投資故事：在西環(huán)廣場感受市場回暖

　　編者按：

　　北京住宅價格的瘋漲，似乎讓投資者們忘記了還有寫字樓這一市場。直到央行提高頭付，才讓寫字樓——這個更加具備投資屬性的房產(chǎn)品——開始為人關(guān)注。

　　與那些長期空置、坐享售價上漲帶來回報的住宅投資不同，寫字樓有著更加殷實的投資“基本面”——租金回報。特別是許多寫字樓，雖然與周邊的高端公寓售價相當(dāng)，租金水平卻要高高在上。

　　更為重要的是，目前北京的寫字樓市場正處于一個被嚴(yán)重低估的階段。在中關(guān)村，在亞奧，許多寫字樓的售價竟不及周邊住宅項目，這種奇怪的“倒掛”現(xiàn)象，恰恰凸顯出價值的洼地。隨著國家政策對住宅投資的嚴(yán)格控制，隨著北京城市經(jīng)濟的日趨繁榮，當(dāng)前的寫字樓，的確是一支值得吸納的“原始股”。

　　當(dāng)“房”東，不如做“樓”主

　　王明義較近有些沮喪。原本計劃投資亞奧商圈的一套110多平方米的公寓，但是，9月27日央行頒布“貸款購購套住房頭付比例不得低于40%”的規(guī)定使他的希望破滅。雖然僅僅提高了10%，但王明義的頭付款就得多出13萬元，這迫使他不得不打消投資的念頭。

　　不過，另一位投資客陳忠卻是滿懷希望。剛過“十一”，他便將手中的公寓出售，正式告別了“房”東的生涯，次做起“樓”主來——購購了瑞辰國際一套520平方米的寫字樓，總價約1000多萬元，一次性付款。

　　“貸款頭付新政對于一些資金實力雄厚的購家其實沒有什么影響。”10月21日，北京凱晨置業(yè)有限公司副總經(jīng)理史志勇在接受記者采訪時如此說道。

　　租金回報率相對較高

　　“我不知道將來住宅市場還會出臺什么政策，心里沒底，所以把公寓賣了。”陳忠對記者坦言自己退出住宅市場的緣由。陳忠的恐慌，是當(dāng)前住宅投資者的普遍心態(tài)。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒(楊少鋒博客,楊少鋒新聞,楊少鋒說吧)認(rèn)為，新政的威力是向市場傳遞了明確的信號，即不允許將住宅變成投資性產(chǎn)品。“如果提高頭付這個措施還不能抑制房價，更嚴(yán)厲的政策便會陸續(xù)出臺。”

　　根據(jù)聯(lián)達(dá)四方對300位個人投資者進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果顯示，有近六成投資者認(rèn)為提高頭付將導(dǎo)致樓市降溫。同時，由于對未來政策走勢無法把握，持幣觀望的氛圍將更加濃厚。

　　與投資住宅相比，寫字樓成為當(dāng)前投資者普遍看好的市場。

　　“近兩年北京住宅市場租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于售價漲幅，商鋪則因售價與空置率的雙高導(dǎo)致投資風(fēng)險較大。但是，部分寫字樓的售價水平低于高端公寓的價格，而寫字樓的租金水平卻高于公寓的租金水平。”華貿(mào)營銷策劃總監(jiān)張軍認(rèn)為，從租金回報率來考慮，目前投資寫字樓市場是更為劃算的。

　　據(jù)本報調(diào)查，今年7月份北京公寓銷售前10強的銷售均價約為2.2萬元/平方米，而寫字樓售價在1.5萬元/平方米以上的項目只有8個，銷售均價為2.6萬元/平方米。如果將售價在1.5萬元/平方米以下的寫字樓項目計算入內(nèi)，兩種產(chǎn)品的均價將非常接近。

　　北京中關(guān)村、望京等部分區(qū)域，則已經(jīng)出現(xiàn)寫字樓與住宅價格“倒掛”的現(xiàn)象。比如在“先有住宅，后有配套商業(yè)，較后才有寫字樓”的望京，在售住宅項目均價在1萬元/平方米以上的超過了總量的一半。而在寫字樓項目中，悠樂匯銷售均價為1.4萬元/平方米，嘉美售價為1.35萬元/每平方米，尚不及同地段上的住宅項目宜景灣——開盤價格為每平方米1.35萬~1.8萬元。

　　北京寫字樓租金水平卻遠(yuǎn)高于中高端公寓租金水平。

　　據(jù)高緯環(huán)球發(fā)布的一份寫字樓市場報告顯示，2007年9月，北京寫字樓平均租金為每月每平方米30.86美元，遠(yuǎn)高于第三季度中高端住宅市場的平均租賃價格(14.84美元)。以位于燕莎商圈的海晟國際公寓為例，某中介出租該項目一套146平方米的三居室，租金為每月1.5萬元，遠(yuǎn)低于同等面積的寫字樓的租金水平。

　　傳統(tǒng)商圈更具潛力

　　“個人投資者應(yīng)該投資傳統(tǒng)商圈的寫字樓。”張軍如此建議。

　　與投資寫字樓相比，雖然乙級寫字樓售價較低，但寫字樓租金漲幅要遠(yuǎn)高于乙級寫字樓。據(jù)本報統(tǒng)計，2007年9月，北京乙級寫字樓有效凈租金為每月每平方米21.4美元，而寫字樓平均租金為每月每平方米30.86美元。

　　陳忠購購瑞辰國際的理由，頭先是該項目為寫字樓，其次則考慮到項目位于燕莎傳統(tǒng)商圈。“地段好、交通便利，比較容易對外出租。”陳忠說道。

　　“由于寫字樓主要依靠租金獲得收益，因此能否順利出租和租金水平的高低是投資寫字樓的重要依據(jù)。”楊少鋒指出，除地理位置之外，硬件條件、物業(yè)管理水平、配套情況都將影響寫字樓出租率的高低。

　　目前北京寫字樓市場供過于求，租賃客戶對寫字樓的硬件條件要求不斷提高，尤其是智能化等方面的要求，因此投資這類寫字樓的收益將相對穩(wěn)定，升值空間也較大。此外，寫字樓作為辦公場所，物業(yè)管理水平直接決定了寫字樓的品質(zhì)，其周邊的金融、交通、餐飲等配套設(shè)施，也都決定了寫字樓對租賃客戶的吸引力。

　　“投資尚未形成氛圍的、價格較高的寫字樓，往往是由于開發(fā)商在定價時便把未來的升值空間給透支了，所以投資風(fēng)險較大。畢竟市場是需要時間來培育的，定價過高相當(dāng)于把風(fēng)險完全轉(zhuǎn)嫁給了投資者。”楊少鋒說道。

　　張軍指出，空置率較高仍是投資的風(fēng)險。在空置期間，寫字樓的投資交易稅和物業(yè)管理費將對投資者形成巨大的資金壓力。

　　據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計，北京寫字樓市場今年9月整體空置率為13.2%，除了近期新增供應(yīng)量有限的燕莎和中關(guān)村商圈外，其余各商圈的租金均有不同程度的下滑。

　　此外，巨大的市場放量也將導(dǎo)致空置率上揚。據(jù)估算，2007年北京寫字樓的供給將超過210萬平方米，其中上半年完工的建筑面積僅為47.4萬平方米，這意味著今年第三季度的寫字樓市場將迎來放量高峰，下半年供應(yīng)量預(yù)計超過160萬平方米。

　　“投資可分割面積較大的寫字樓，才能保證整個寫字樓的品質(zhì)。租賃客戶檔次較高，流動性較小，才能保證長期收益。”史志勇說道。據(jù)了解，凱晨世貿(mào)便沒有接受個人投資者。

　　新興行業(yè)拉動市場需求

　　“目前市場中主要還是以機構(gòu)投資者購購整棟寫字樓為主，個人投資市場尚不成熟。”張軍表示，相對于住宅市場而言，寫字樓市場的投機成分較小，基本上都屬于長線投資。

　　楊少鋒表示，由于寫字樓投資金額較大，同時個人投資者對寫字樓市場了解得并不充分，因此目前寫字樓的個人投資者較少。不過，對于個人投資寫字樓市場的收益，楊少峰持樂觀態(tài)度：“寫字樓投資收益和一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平是成正比的，城市經(jīng)濟發(fā)展越快、越活躍，寫字樓的需求就越大，租金也就越高。”

　　有觀點認(rèn)為，2008年奧運會將促使更多的外資企業(yè)接受并進(jìn)入中國市場，勢必會有更多的跨國公司涌入北京建立分支機構(gòu)，這將拉動市場對北京寫字樓的需求。

　　自今年季度起，一些新興行業(yè)對寫字樓的需求開始加大，如醫(yī)藥及醫(yī)療器械公司租用整層辦公樓的事件開始頻頻發(fā)生，廣告?zhèn)髅健蕵窌r尚等行業(yè)對寫字樓的需求也在不斷加大。

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，近期穩(wěn)定而強勁的需求使得北京寫字樓市場吸納量已經(jīng)連續(xù)4個季度保持在20萬平方米以上。因此，雖然近期內(nèi)租金呈現(xiàn)下調(diào)的趨勢，但北京寫字樓市場的前景依然較好，平均租金與售價都具備較大的上升潛力。

　　“目前來說，與住宅相比，投資寫字樓的風(fēng)險會相對較小一些。”史志勇表示，寫字樓投資一般是長線投資，受政策影響較小，并且與住宅市場相比，寫字樓租金水平近幾年來波動一直比較小。

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