陳真誠：調控嚴過07年房市將量價齊跌

　　調控政策密集連發出其不意化解市場預期行為的對沖

　　自2009年12月9日國務院常務會議決定恢復房地產交易營業稅政策后，政府明顯改變了對房地產市場的態度，并相繼密集出臺了包括金融、稅收、土地等在內的一系列房地產調控政策。

　　2009年12月14日，國務院常務會議明確提出，要抑制投資投機性購房，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。2009年12月27日， 總理接受新華社記者少有專訪，提出調控房地產的四項措施，強調要運用好稅收、差別利率以及土地政策等經濟杠桿加以調控，穩定房地產的價格；要維護房地產市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法犯罪的行為。

　　在具體政策方面，在明確個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年之后，2009年12月17日，財政部、國土部等五部委聯合出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時，分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清,頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。此舉意在打擊開發商囤地炒地。

　　接著，2010年1月10日，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，為2010年房地產市場定下了基調，明確了2010年房地產調控的主要任務：遏制房價過快上漲。該文件從土地到信貸，再到地方政府責任，詳細列出了11條措施，被國人稱為“國十一條”。“國十一條”強調了加大差別化信貸政策執行力度，明確指出：金融機構在繼續支持居民頭次貸款購購普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。值得注意的是，新政策去掉了改善性住房這個內容，強化了打擊投資投機購房的目的。此外還頭次提出了增加普通住宅用地供應，增加保障房和低價商品房的市場供應，并強調落實地方政府的執行責任。可以說，“國十一條”釋放了政府全面、深化房地產調控的信號，也釋放了將繼續房地產金融調控的信號，其威力也主要在釋放政府逆化此前的刺激政策、強化調控的信號作用，對打擊投資投機購房、開發商囤地炒地以及嚴格執行二套房貸政策等方面具有很強的針對性。

　　其后，2010年央行工作會議上，央行表示，將在保持貨幣政策的連續性和穩定性、繼續實施適度寬松的貨幣政策同時，有效管理通脹預期，嚴格執行有關房地產信貸政策。這些說明，房地產金融政策將是從緊的。

　　隨之而來的是，2010年1月12日，中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是自2008年6月以來，頭次再行上調人民幣存款準備金率，重啟金融調控。

　　從已出臺的調控政策來看，真是密集連發，而且常常出其不意，以化解市場預期行為對調控產生的對沖效應。

　　調控目標明確還將深化

　　國務院新聞辦公室于2010年1月13日舉行有六部委相關專業參加的新聞發布會，向各界表達政府解決“執行”房地產調控政策問題的決心，落實各級地方政府的責任。由此來看，接下來，至少在金融、土地等領域，政府還有可能繼續出臺政策或繼續強化調控的可能，并有督促地方政府清理所出臺的刺激或優惠政策的可能。

　　不難看出，與2007年那一輪調控相比，雖然表面上看起來要政策溫和些，而其實新一輪調控更為嚴厲。頭先，新一輪調控，具有明確的目的和針對性，凸顯出政府全面調控房地產的信號。其次，新一輪調控，不但幾乎可能用到的政策這次都可能用到，而且采取了調控政策密集連發、出其不意的策略，調控變得更加“聰明”。再則，從二套房貸政策等來看，新一輪調控的一些調控政策，可看成2007年那一輪調控政策的延續。尤其是，從取消改善性住房、規定開發商拿地的頭付款比例不得低于全部土地出讓款的50%等政策，以及政府對房價上漲的態度從“抑制”升級為“遏制”、將“捂盤惜售、占地不用、哄抬房價”等定性為“違法犯罪的行為”等方面來看，本文作者陳真誠分析認為，新一輪調控，實際上比2007年那一輪調控要嚴厲得多，政府的態度要堅決得多。

　　更要看到的是，當前房價依然還在高位，試圖逆化政府的調控政策和調控精神的因素還大有所在，可能促使政府繼續出臺新的調控政策。

　　一方面，目前的房價依然過高。2010年1月14日，國家發展改革委、國家統計局發布調查結果顯示，2009年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，連續第七個月較上年同期上漲，漲幅比前一個月擴大2.1個百分點；環比上漲1.5%，漲幅比前一個月擴大0.3個百分點。而2009年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，創下2009年前11個月新高。比較歷史數據可知，2009年12月份，全國房價同比和環比增幅均超過了11月，是2009年房價漲幅的一個月份，也是約一年半以來的時間里房地產價格漲幅的一個月份。

　　另一方面，較近還出現了一個案例。就在政府正展開新一輪房地產調控的當口，一些投資投機者依然在海南房地產市場暴炒國際旅游島概念，一些地方政府官員可能也在以國際旅游島規劃提升的名義使出招數托市，明修棧道卻實際上在暗度陳倉。目前海南這種暴炒房地產概念、房價非正常上漲、泡沫越積越大的現狀，使海南越來越象迪拜，可能導致國際旅游島這個美好的夢想變成一些人炒作房地產夢場，使得政府批準設立國際旅游島初衷被嚴重背離。可以說，政府正著力予以打擊的投資投機、捂盤惜售、占地不用、囤地囤房、哄抬房價等“違法犯罪的行為”，在目前的海南得到了集中體現。而且，從海南的現狀，可以看出目前市場上投資投機者和一些開發企業、地方政府官員的現實心態，可以看出一些人抵制政府調控或一些地方政府不落實執行政府調控政策的縮影。海南這個典型案例，可能成為政府觀察市場心態和市場現狀的窗口，可能成為政府分析市場問題或測試調控政策的典型樣本，可能成為政府醞釀下一步調控手段的參考依據。

　　應該說，基于目前的市場現實、調控效應及種種跡象來看，接下來，房地產調控還將深化：加息、繼續上調存款準備金率、調整房貸的差別性利率，是肯定的；從嚴清算土地增殖稅、提高項目自有資本金比例、開征物業稅或釋放明確消息等，是有可能的；關于二套房政策和打擊閑置土地的政策，可能從嚴執行或進一步收緊政策。

　　可以預期的是，新一輪調控，將對房地產市場心態、房價預期、房地產預期形成有效打擊。今年，房地產市場將重回調整通道，房價將步入理性回調的通道。由于不少大中型開發商短期內的資金壓力不大，因此，在早期，主要是成交量的變化，房價的變化要滯后。{$page$}

　　八大因素致成交大幅下降

　　對市場現勢和調控制政策進行深度分析可知，將主要有如下因素導致成交量大幅度下降：

　　一是，現有的調控政策以及未來房地產政策將繼續從緊的預期，帶來市場心理和預期變化。

　　二是，此前的市場有效需求被過度透支，將來將面臨階段性有效需求不足的問題。

　　三是，由于市場上投資投機購房占比過高，使得市場已經很敏感也很脆弱。投資投機者被政策“點殺”打擊，將大規模撤離市場，就會帶來大幅度的成交量直接下降。

　　四是，目前的房價確實過高，這幾年房價漲得也太多了，有自身調整的空間與需要。尤其要注意到的是，這輪調整，與2008年的調整，實際上屬于同一個調整周期，需要相對于2005、2006年前后房價來看漲幅。

　　五是，保障性住房投資、建設力度加大，政府將大量提供保障住房、低價房，至少釋放的信號是這樣，給市場的價格預期帶來沖擊。

　　六是，一些地區，已經規劃或開建的新項目，將形成的供應量不小，未來將面臨嚴重供大于求的問題。

　　七是，政策調控本身對市場將產生不小影響，其早期的主要作用是導致進而加劇消費者乃至開發商觀望。

　　八是，隨著時間推進，調控政策效應累積發酵，成交量下降到一定時候之后，房價便會明顯下降。而房價一旦明顯下降，又可能加劇消費者的觀望，使得成交持續低迷。此時，本文作者陳真誠分析認為，一些開發商，尤其是那些試圖利用市場調整來爭奪市場競爭優勢的大型開發商，和一些資金實力不夠的中小開發商，可能會主動降價銷售，或采取變相的促銷。

　　各地市場冷清全年將量價齊降

　　目前的現實情況是，各地市場非常寒冷，成交量已普遍下降。

　　據媒體報道，在上海，受到新一輪房地產調控的影響，房地產成交量明顯下滑。有統計數據顯示，2010年1月4日-10日，上海商品住宅新房成交量連續第四周環比下降，只有17萬平方米，只相當于2009年平均周成交量的47%。商品住宅新房的成交均價也下跌至17000元/平方米，降幅達16%。1月份的上半月，上海市成交新房住宅2690套，與12月上半月相比下降了53%。各價位段、各區域的新房成交量，全部下跌。除500—800萬元價段的住宅成交量降幅為11%以外，其余各價格段成交量降幅均高達37%至70%。盧灣區，甚至出現了半個月時間里新房零成交。成交均價為19993元/平方米，環比下降5%。此外，二手房市場成交也下降明顯。

　　在北京，北京市房地產交易管理網統計數據顯示，2010年1月上半月，北京市期房商品房簽約3471套，日均231套，較去年12月同期日均532套下降56.6%。北京市二手房市場總成交量、住宅成交量分別僅為5839套、5248套，相比12月上半月下跌幅度分別達到了72.2%及73.6%。

　　在深圳，深圳市規劃國土委的新房成交數據顯示，2010年1月8日至14日，

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