控政策放松的傳言不斷釋放，但來自政府層面的信號已非常明顯，中國人民銀行研究局局長張健華在閉門會(huì)上說，“不必存在僥幸心理，2008年的救市故事不會(huì)再重演。”他同時(shí)表示，“今年的房價(jià)并未明顯下降。”

　　華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)此次也轉(zhuǎn)而大談降價(jià)，他的理由是“趕緊降，否則會(huì)出更多亂七八糟的政策，大家還是需要給政府一個(gè)面子”。

　　作為強(qiáng)硬派開發(fā)商的代表，任之前對降價(jià)一直持反對態(tài)度，而參會(huì)人士透露，他此次的態(tài)度也成為閉門會(huì)議上的主流聲音。萬科執(zhí)行副總裁肖莉、保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新和上海復(fù)地董事長范偉在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》采訪時(shí)均明確表態(tài)，“下半年要隨行就市。”

“　　低開”共識

5月5日，恒大率先全國降價(jià)，初期跟風(fēng)者寥寥，直至6月份，萬科全國范圍內(nèi)價(jià)格普調(diào)，降價(jià)才成為開發(fā)商共識。

　　申銀萬國7月7日報(bào)告說，萬科6月全國所有項(xiàng)目平均降價(jià)幅度達(dá)14.3%，其中上海地區(qū)降幅達(dá)20%，深圳達(dá)到15%。而萬科近期公布的銷售業(yè)績顯示，其成為上半年先進(jìn)一家銷售過300億元的房企，銷售額達(dá)367.7億元，同比增長19.5%。

　　在萬科執(zhí)行副總裁肖莉眼中，萬科不捂盤、不囤地、不當(dāng)?shù)赝醯摹叭弧闭咧校晃姹P、不囤地的前提即為快速銷售。“加快銷售的標(biāo)準(zhǔn)是什么？就是我們所推新盤，當(dāng)月達(dá)到60%的銷售比例，這需要尋找市場和合適的價(jià)格。”肖莉說。

　　她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“不存在降價(jià)問題，我們采取合理低價(jià)入市政策。”

　　肖莉此番表態(tài)，顯示出萬科在銷售策略上的成熟。2008年9月，萬科因在杭州降價(jià)，導(dǎo)致售樓處被砸。此后，該事件在一定程度上成為開發(fā)商不降價(jià)的較常見理由。

　　低開策略正在成為共識。復(fù)地集團(tuán)董事長范偉對《財(cái)經(jīng)國家周刊》透露，復(fù)地在上海的一些樓盤，因“定價(jià)合理而賣得不錯(cuò)”，“新政下，有些開發(fā)商定價(jià)靈活，就有了銷量，說明還是有市場需求的。”

　　但范偉認(rèn)為，價(jià)格調(diào)整還沒能成為普遍現(xiàn)象，“整體上，開發(fā)商應(yīng)該調(diào)整自己的心理預(yù)期，把價(jià)格再降一點(diǎn)；但個(gè)體角度上，它們有自己的判斷決策，不敢動(dòng)或不愿意降。行業(yè)內(nèi)需要有些公司向前帶一帶，比如綠地、恒大都不錯(cuò)。在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，市場能活躍起來，對大家都有好處。”

　　國企保利地產(chǎn)在2009年出盡風(fēng)頭，在激進(jìn)的拿地策略下，其在2010年的動(dòng)作更引人關(guān)注。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新透露，保利地產(chǎn)上半年銷售額近218億元，同比微增。

　　“保利的策略就是隨行就市。”胡在新說，“保利會(huì)適時(shí)根據(jù)市場狀況做出調(diào)整。”

　　按照慣例，諸多開發(fā)商將銷售放至下半年，這意味著下半年的供應(yīng)量將大大超過上半年。萬科已將定價(jià)權(quán)下放至全國40家分公司，肖莉證實(shí)，“已經(jīng)給分公司的權(quán)限。”

　　業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　對多數(shù)開發(fā)商而言，價(jià)格的松動(dòng)是無奈之舉，而諸多房企趁勢進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，則更多顯示出未雨綢繆的味道。

　　政府大力投入的保障房建設(shè)近期成為不少開發(fā)商的避風(fēng)港。

　　7月7日，上海綠地集團(tuán)與上海市嘉定區(qū)政府簽署合作協(xié)議，綠地將投資30億元，在當(dāng)?shù)卮蛟旒s50萬平方米的保障房社區(qū)。

　　綠地集團(tuán)董事長張玉良曾公開表示，根據(jù)綠地集團(tuán)年初制定的發(fā)展策略，公司將實(shí)行兩大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整。“保障房業(yè)務(wù)比例將會(huì)在整體集團(tuán)業(yè)務(wù)中的所占比例進(jìn)一步加大。”

　　萬科選擇了同樣的方式。其近期動(dòng)作是，將在南京建設(shè)400萬平方米的保障房。肖莉透露，盡管該項(xiàng)目尚未完成談判，但萬科已將保障房建設(shè)看作住宅產(chǎn)業(yè)化的切口之一。

　　對于保障房可能偏低的利潤，開發(fā)商們并不排斥。

　　復(fù)地董事長范偉表示，設(shè)計(jì)好制度，然后以市場化方式來解決保障房問題是較佳方式。“建設(shè)是沒有問題的，只要大家有辛苦費(fèi)，總會(huì)有人做。但需要有市場激勵(lì)。”

　　“我們追求平均利潤率就可以，地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。”肖莉說。

　　除了保障房，開發(fā)商的出路還有很多。

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