寫字樓與住宅價格“倒掛”　高房價傷及住宅捧熱寫字樓———

外地來京商人駱先生計劃在北京挑一層2000多平方米面積的寫字樓平層做投資，但征詢過好幾個項目后發現，要么已經售罄，要么都是一些面積較小的零散面積。而北京東方梅地亞的銷售總監王微則告訴記者，現在寫字樓的投資購家基本都是一下子購購上千平方米的面積，可以說，目前北京在售寫字樓當中，大多數都迎來了熱銷期。寫字樓十年之癢，有望在2008年之前重生。

同在CBD，北京萬達廣場的寫字樓按照目前的價格應該是23000元/平方米左右，而周邊在銷高端住宅項目的售價大多已經突破了20000元/平方米。太陽宮地區名盤太陽星城去年推出的寫字樓售價12500元/平方米，而一路之隔的住宅立項樓盤時間國際卻已經賣到了13000元/平方米。

是什么原因造成多年來寫字樓與住宅價格倒掛的狀況？又是什么原因使寫字樓重新奪回了投資者的購購信心？寫字樓是不是不動產投資的下一個“藍籌股”？

住宅租售比失衡投資者另覓“錢”途

中關村某項目，以一周內每平方米漲價3000元成為了北京的漲價“”，類似這樣的項目在北京既不亦不絕于后，然而，正是因為住宅項目的“無理由漲價”，倒掛了北京住宅的租售比。所謂的租售比，就是每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。例如，一套價值100萬元的房屋，每月租金為3000元的話，它的租售比就是333:1。

根據房地產中介機構的調查數據，2006年北京市二手房售價與租金的比例在242:1至286:1之間。中國國際金融公司對北京等城市的調研結果也顯示，他們所調研的167個樓盤，購房資金成本與租金比率在2006年內的平均升幅超過11％。因此有業內專家指出，目前，房屋售價租金比過高，意味著房產投資收益將下滑，投資性購房高位踏空的風險也在增加。

目前，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的售價租金比一般界定為200:1至300:1。如果售價租金比超過300:1,意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果低于200:1,表明該區的房產投資潛力相對較大，房產后市看好。售價租金比無論是低于200:1還是高于300:1,均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。

一位金融專家解釋道，售價租金比的合理范圍，是根據資金的長期收益率確定的。如果把購房視作一種長期投資，那么200:1至300:1的售價租金比，折算成長期投資的年收益率，大約是4%至6%。由于房產還有房價上漲形成的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比較合理的。但如果售價租金比高于300:1,則意味著收益率低于4%。以目前的長期國債收益率為基準，低于4%是劃不來的。據介紹，目前美國房產的年租金收益率在5%左右。

因此，目前國內房價下的“租售比”逼近國際警戒線并非危言聳聽。近幾年來的二手房租賃市場基本上處于不溫不火的狀態。許多新的理財產品的出現，正在弱化投資者對房地產的投資偏好。國家對房產交易環節實施“三稅”政策，使得五年內二手房的交易成本很高，投資者購房后，更多地會充實到租賃市場，而這將使租金水平進一步下滑。

正是因為這些原因，很多投資者紛紛將目光投向了股票、基金、寫字樓等方向。正如投資者楊先生所言，以往投資住宅可能12年左右就能完成投資，但現在高房價與低租金的狀況，投資一處位置較好的房產，收回投資差不多要20年以上，與其這樣，不如尋找別的投資出路。

解析寫字樓10年之癢

上世紀90年代中期開始，由于國內經濟形勢突飛猛進,招商引資的大手筆使北京有大量寫字樓陸續入市，同時也初步奠定了目前北京幾大核心商務區的雛形。但與差不多同時開始大范圍起步的商品房領域相比，寫字樓市場則一直處于不溫不火的狀態。

但北京中原寫字樓部副總經理張翰坤卻并不認為這就能證明寫字樓市場的不景氣，在他眼中，與其說是寫字樓價值被低估，不如說是住宅需求太過猛烈。“人們的居住需求多年以來都是在被壓抑著的，商品房的打開讓這個需求一下子爆發出來，市場升溫極快；相比之下，寫字樓的需求是慢熱的，或者說更為理性，這樣，在短時間放量驟增的情況下，一定時期內出現供不應求是可以理解的。”

不過他也承認，寫字樓建設本身的缺陷也是使其發展受到限制的重要原因。“單從樓自身來說，檔次都很高，外立面和內部裝飾也都非常豪華，但這些并不是寫字樓的全部，停車場、商務配套、商務氛圍，都是寫字樓成敗的關鍵，而這些有不少在過去的建設中都沒有及時跟進。”而一位 投資者則回憶道，當初北京寫字樓建了不少，但市場配套卻沒有保障，許多企業在進駐某一區域后沒幾年又被迫遷出，接下來便是區域商務價值的連續下跌。“比起住宅，寫字樓對區域環境的要求太高了。”

另一個存在的問題則在于市場供應與需求的不對接。張翰坤表示，以中關村西區為例，這一地區集中了大量的高科技IT企業，多數這類企業的特點是其資金流更多集中在技術、人才等方面，而對硬件、固定資產和辦公環境的需求不是特別地強烈。因此，雖然中關村西區向來不缺乏寫字樓的供應，但它們全部是“”、“級”、“超豪華”，產品同質化非常嚴重，沒有做出與區域需求相匹配的規劃，也就無法與這類中關村主流企業實現對接，一些項目的不好賣、不好租也就不足為奇了。“這些項目如果放在東部以經濟貿易公司為主流企業的商務圈，不但會非常好賣，甚至還能收獲比現在高出許多的價值，但是，寫字樓特別強調‘適用性’，反之，沒有差別，千篇一律難免造成產品同質化的‘消化不良’。換句話說，開發商應當建造較適合使用者的寫字樓，而不是簡單地全部向較高標準看齊。”

除了這些，北京萬達常務副總經理盧明也指出，過去若干年里寫字樓價值沒有被充分發掘，還有成本的問題。“過去好多寫字樓里，公司的運營成本過高，物業費、水電費帶來的壓力過于沉重，還有的樓不支持24公里使用，這都給他們打了折扣。”

寫字樓熱潮重掀，競爭仍是主題

經過多年的發展以及與市場的磨合，之前很多困擾寫字樓發展的問題都已得到了改善，特別在市政配套方面，隨著近年來的重大改觀，許多當年出走的企業已選擇了“回巢“，更有眾多企業開始了進駐。而在這種大的經濟背景之下，寫字樓的市場價值已開始被越來越多的人所發現，而其比起住宅所擁有的更大潛力則開始引起了更多投資者的關注。

“中國宏觀經濟持續看好，發展很快，大企業的進入，新興企業的成長，都需要大量優質的辦公場所。上海日前就爆出大量購購寫字樓的消息，說明投資客已發現寫字樓的未來潛力。”國際的開發商李子珍在接受記者采訪時這樣表示，“北京東西二環的商務價值已慢顯性商圈，價格與租金非常可觀。而北二環商圈，中字頭的能源與資源企業云集，上下游的公司眾多，而北二三環，多年缺少有效供應，像國際這樣高品質感的寫字樓，一推出就引起了他們的興趣，特別對能冠名的獨棟很感興趣，說明他們的辦公急需升級。

盡管如此，競爭依然是北京寫字樓市場不會改變的主題。據戴德梁行發布的研究報告顯示，2007年全年寫字樓供給將超過210萬建筑平方米，但上半年完工的面積僅為47.4萬建筑平方米。一方面，近期寫字樓市場上的實際有效供應量有限，使租金維持在較高水平，也有效降低了空置率。另一方面，由于2007年下半年供應量將超過160萬建筑平方米，而2008年上半年的供給也達到了95.5萬建筑平方米。其中，供給相對集中的CBD、金融街和東二環商圈更是分別占了全部供給的52.6%、17%和16.5%，雖然不排除部分項目繼續順延入市的可能，但考慮到奧運帶來的商機，大部分的供給都將會在明年上半年內完工。

戴德梁行分析認為，如此大規模的放量確實會給市場帶來租金下調的較大壓力，使投資者受到一定影響。但在盧明看來，這恰恰體現了寫字樓投資的特點。“寫字樓投資在操作過程上更為復雜，資金流大，回款慢，所以它不是一種投機，更應當理性，也更需要專業能力的保障。“投資寫字樓，對投資者有著更高的要求，在不斷變化的市場中，實現利益的化。

張翰坤則告訴記者，即使人們普遍認為寫字樓升值緩慢，但在2004－2007這幾年的市場情況來看，多數寫字樓的租金和售價都能保持在每年6-8個百分點的遞增，因此，在住宅租售比顯出失衡端倪的情況下，寫字樓已經成為房地產市場更為穩定的投資品。他預計，當更多資金從金融市場抽身時，寫字樓將成為這些資本下一個追捧的對象。

　　　　　(作者：張艦 高彤)

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！