當度假和休閑旅游成為中國越來越亮麗的風景線，產權式酒店這一新的物業形態也開始在中國蓬勃發展。這不僅增加了很多個人投資者的投資品種，而且也改變了投資者的投資理念和投資方式。那么產權式酒店這一新的投資產品會不會成為投資者的饕餮大餐?

◆產權式酒店的內涵及特征

產權式酒店即投資者購購酒店的某一間客房后并不一定在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租，獲取客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司的的一定期限免費入住權。國際通用的產權式酒店大致有三種類型：一是時權酒店，即有約定期的使用酒店客房的權利；二是住宅型酒店，即投資者購購后可以先委托酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。產權式酒店一般具有以下特征：

1．業主擁有酒店獨立產權。投資者可一次性付款或分期或按揭的方式獲取產權，擁有所有權，但無經營權。

2．酒店式管理。產權式酒店作為酒店的一種類型，提供各種酒店式服務，如家居清潔、餐、洗燙衣物、叫醒服務，以及各種鐘點服務，一般管理費較高。

3．兼具居住度假與投資兩種功能。產權式酒店既可用來居住度假，也可用來投資。不同的產權式酒店提供的回報方式也有所不同，如有些產權式酒店提供固定率，另加部分酒店經營利潤；有些則提供免費居住天數；有些則只提供的酒店經營利潤，不提供其他回報。

◆產權式酒店在中國的發展現狀及其原因所在

產權式酒店在國外發展的如火如荼。但在中國的發展道路卻并不平坦。20世紀90年代，深圳在國內較早引進了產權式酒店概念，海南緊隨其后，在1999年底率先將中國個五產權式度假酒店“南海傳說”溫泉療養度假推向了市場。其后，產權式酒店的數量開始呈現幾何狀增長。特別是近幾年，在國內很多大城市產權式酒店如雨后春筍般出現。甚至在不少城市里，許多停緩建多年的“半拉子”樓盤紛紛“變臉”為產權式度假酒店、酒店式產權公寓或超級大戶型商住物業而普遍被盤活，成為房地產市場一大亮點。

但是在數量增長的同時，產權式酒店出現的問題和矛盾同樣突出。中國個產權式度假酒店“南海傳說”的開發商與業主就因利益糾紛對簿公堂；成都市四嶺雪酒店事件中，開發商攜款潛逃，200多名業主損失慘重，更讓產權式酒店遭遇信任危機。諸如開發商承諾的利潤率與實際收益存在巨大落差的現象則屢見不鮮。產權式酒店在中國遭遇水土不服?經過研究發現，目前產權式酒店在中國的發展窘迫有著深層次的原因：

1．產權式酒店的誠信危機。這個誠信危機主要來源于開發商，部分開發商開發產權式酒店的動機并不單純。一部分開發商為了盤活許多停建多年的“半拉子”樓盤，搖身一變成為光彩奪目的產權式度假酒店，往往只是一個美麗的概念而缺乏實質的價值。更有部分開發商建設產權式度假酒店的目的就是為了圈錢融資，緩解自身的資金壓力，投資者的利益被拋諸腦后。還有部分開發商重開發輕管理，在成本收回后對酒店的管理缺乏熱情，致使酒店經營不善，對消費者的投資承諾成為泡影，為日后的利益糾紛埋下隱患。

2．在中國有關產權式酒店的法律法規還很不健全。目前國家相關管理部門對分時度假產品性質尚未做出明確界定，相關部門也沒有出臺針對產權酒店的法律法規。投資者一旦與開發商發生糾紛和分歧，利益受到威脅，可能面臨自身利益得不到有效保障的不利情況。這也導致了部分開發商有持無恐，欺騙投資者的情況屢屢發生。

3．產權式酒店的價格偏高。據了解，目前國內產權酒店標準間一般標價20萬元到40萬元之間。如果按照國際市場分時度假產品的平均頭付8000美元計算，目前國內產權酒店頭付相當于人民幣6萬多元。就我國居民的平均收入水平而言，顯然還是 品，城市工薪多數不具備購購能力。

4．產權式酒店在分時度假方面照搬外國模式，與中國實際不符，投資者分時度假受限很多。國內大多數產權酒店規定：業主應在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期，這與我國城市居民目前的旅游度假消費模式有很大差異，規定顯得缺乏靈活性。

5．目前中國的產權式酒店的市場比較混亂，重復建設，盲目上馬的現象比較普遍。在國外，產權式酒店主要位于風景名勝區，且數量有限，但在中國，產權式酒店近幾年的放量呈井噴態勢。不僅在風景名勝區星羅密布，而且在大中城市中遍地開花。泥沙俱下的現實注定了很多產權式酒店的經營慘淡。

◆產權式酒店在中國未來的投資前景

雖然在目前中國，產權式酒店出現了諸多問題，但是也有部分產權式酒店經營狀況良好。如北京“城”、海航產權式酒店等。產權式酒店的未來投資前景依然可以用樂觀來形容。經歷了近十年的發展，產權式酒店逐步褪出毫無內在的浮華，價值重新被認識。未來眾多利好消息將推動產權式酒店在中國走向成熟：

，宏觀經濟環境有利于產權式酒店的發展。從產品發展歷史來看，產權式酒店誕生于20世紀70年代，當時正值歐美發達國家逐步進入“豐裕社會”，中產家庭成為社會主流，因此從市場背景來看，產權式度假酒店的產生，是富裕人群興起、度假旅游模式發展趨向成熟的經濟產物。而從當前國內經濟的發展形勢來看，以長三角、環渤海灣為代表的經濟發達地區在經濟發展中正呈現出許多與當時歐美國家相類似的特征，而這一階段正是產權酒店產生以及高速發展的黃金時代。以環渤海灣地區為例，作為中國經濟較發達的經濟區域之一，產權式酒店已經呈現繁榮發展態勢。基本已經形成北京延慶、通州的旅游區產權式酒店群和北京、天津、大連、青島等城市的產權式酒店群。由于本區域優美的風景、深厚的文化沉淀和龐大的消費群，環渤海灣特別是大北京區的產權式酒店市場發展成熟度也位居中國前列。

圖：環渤海地區產權式酒店主要集中區域

資料來源：上海五合智庫(WISENOVA)

，產權式酒店將逐步走向正規化。隨著產權式酒店市場的規范以及法律法規的相對完善，市場和法律的推手必然將沖刷泥沙，留下真金。部分不良開發商的短期行為將被遏止，將有更多知名的中外開發商進入這個市場。絕大部分知名開發商視品牌為企業靈魂，強調產權式酒店長遠發展，邀請知名酒店管理公司參與管理，力求與投資者實行雙贏，決不允許有損企業形象的狀況發生。正是由于知名開發商的行業規范效應，產權式酒店的本來面貌將被還原。

第三，從物業經營和房產投資角度來看，產權式度假酒店與住宅房產或者一般的商鋪產品相比，較顯著的不同就是酒店客房作為面向旅游的經營型物業，通常具有較為穩定的現金流，從而使物業的保值、增值得到了更為可靠的保證。尤其是一些位于旅游景區內、具有良好的規劃設計水平和鮮明文化特色的項目，其現金流的穩定性將更其顯著，因此從投資的角度來看，在市場成熟的條件下，產權式度假酒店客房投資的穩定性和抗風險能力較一般住宅房產和普通商鋪產品而言具有相對顯著的優勢，更適宜于長線投資。

◆如何投資產權式酒店?

正是由于產權式酒店的高風險和高收益，讓投資者對產權式酒店的態度暖昧。有的投資者把產權式酒店比作魔鬼，心存余悸，而有的投資者卻把產權式酒店比作天使，楚楚動人。其實，產權式酒店自身并無對錯，關鍵是投資者在投資產權式酒店時應該冷靜思考和分析。有以下的幾個問題尤其值得投資者加倍注意：

頭先，應該了解產權式酒店開發商的背景。一般而言，選擇知名開發商，可以得到更大的保障。由于知名開發商注重企業形象，所以對產權式酒店項目一般追求長期投入，在裝修、酒店檔次和規模等方面有嚴格的把關標準。選擇一般開發商有可能存在較大風險。

其次，應該對產權式酒店本身物業進行考量。要根據物業的地理位置，經營方式對酒店的發展前景進行深入分析。投資者的投資收益率很大程度上來源于酒店的入住率和收益狀況，而入住率和收益則與項目的地理位置和經營方式密切相關。如果項目的位置較偏僻，經營方式落后，不能吸引游客入住，則對投資者的收益產生直接影響，

再次，應該選擇有知名的酒店管理公司管理的產權式酒店。好的酒店管理公司的管理模式和營銷方法會對極大程度的提高酒店的收益率。正是鑒于此，所以越來越多的酒店管理公司介入到中國的產權式酒店市場。如北京的中欣戴斯酒店，昆明的中城速8酒店等，目前經營狀況良好，基本兌現了酒店銷售前的投資高回報承諾。

第四，應該考慮產權式酒店的退出機制。產權式酒店投資屬不動產投資，投資者要考慮其變現能力如何。產權式酒店大多是分期付款，可以通過轉按揭的方式進行變現。有的酒店可以替業主進行轉讓。對各種退出機制進行分析，避免投資陷阱。

第五，理性對待率。一般而言，開發商為了吸引投資者，總是打著高回報率的旗號。而這個率往往計算的是較樂觀的狀況。但是產權式酒店的率主要取決于酒店的經營狀況。國外的產權式酒店一般率在6—8％左右，但目前中國的產權式酒店率一般在低于這個標準。如果率遠高于8％。投資者就應該理性分析對待。

　　　　　(作者：上海五合智庫(WISENOVA)總經理 鄒毅 五合國際(5+Werkhart)集團總顧問 劉力博士)

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