隨著今年《物權法》的全面實施，廣大業主們的合法權益有了更加全面和有力的保障，而在此激勵下，一些原本隱而不宣的物業糾紛不斷浮現在人們眼前：僅剛剛過去的幾個月，就有數個小區因為業主與物業的糾紛而見諸報端。

而面對這種矛盾升級的狀況，外界質疑的聲音也始終不曾停止。有業內人士直言“在這場物業的‘戰爭’中，沒有誰是真正的贏家”。

　　●一年美麗園三大問題仍需解決

12月10日，是美麗園小區新物業———南京新鴻運物業有限公司進駐美麗園整整一年的日子。一年來的美麗園經歷了怎樣的變化？這是關注著美麗園的人們很想知道的。而當人們再次審視美麗園的時候，已經不再像當初那樣著重于“糾紛”本身，而開始用更客觀的眼光去看待這件事的實際意義和如今業主們的生活。

對美麗園的實地走訪中，有許多變化是明顯的。從環境上看，小區已經比一年前有了很大的改觀，道路上比較干凈，路邊沒有再堆放雜物；而小區的保安工作也有了一些改善，站崗與巡邏的保安其態度獲得了一些業主的肯定。一位老年業主告訴記者，小區里的物業糾紛持續了那么長時間，現在總算開始步入正軌，他希望這種情況能夠保持下去。

盡管取得的進步是可喜的，但存在的問題仍然不可回避。新鴻運物業有限公司董事長王中寧告訴記者，目前存在的問題主要有三個：頭先是一些交接下來的問題。由于新物業進駐時，小區部分電力系統、綠化、地下管網的圖紙沒有拿到，致使后來許多維修工作無法開展，這也是業主們意見的地方。

其次是物業用房問題。老的物業遷走后，小區的110號物業用房被開發商收回，至今仍未交接。“由于沒有住房，我們的保安只能住在地下室，這種住宿環境使我們很難留住招來的保安。保安流動過快，無法熟悉周圍的環境，不利于提高服務的質量”。

第三是交流溝通的問題。由于物業公司的大部分人員來自南方，語言、習慣等存在著一些差別，在交流上存在一些問題。而長期的物業糾紛使部分業主對物業有很大的偏見，“與所有業主的良好溝通還需要我們的進一步努力。”王中寧說。

●不利影響仍存在裂痕難以彌補

“物業的交接本身就是一件細致而繁雜的事情，而在當時那種激烈沖突、對立情緒嚴重的情況下，想要完好履行這一程序簡直是不可能的，這也是造成如今這些久拖不決的后遺癥的原因。”一位熟悉美麗園事件的業內人士這樣說。

前不久，北京市一中院的一紙判令再度引發許多美麗園業主的關注：美麗園的三位業主分別向法院起訴，要求法院判令物業公司返還業主多交納的物業管理費。而市一中院終審駁回了他們的請求。審理此案的法官表示，該案二審雖然維持了原審的結果，但確定了單個業主2003年至2005年度物業費繳費標準，為將來可能的大量美麗園業主訴訟確立了基本原則。

且不論這次訴訟的結果如何，僅這位法官的發言所透露出的東西恐怕是許多美麗園的業主不愿意看到的：在耗費長達數年時間及巨大人力、物力的情況下，如今的美麗園仍然沒有徹底擺脫“美麗園事件”對他們生活的困擾，在較壞的情況下，許多業主可能仍得踏上漫長的訴訟之路，這也是當初他們無論如何不會想到的。

相對表面上可以看到的這些問題，對許多業主來說心里的裂痕可能更難彌補。美麗園的業主王先生告訴記者，一直以來美麗園的業主們就分為好幾個陣營。隨著鴻銘物業的突然撤出，各派之間的矛盾被進一步激化。如今已過去一年多了，但許多當事人之間的積怨并未消除。“曾經爭得面紅耳赤，如今卻在小區里時常見面，他們心里的滋味，大概只有自己才清楚吧！”王先生說。

的社區問題專家北野認為，“對大多數業主來說，他們購房子不是來當維權英雄。特別是那些維權積極分子一定要明白這一點。大家頭先要過一個安定的日子，然后才是其他”。這也在解決物業問題的方法上，給人們提出了一定的警示。

●房價貶損少人問津糾紛惡果不易消除

物業管理一直是衡量一個樓盤價值的軟性指標之一，長期的物業糾紛，帶給業主的不僅是無休無止的煩惱，更有可能給一些樓盤帶來“惡名”，直接影響了這些住宅在二手市場上的交易，甚至直接帶來樓盤價值的貶損。

位于十里堡的京港城市廣場，其物業糾紛幾經波折后在2006年又再次顯現出來，并在業內再次引起軒然大波。剪不清理還亂的物業關系，再加上周圍近年來發展較快，同類型的可替代性的項目越來越多，致使其價值貶損已越發明顯。與周邊同類樓盤的差價已近5000元/平方米。

而美麗園小區在成交量上也表現出更多的劣勢。據了解，一年多以來美麗園小區的房屋在二手市場上僅出售了30套左右，僅占小區總共1100套房子的2.7%，遠低于周邊同類商品房5%~15%的二手成交率。據中原專業人士介紹，盡管產品的稀缺性與地段的優勢在一定程度上掩蓋了房價的波動，但成交量的低迷無疑會使許多急于出手的投資性賣家備受煎熬。

北京中原三級市場部副總經理宮萍指出：如果說一個樓盤的房屋質量、配套設施是它的“硬件系統”，那么物業管理就是一個小區的“軟件設備”，硬件問題很難解決，但軟件是可以通過業主們的努力或更換或維護的，因此好的物業管理對于房產價值會有一定提升作用，而物業糾紛如果長期得不到處理，也必然會對房屋價值產生負面的影響，而且其影響力僅排在地段、房屋自身品質之后位列第三，不可忽視。

●物業糾紛沒有贏家

物業公司與業主，原本應該是服務與被服務的關系，然而今天在我們身邊，原本應該雙贏的兩方卻經常站到了對立面上。

業內人士認為，業主權利意識的增強是件好事，是一種進步的表現，包括對物業改善服務質量都有著重大的意義。但是，許多問題的解決并不能靠一味的維權，尤其是許多原本可以就地解決的小事，花費大量的代價采取激進的解決方式往往得不償失。

物業出現問題當然可以更換，但業主頭先應該看到值不值得這樣做。朝陽園任業委會主任、人民大學公共政策研究社區治理項目組研究員舒可心認為，訴訟并不是處理物業糾紛的較好辦法，不少小區雖然沒有發生任何的訴訟，但是同樣解決了很多問題。業主雖然勝訴了，但在這場官司中沒有贏家。小區的未來，一方面系于物業與業主的成功溝通，另一方面，更重要的是有賴于鄰里和解。“訴訟是較后的一個手段，很多矛盾是需要談判和妥協的，要給對手留面子，更需要一種處理人與人之間關系的智慧。”舒可心說。

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