購房——怕雷區裹足不前？選花眼心煩意亂？

從如何選房、簽訂合同、辦理貸款、驗收入住直至物業管理，《購房九段高手速成》定會使您在短時間內購房常識突飛猛進，成為購房消費人群中真正的九段高手！

交通

交通是購房要考慮的重要因素，四通八達、進出方便、有停車位，物業才算物盡其用。生活在人多車多的北京，購房的時候自然應該先把幾個預選樓盤的交通狀況拿來比較一下，具體如下：

●道路設施 道路通過能力、設計的運行速度、實際運行速度及運行安全狀況。

●公共交通 包括公共汽車、**等公共交通的線路數，與市內各主要區域及上班所在地聯系的廣泛程度，公共交通工具運行起止時間、運行速度、票價，從房子所在地到公共交通點的距離，使用出租車的方便程度。

●交通便利度 包括經常經過的路段內路網通暢程度，是否經常堵車，到達市內主要地點是否便利等。

●交通管制 包括行車路線、方向、時間、速度限制及車輛種類限制。此外，還要考慮有無固定停車場地，如沒有，隨時停車能否有保證也不能不考慮在內。

環境

一個小區的環境主要包括兩個方面：周邊的地理環境（地段）和社區內的環境，下面我們就從這兩個角度來看看。

地段是所有購房者在購房時都很關注的，選擇市區還是郊區要根據個人的需要而定。

查看小區內部環境要從以下幾個方面入手：小區規模、布局、綠化、樓距、路況、車庫、安全度等。

●布局

在居住區規劃中，應使住宅布局合理，為保證每房都能獲得規定的日照時間和日照質量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距，北京地區采用１．６－１．７Ｈ（Ｈ為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高度差）。塔式住宅采用大于或等于１Ｈ的日照間距標準。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

●綠化

綠化做得好壞要用綠地率來衡量，綠地率指的是居住區用地范圍內各類綠地的點和占居住區總用地的百分比。值得注意的是，“綠地率”和“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂的綠化，有些開發商會故意混淆這兩個概念由于居住區綠地在遮陽、防風防塵等方面起著重要的作用，所以有關規范規定：新建居住區綠地率應不低于３０％，北京近郊居住區綠地率在３５％以上為宜。

●樓距

兩棟樓之間的距離較好超過２４米為宜，而窗戶也不能面對面地整齊排列，否則家中的一舉一動在對面都可以看得一清二楚，私密性太差。一般情況下，人與人之間距離２４米內能辨別對方，１２米內能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于２４米為宜，高層住宅的側向間距宜大于２０米。此外，若設計考慮不周，塔式住宅側面窗與正面窗往往形成“通視”現象，選擇住宅時應予以注意。

察看小區外部大環境，包括交通道路及車站設置，菜場及商業網點設施，學校、醫療機構、體育場所，噪音及污染等。

配套設施

包括市政配套、生活配套兩個方面。市政配套是指水、暖、氣等?；顒踊A設施應包括：

●教育設施：托兒所、幼兒園、小學、中學等；

●醫療衛生設施：衛生站、居住區門診、醫院；

●文化體育設施：綜合文化活動、體育場；

●商業服務設施：綜合食品商場、綜合百貨商場、集貿市場、藥店及其他第三產業設施；

●金融郵電設施：銀行、郵局等；

●行政管理設施：街道辦事處、派出所、居委會、房管機構等。

驗證開發商資質

要購購一個好的房子，審查開發商的資質與實力很重要，這決定著你是否能居住在一個好的社區里，開發商的承諾能不能兌現。

開發商的“五證”是較重要的證明材料，它們分別是《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。其中較重要的是《國有土地使用證》與《商品房銷售（預售）許可證》。

《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

《商品房銷售（預售）許可證》是市、縣政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。

我們在查驗以上證明文件時，盡可能要求開發商提供文件的原件，并要檢查用地單位、建設單位以及銷售單位是否與售樓單位一致。

對于開發商資信的考察，目前另外一個突出問題是關于“鄉產權”的。現在部分郊區縣仍有一部土地屬于集體所有，一些村委會就在這種性質的土地上開發項目，再拿出來當商品房賣，這種項目的產權根本就無從談起。

目前要查驗銷售許可證的方法有向國土房管局咨詢，再則可能通過“北京房地產”網進行網絡查訊，只要輸入正確的銷售許可證的號碼，就能得知房管局對這個證件的許可、銷售范圍以及銷售的方式等等。

簽訂認購書

選好了房，開發商的資質也沒有問題了，于是雙方要確立購賣房屋的意向了。認購書是為了確定一個購房者的意向，約定在一定時間內購房者與開發商簽訂購房合同，而開發商在這段時間里必須為購房者保留房號。

從法律上來說，認購不是購房的法定前奏，合同也不是認購的必然結果。購方只能保證購購意愿的真實性，而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同。為此，購方應該注意審查開發商所提供的認購書，看其中是否有不利于自己的條款比如“××天之內，購受人不能簽訂購房合同的，訂金不予退還。”那么，究竟是什么原因導致購房合同無法簽訂，并沒有說清楚，如果因為開發商方面的原因導致的，這個責任還是由購房者來承擔，就叫合同顯失公平，這個認購條款購房者應予以拒絕。

確定付款方式

●一次性付款

即在與開發商簽訂購房合同后一定期限內（雙方在合同中約定），購房者一次付清房款。

利：通常一次性付款都有折扣。由于大筆購房款能一次性劃入開發商的帳戶，對資金的盡快回籠有很大的意義，因此開發商比較喜歡這種方式，往往也會給購房者一定的折扣。就目前市場行情而言，折扣多在九折至九七折之間，這么多的折扣對于資金不充裕的購房者來說，的確是個不小的誘惑。

弊：這種付款方式要求購房者有足夠的資金做后盾，在短期內籌集到這么一大筆現金，對于大多數人而言都是比較困難的。而且一次性付款所需承擔的風險也很大，當購房者把全部房款都交給開發商時，可以說主動權已經不在購房者手中了，一旦工程延期或者出現房屋質量問題，購房者就比較被動。

建議：一次性付款適用于購房者資金充足、開發商信譽良好、較好是現房的情況下。即便如此，也建議購房者一次性付清總房款的９０％，余下１０％的尾款在入住時付清，關于這一點，需要事先在合同中約定。

●分期付款

一般在付清２０％至３０％的頭付款后，再跟隨項目的建設工程進度付款。通常分為３－４期，樓盤封頂時付清房款的７０％左右，較后一期所付的房款一般較少，多在入住時交清所有的房款。有免息分期付款和低息分期付款兩種方式。

利：有效地解決了一次性付款時所需承擔的巨大風險。對于期房項目，購房者可以按工程形象進度分幾次向開發商支付房款，直至商品房驗收合格后才支付尾款。購房者可利用其余的分期未付款督促開發商，保障房屋按時按質地交付使用。跟貸款相比，用不著多還利息，所需支付的僅是房款而已。

弊：雖然分幾次付款，卻仍然沒有克服需要在短期內籌集大量資金的缺陷。正常情況下，一個項目在開盤銷售到驗收入住，不過一兩年的時間，即使分三四期付款，每一期也得交十幾萬甚至更多，壓力還是很大，而且分期付款通常沒有折扣。

建議：月收入較高，不愿支付房款以外的費用，不認同“今天花明天的錢”的購房者，可以考慮選擇這種付款方式。

●其他方式

主要是指購賣雙方協商的結果，只要不違反法律規定，購賣雙方在協商一致的基礎上達成任何一種付款方式及期限都是允許的。這一條在購房實踐中主要涉及銀行貸款問題。一般是開發商與提供貸款的銀行之間簽訂協議，購房者以其所購房屋做抵押，由其所購購住房的房地產開發企業提供擔保向銀行申請貸款，在購房者付清全部房款的２０％－３０％后，余下部分由銀行先付給開發商，以后購房者按月向銀行支付利息及本金。

利：目前市場上一套商品房的售價著實不低，動輒幾十萬甚至上百萬。貸款使那些沒有足夠積蓄的購房人夢想成真。即使對于有能力全部付清購房款的購房者來說，貸款也不失為一種好的選擇。

弊：雖然資金壓力要比前兩種付款方式小得多，但是貸款購房的折扣非常小，甚至沒有。而且貸款有嚴格的年齡限制，年齡不滿１８歲和超過６０歲的購房者都不能申請銀行貸款。再者，以按揭方式購房，還需支付房款以外的如律師費、抵押登記費等多項費用。

建議：在選擇這種付款方式時，較好能讓開發商列一個費用清單，弄明白有多少“零碎錢”要交，此外，還要約定好萬一銀行拒絕貸款怎么辦，接下來的頭付款又該如何處理，購房合同是否繼續有效等等。

物業收費標準

在物業管理糾紛中，物業收費占主要方面。有些購房者認為所有的物業收費國家都是有標準的，其實不然。有些物業管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高端住宅物業費用等。隨著市場經濟體制的逐步建立，今后物業管理收費都會逐步放開，由雙方協商確定。

目前，北京市規定了三種物業管理收費辦法：

一是普通住宅小區管理辦法。對１５個物業管理服務項目規定了收費標準及與之相適用的服務標準。其中需使用人交費的項目為： 屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統收服務費、車輛存車費、機動車存車費等。需產權人交費的項目為：管理費、小修費、中修費、綠化費、化糞池清掏費、小區化共設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等。

二是高端住宅物業管理收費辦法。辦法規定，高端住宅物業管理收費實行市場價，由業主委員會和物業管理公司協商確定。在業主委員會成立之前，開發商應在賣房時向購房者明示。

三是經濟適用房物業管理收

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