盡管六月廣州樓市與漸熱的天氣有鮮明反差，但仍有品牌開發商取得不俗業績。6月15日，合景泰富花都天湖峰境全新二期“晶藍灣畔”面世，頭推150套單位，開盤即售50套，成交金額約4000萬元。

實際上，花都這塊早為眾多知名開發商所追崇。祈福集團董事長彭磷基表達了“一直看好花都”的理由：這里除擁有機場、珠寶、皮革、汽車等四大經濟支柱的行業優勢，還有政策優惠，吸引了海內外大批企業進駐花都，促進了花都各行業的發展和興旺。隨著新機場二期工程的建設、汽車城、珠寶城等投入使用，將使更多的人選擇來花都居住和工作。

正是基于這樣的發展前景，花都作為廣州北優戰略的橋頭堡，注定了成為北部居住和投資的未來新城。

未來人居的方向

在《廣州市2020城市總體發展戰略》中，明確提出了要建立完善的住房供應體系，住房發展基本達到總量平衡，結構合理，“宜居”問題被擺上頭位。

花都豐富的山水資源和優美環境，是較為人稱道的地方，也使之成為廣州的“后花園”。花都有山青水秀的王子山森林公園和省級旅游度假勝地—芙蓉度假區，又有文化內涵豐富的圓玄道觀，還有頗具歷史價值的洪秀全故居和資政大夫祠等眾多旅游景點。

作為“北優”的，花都布滿了山山水水，江河湖泊，為房地產發展提供了很好的先天條件。花都與清遠市交界處的王子山森林公園，森林覆蓋率達到87．4％，被喻為廣州的“世外桃源”。

花都區作為廣州北部生態保護區的組成部分，在發展經濟的前提下，更注重環境上的保護，據了解，政府將投入超過3億開發市區3大生態公園(包括馬鞍山公園等)，進一步優化花都城區環境，這種天然優勢促使大量廣州市民關注花都樓市。

“花都緊緊圍繞‘優’字做文章，堅持綠色發展，叫停、關閉污染大、附加值低的企業，從嚴控制污染企業的引進，大力發展無污染或污染少、附加值高的產業，營造良好的人居環境。”花都區人民政府區長王中丙認為，良好的生態環境是花都的財富。

除了得天獨厚的自然環境，交通、房產項目大型和配套設施日臻完善也是花都未來發展的一個必然趨勢。

美林基業集團人士認為，花都板塊有兩個“優”：一是自然生態環境優，二是居住環境優。隨著廣州城市化的進程，富裕人群居住走向郊區，花都板塊將有更廣闊的發展前景。

產業優勢帶動、吸引投資

經過數年發展，花都房地產得到迅速發展。2007年房地產投資為41．41億元，增長47．49％，銷售金額47．611億元，增長22％，2007年被譽稱樓盤的花都年。

“2008年是花都的管理年。”花都區房地產業協會會長王鏡新表示，花都房地產業經歷起步發展調整和高速發展，現在轉入了一穩定的發展階段。花都會繼續打造金山綠地碧水工程，今后幾年，將繼續做大、做好第三產業，使花都二三產業協調發展，抓好地產產業發展規劃，盤活土地，充分發揮花都的交通優勢，加快已經投入建設的大房地產項目，積極推動房地產業健康發展。

除了中長期的發展前景，對于眾多房地產商而言，在廣州城區拿地成本已經日益高昂，而花都以土地資源豐富、地價低廉成為新選擇。2008年下半年的花都區樓市，無論從供應量還是從開發企業的行業地位上看，在廣州各區域都分量。這里，云集了萬科、祈福、合景泰富、保利、雅居樂、美林、新鴻基、中房等知名開發企業，加上一直深根于花都的本地實力派，該區域樓市在產品、配套、形象與服務等方面的競爭門檻顯然將不斷提升。

今年6月份，僅全新樓盤就有桃花源、保利城、圣普拉多，九龍湖、軒逸花園、萬虹花園等，產品類型更加豐富多彩，從一千多平方米的巨無霸別墅到二三十平方米的單身公寓，還有備受關注的廣州較低限價房——2800元／平方米的風神公社。根據經緯行研究較新提供的統計數據顯示，花都下半年將有超過萬余套的供應量，位居全市前列。

光大地產廣州公司營銷副總經理張建強認為，花都和番禺都是未來土地供應較多的區域，所以眾多知名地產商進入是正常的，而且花都有國際機場，有汽車、皮具產業，還有一定的旅游資源，所以對于房產開發還是有一定的資源支撐。

花都房地產業的發展跟該區四大產業相關，因為有四大產業的帶動，花都樓市有了更大的自主性和獨立性，比華南板塊的發展更為健康成熟。頭先是空港、汽車業，機場物流與高新技術產業基地加快建設和聯邦快遞亞太轉運已落戶，高新技術產業、現代物流業向機場周邊集聚，機場北出口正規劃建設華南地區的航空物流；在汽車業方面，東風日產汽車研發、36萬臺發動機工廠已建成，形成了汽車產業集群發展體系。航空物流從業員人群就業穩定、收入較高，形成了強勁的購購力。此外還有皮革皮具業和珠寶金銀頭飾產業，這兩大產業人群也是花都商品房的主要客戶群。

廣東省機場管理集團公司總裁劉子靜表示，目前空港經濟已成為花都區經濟增長的強勁引力，隨著白云機場成為樞紐機場，花都城市發展將與白云機場的發展密不可分。

據悉，根據廣東省機場“十一五”規劃，到2010年，白云機場要初步建成亞太地區綜合性航空樞紐，旅客吞吐量超過 4000萬人次，貨運量達到100萬一200萬噸，分別進入世界前20位和前15位。

而聯邦快遞等各項工程進展順利，特別是聯邦快遞2008年底投入使用，加工物流保稅區將可化聯邦快遞亞太轉運的業務能力。機場與花都是“筑巢引鳳”的關系，隨著機場建設與區域經濟共同發展，花都進行空港經濟建設的時機已經成熟，是時候吸納對樞紐機場依賴較強的電子、生物醫藥等企業進入。

據此，合富輝煌頭席分析師黎文江認為，花都房地產市場正面臨發展時機。空港、汽車、珠寶、皮革、物流等產業落戶花都，使得產業人口將增加，2010年將發展到120萬。其次是洼地效應。資本向低成本流動，花都成本低、利潤高，因此發展商在花都開發了很多地產；從市民的角度來講，花都很適宜居住、房價也低。

看好未來發展趨勢

2008年六月期間，花都多數樓盤降價促銷的廣告不少，銷售的看樓客卻。盡管如此，這并不影響業界看好花都前景的信心。

廣州光大花園地產目前在花都還沒有項目，但光大一直沒有放棄對花都板塊的關注。談到花都時下遭遇的問題，張健強認為，花都目前與廣州的連接交通還沒有很大改善，目前花都的供應量已經很大，如果單靠區域消化壓力比較大；花都的區域定位，其實也不是十分明晰，不像珠江新城、琶洲、甚至番禺，市政的規劃是在明確可見的情況下不斷落實完善。但花都除了機場搬遷后，汽車工業區落實后，關于其他一些市政規劃其實很少看到有不斷的變化，比如輕軌、**，大型商業或市政配套設施的完善等。

所以花都目前只能吸引區域本身的生意老板，工作白領，對于廣州的拉動更主要是南航機場相關人士，當然還有一些喜歡環境好和投資的高端客，這些人本來就不在乎區域，而只是關注具體的項目情況，覺得好就可以出手。但除上述人士外，其他的廣州主流人群，如白領就不能吸引過去了，這不像番禺。“光大一直在尋找合適的地塊和市場機遇的契機。”張健強表示。

知名地產人士吳定金認為，這主要是由于郊區樓市易于受到新政影響，不像于市樓盤那樣堅挺。一旦遇到風吹草動，較新受影響的往往就是需求不夠剛性的郊區。此外，花都樓盤的客戶群，除新華鎮外，基本以度假客、投資客為主。這部分購家撤場，現在購購欲望并不迫切，故不急于入市。而本地消費群體的購購力因為前幾年的置業投資，要重新提升到一個新臺階需要時間和過程。加上國內外不確定性因素依然較多，如較近爆發的越南金融危機，有可能產生溢出效益，有可能使得中國經濟受到波及，信心受挫，經濟發展放緩。

而對于樓市下半年是否回暖，吳定金認為，可能性還是存在的：國家層面的利好缺乏，但可發揮的空間比較大，只要有利好出臺，樓市就會大大受益。此外，隨著價格的下跌，需求逐漸可以支撐；第四季度屬于傳統旺季，有助打破觀望。

這樣的觀點，也得到雅居樂地產有關人士的贊同。“目前的市場形勢，企業需要扎實地做好產品，樹立企業的品牌形象。而長遠來看，區域可供開發的土地日漸減少，郊區將被提升為廣州人置業的主要區域。屆時，交通、生活配套也逐漸完善，中長期前景是廣闊的。”據悉，雅居樂地產在花都的三個項目已基本結束，目前正籌備下半年新盤的開張，并在原有的花都土地儲備量上，繼續尋找合適的地塊開發物業。

配套、產品、規劃，一個都不能少

對于郊區樓盤的出路，業內人士也獻策。黎文江認為，遠郊樓盤要在目前的市場狀態下取得較好的成績，頭先較為關鍵的是政府有關部門要做好公共交通系統等市政配套，解決住在遠郊樓盤的業主的交通出行問題；其次，則是各大樓盤要配合政府有關產業轉移的政策進行產品開發，才能在市場的競爭中取得領跑。

華南板塊的快速發展，離不開華南快線的帶動。但這樣的契機在花都似乎仍有欠缺，以致廣州居民外區置業受到抑制。張健強認為，花都前景制約是交通。如果政府有明確的交通投入，使花都跟廣州的時間距離更短，就會有很好的前景。

郊區樓盤素以價格低廉著稱，在樓市競爭激烈時，企業經常打出“價格戰”。廣州市寒同投資有限公司總經理韓世同則表示，除了價格之外，遠郊樓盤還應利用自身的優勢，不放棄對投資客的吸引。同時，各大樓盤也要加強交通系統的構建力度，比如開通樓巴以吸引頭次置業者的到來。另外，一些以旅游、度假為主導的遠郊項目，也可利用與旅行社、酒店和中介機構，采取度假與經營相結合的方式，解決好度假型購家房子日常的利用、維護問題，自然會吸引更多的度假型購家的到來。

“區域規劃和定位一定要明確。以花都山前大道為例，在生態條件允許的情況下，強調以居住為主，圍繞這個規劃去做，安排人口、地產項目，以不破壞生態條件前提下，算出配套設施，再根據地產服務設施進行再評估。該共享的要共享，不足的要彌補。”廣州市城市規劃勘測設計研究院高端工程師韋夢鹍表達了自己的觀點。

“基于政府舉措力度大、空港經濟和汽車等產業的輻射與帶動、產業人員整體

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