主持人(宋娜)：2008博鰲房地產論壇下半場的對話即將上演，主題是：2008中國房地產企業戰略思維。對話主持人是剛才頒獎的莫春女士。對話的各位嘉賓有：經濟學家、建設部政策研究主任陳淮；浙江新湖中寶股份有限公司董事長鄒麗華；鑫苑(中國)置業有限公司董事長張勇；星河灣地產副總裁梁上燕。

　　主持人(莫春)：大家好，經過的會議大家比較辛苦了，我希望在今天這樣一個對話中獲得更多的觀點和智慧，能夠對企業未來的發展提供一定的借鑒意義。從今天的會議當中，我覺得今年的博鰲論壇有一個觀點，大家從觀點上、心態上回歸理性，以前我們在博鰲論壇上爭論很多的觀點，今年大家都認可現在目前的市場狀況下探討出路、戰略的問題，我也有一個建議，在對話之前希望各位嘉賓的觀點能夠更鮮明一些，因為受上午嘉賓的影響大家都謹言慎行，觀點不一定正確但它引發出的思考應該是博鰲論壇的價值所在。我介紹一下跟我一起主持的葉檀小姐，她也是 評論人，希望今天我們倆和嘉賓一起碰撞出不一樣的東西來。

　　我先拋出一個話題，現在的市場是大家有目共睹的，在這樣的市場下企業是不是應該有所調整，應該怎么樣調整？因為我們都是在北京，對任總比較熟悉，包括他對一些數據都非常的熟悉，但是他對電腦不太熟悉，以前他發稿都是讓他幫他寫，今天我發現他親自做了一個PPT，所以提一個問題請各位嘉賓先回答一下，我們是不是主動調整？應該怎么樣調整？

　　任志強：我本來想談另外一個話題的，突然主辦方給我一個話題讓我講"拐點"，昨天晚上想坐飛機，但還不讓飛，我就決定打道回府，等我在家里吃完飯龔先生給我打電話，較終決定來參會。真正要賣房子可能得4、5月份，要賣也不告訴他們，因為賣的太多了，所以輿論造成影響。大多數企業去年的瘋賣讓今年亂了，今年的利潤大部分是去年的利潤。剛才說輿論環境不好，較多銀行受到了一些緊縮，本來十二點幾的準備金率，大報、小報都開始登了，早就該開始跌，和起來才能戰勝困難，我覺得地震體現了和。你一定能找到一個伙伴的話，不管是春天夏天還是秋天冬天都能走得出去。

　　莫春：今年的市場變化很多人都能感受得到，請梁總回應一下，星河灣是如何判斷目前的資本市場判斷和調整的呢？

　　梁上燕：各企業的情況會有所不同，早上大家說的調整今年更多會變成盤整，今后的方向怎么走，也要判斷后來的方向。星河灣八年來走到現在，或許我今天開玩笑說如果把星河灣做一百多個盤數數品牌也賺很多，但星河灣一直很堅持就做了兩個盤。昨天我們八年來次把全國的代理公司聚到一起，就是說星河灣可以把營銷放出去給專業公司去做，沒有一個公司相信，他們打電話告訴我你們自己做的很好為什么那么做？我想大家所面對的是在不同階段會面對。

　　來到海南，以前來的很匆忙，穿的很正裝匆忙來回，今天是這三年以來穿得很休閑來這里走一走，就像我們平常不休一休下來就得病，我想如果我們平常注意調節一下、放緩一些身體會更健康，我想企業也是這樣子。

　　鄒麗華：我覺得在商人眼里商機永遠是無限的，商機不會因為天災人禍、也不會因為宏觀調控或美國次貸就失去了，這是我想的。

　　主持人(莫春)：就像我們說的再好的市場也有風險，再壞的市場也有機會一樣。接下來這個問題是問鑫苑(中國)置業有限公司董事長張勇先生了，以前大家都不知道鑫苑，但你們一上市大家都知道你們了，較近大家都提到美國次貸危機，你覺得美國次貸對你們在那兒上市有沒有影響？

　　張勇：企業怎么看這個行業，中國房地產行業是29000億的規模，前占到總量的5%左右，前一百強占到15%左右，這個行業目前有項目的公司大概是一萬多家，這個行業在中國是的，占到GDP16%左右，這是行業的格局。在這個格局下我們是極度分散的，這是我想談的點。點是關于企業發展的要素，非常重要的是原材料、資本、人才團隊，當然還包括技術和設備，其中房地產行業的土地是值得我們反思和總結的，作為一個住宅開發商，我個人認為是生產資料，不是資產，其原因在于中國現在有兩個政策：一個政策是土地取得以后兩年不開發將被收回或投入30%被收回，一年不開發收取20%，在90年代出臺的《房地產管理法》中明確規定，也就是說囤土地對一個上市企業從法律層面來講是沒有利益的。二是土地增值稅，一般來講毛利率超過30%要收繳高達30%-60%的增值稅，我認為中國做住宅產品只能作為原材料。

　　第三點是我們行業要向其他行業學習，實際上過去我們長期實現的利潤和短期三五年住宅開發商都是由土地增值獲取的，其中所含的運營非常少，更多土地增值帶來房價的增長所獲得的利潤，所以我們要學習價值鏈管理、成本管理、運營價格預計、宏觀經濟波動、供需結構、供需鏈條等等因素，是應該進行企業發展和變化的。回到內部要提高企業的生產運營力度，向其他生產型產業或服務型行業學習，學習他們的運營效率、規模化。

　　這三個問題構成了鑫苑企業的戰略思考，更是鑫苑地產在美國成功上市根本的所在。

　　至于次貸危機對我們肯定是有一定影響的，如果我們早幾個月上市發行價格會高一些，12月份正是金融政策較低谷的時候發行上市，但我們鑫苑有非常清晰的上市模式，給投資者、行業清晰的思考，鑫苑十幾年來形成了一套商業模式方法。

　　主持人(莫春)：謝謝張勇先生。有一個問題留下來，請鐘偉先生針對鑫苑在美國上市而不在香港上市，談談金融方面的話題。

　　鐘偉：香港上市和內地的情況，從今年1-4月份的情況看除非你心里確實有困難或者不是特別有信心，目前上市對企業并不是特別有利的時機。

　　主持人(莫春)：現在市場出現了觀望，鐘偉先生再預測一下觀望期有多久？

　　鐘偉：為了給大家信息的把握，我還給點預測，大家千萬不要聽信專家學者，專家學者并不一定比業內人士深入，目前分化的時間不一樣、調整的情況不一樣，分化的情況非常嚴重，調整也基本到位了，從華南的情況來看由于二手房交易量回升和房價的回升，看起來進入了一個回轉的階段。至于其他市場變化不是特別明確，有的區域市場可能輕微波動5%，有的區域市場可能會比較大。籠統調整的深度和時間并不具有特別大的誘餌。情況不一樣，我個人調整是必然的，包括北京這樣的市場都需要調整。

　　主持人(莫春)：針對調整和觀望期，葉檀說一下自己的觀點。

　　葉檀：如果說沒有調整就是在自欺欺人，剛才鐘老師說調整到什么時候，我有一種看法，從上海的房地產市場來說2005年也有調整，當時投資的量已經遠遠超過增速量，什么叫投資？當時有一個概念是購二套房的定為自住，當時70%的購房者是投資者，他購這套房子不是為了住的，而是變著本的為了升值，變著本到二手房賣掉。并不是說房子沒有價值了，而是風險能力非常低，比如出臺稅收方面的政策房價一下就下來了，經不起任何的考驗。我一直是把房地產分成兩塊的，一塊是自己的市場，這塊的需求是比較剛性的，另外一塊是投資市場，我們在看投資市場的時候一定要用經濟學的概念，就是收益和風險的概念，而不是供與需的概念。像深圳房價峰回之前差不多延伸上海的比例，恐怕比上海要高一點，他作為資產較怕的是不確定因素，不能作為投資品種的它的價格就會持續下降，我認為要分析房地產市場一定要分開來看，不能僅僅供需來看。

　　主持人(莫春)：你認為自住市場和投資市場都出現了觀望？

　　葉檀：現在鼓勵的是一套房的需求，從現在來看，我覺得自住跟銀行、市場風險不成比，投資這塊受到強烈的抑制，而這個抑制現在看不到有什么強烈緩解的跡象。

　　主持人(莫春)：剛才我也認真聽鐘偉先生的演講，對市場預期他說大家考慮的沒有更悲觀，應該更悲觀一點，問一下陳淮博士，您來自建設部政策研究，在您眼中您認為房地產市場的問題或者今后企業的出路走向是怎樣的？

　　陳淮：我簡單說一下，我舉個例子，實際上主持人較想問的是什么時候到底？一個正面結果找不著的時候就到底了，如果這種狀況持續三個月了就到了鐵底了。2001年的時候有兩件事沒人看：一個是中國股市，一個是中國足球。有個的評論家叫易先生，和鐘偉先生同行，他經常出去散步，他說一個故事是看見一個開發商拍賣房子低價甩賣，購了一套多少平米的房子，那個時候到底了。還有2003年非典的時候大家都不出門，這個時候看房子可以很舒服的把所有都看一遍，那就到底了。你發現看房處沒什么人的時候就到底了，謝謝。

　　主持人(莫春)：謝謝陳淮博士。我們還是很關注企業層面的問題，在目前市場中發現原來市場環境好的時候發展商沒有考慮企業戰略定位的問題，現在更多思考這個層面的問題，有些市場有為、有些市場不為的，這個問題請教陳啟宗先生，因為他上午給我們拋出了一個藥方，一個是萬科的模式，一個是恒隆的模式。我知道市場不好的時候恒隆也很艱難，市場好的時候是逐步好起來的，而且恒隆作為30年老牌上市公司有很多的經歷和感悟，先請陳總說一下一個企業到什么時候如何做企業的定位和市場細分？謝謝。

　　陳啟宗：1983上市不是我把關的，責任不應該在我身上，從我90年代當了主席以后在把控上還沒有犯過錯誤。我倒是想說兩句話：關于有所為、有所不為，永遠都是有所為、有所不為，并不市場不好的時候才有所為有所不為，因為房地產的周期性特別強，一定是在理性和不理性之間，較近剛聽別人說回歸理性，有什么大不了的，幾百年來其他經濟體的房地產都是這樣，理性、不理性來來往往，就像剛才陳博士說的別人不理性購的時候你不要去購，別人不理性不購的時候你就去購，因為是理性與不理性之間的循環，很容易知道市場下一步怎么樣。所以估計房地產市場的消起是很可為的一件事，舉例說1994年在香港人人都購房，到1994年我停止購房的時候三年之久

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！