今年央行已連續五度加息，余下的兩個月不排除再度加息的可能。由于明年元旦開始將按新的利率還貸，“供房族”的壓力將加大不少。是籌錢提前還貸，還是用這些錢去投資生利，這是“供房族”現在必須思考的問題。

資金寬裕者：提前還貸省息17萬元

去年較后一次加息，讓房貸(5年期以上)基準利率定格在6.84%，優惠15%后的利率為5.814%；而經過今年的五度加息，房貸利率拉高至7.83%，優惠15%后的利率為6.6555%。這意味著，按年調整的房貸，在明年元旦將一次性上漲近1個百分點。

劉先生去年在草橋附近購了一套商品房，貸款50萬元，期限20年，去年12月起等額還貸。按當時優惠利率5.814%，每月還款3528.71元，假設期間利率無變化，20年還貸本息合計846890.68元，其中利息346890.68元。假設今年不再加息，明年元旦起，劉先生的月供就將增至3773.78元，一下漲了245元多。

假設劉先生手頭有閑錢的話，建議其選擇提前還貸。假如提前還款10萬元，按目前利率計，提前還貸后，還款本金余額約38.52萬元。這種情況下，銀行理財專家為劉先生設計了三種提前還貸方案：

A、還款額不變，縮短還款期限。每月還款3530.51元，剩余還款期168期(月)，14年左右。等還清貸款，總利息支出約23899.24元。該方式好處是利息明顯減少，在新還款計劃下，利息將銳減近17萬元。

B、減少每月還款額。總還貸期仍為20年，剩余還款期約19年，但由于提前還貸后本金余額已減至38.52萬元，調整后每月供款額僅需2981.14元。等還清貸款，劉先生利息總支出約32.56萬元。這種方式的好處是每月負擔減輕了。

C、既增加每月還款額又縮短期限。該方案較節省利息支出，但專家指出其缺點也同樣明顯，即還貸壓力會隨之加大，不適合大部分“工薪供樓族”。專家介紹，對工薪市民來說，“月供不變、縮短還款年限”方案，是相對較劃算的選擇，因每月還貸壓力不會增大，需支付利息卻減少很多；而“減少月供、還款期不變”方式則減輕了月供負擔，但節省利息的程度較低。

資金緊張者：選產品緩加息壓力

如果缺少寬裕資金用來提前還貸，也有房貸產品可緩解壓力。如某銀行推出的“氣球貸”產品，可讓借款人實貸30年按揭，而本金卻只需按5年期房貸利率計息還款。

也就是說，“供房族”可與銀行約定以5年為期，將30年的房貸分成6段來還，那么利率將只有現行的5年期基準利率(可打8.5折)執行，這樣其月供負擔將相對于30年期房貸而言更低、還款總額也更低。

專家算了一筆賬，如果去年申請了50萬元“氣球貸”，分段貸款期限5年，與銀行約定按30年月供計算期限。那月供為2841元，月利率4.59%。，第五年末貸款余額463068元；而按30年期普通貸款計，月供2938元，月利率4.845%。，第五年末貸款余額464875元。相比之下，“氣球貸”比普通房貸要節省更多利息。

另外，現在多數銀行都提供房貸“雙周供”，從每月還款一次改為兩周還款一次，每次還款額為原月供一半。可大大減少利息負擔并有效縮短還款期限。如一筆去年50萬元30年按揭貸款，假設按6.12%計息，“雙周供”可比月等額還款節省利息115186元，比例達19.42%；縮短還款期64個月，即30年的月供還款年限將縮至24年8個月。銀行理財專家指出，“氣球貸”、“雙周供”等還款方式，適合于收入較穩定且均衡的市民。

還有一些產品提供了自主安排還貸方式的機會。對很多年輕“供樓族”來說，選擇上述產品，可在貸款初期(一年左右)只還利息不還本金，度過資金緊張期后，再采用等額還貸方式還本付息。

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哪些“供房族”不宜提前還貸

一是等額本息還款法貸款、且貸款快要到期者。貸款前期償還的多是利息，后期還本金。如還款已逾8年，提前還貸并不省利息。二是有投資計劃的。若投資收益超過月供房貸利息一定額度，可考慮投資。三是純公積金貸款。如果目前房貸以公積金貸款為主，暫時不必急于提前還款，因現階段公積金貸款利率明顯低過5年期以上貸款利率，融資成本相對較低。

銀行建議：有提前還貸計劃的要提前預約，日期從5-30個工作日不等。同時，多數銀行還設定了不同門檻，如還款時間、提前還貸金額等。如果11月份才申請，可能要排到12月底才能進入還貸程序。屆時，還貸申請有可能被拒絕或辦理周期拖長。

　　　　　(作者：王丹)

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