2005年突如其來的眾多政策讓整個房地產(chǎn)市場找不著北，眾多投資者真真切切地體會到了樓市“不能承受之輕”，在這一年內(nèi)血本無歸。而2006年在“房地產(chǎn)消費年”的共同呼聲中開始了，繼續(xù)購房！繼續(xù)投資！上海樓市還有多少被擱置的懸疑阻擋了購房者的腳步？

金融政策影響幾何？

新年伊始，去年申城主流的房貸政策——“購房較多只能貸七成”被滬上各大銀行突破。在滬四大銀行中，目前僅工商銀行一家仍堅守“較高七成”的政策，而多數(shù)中小商業(yè)銀行則成為此次打開房貸上限閘門的“急先鋒”。

如今，八成房貸成為樓盤招攬客戶的手段之一。這反映出開發(fā)商急于促進銷售的心理，同時也印證了銀行房貸政策正在放寬的事實。實際上，與樓盤聯(lián)手營銷，提供房貸早已成為銀行的常規(guī)手段。從去年年底起，滬上的中行、建行以及興業(yè)、光大等銀行就已經(jīng)開始與樓盤聯(lián)合，拓展其房貸業(yè)務了。

另一石破天驚之舉則是，中國光大銀行頭次推出了固定利率住房貸款——即在貸款合同簽訂時就設定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息。

其推出的目的在于，目前國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款，實行的是逐年調(diào)整利率的計息方式，借款人的利息支出始終處于不確定的狀態(tài)，固定利率的推出正好可以為借款人規(guī)避未來利率變動風險。但是，固定利率住房貸款由于在規(guī)定的時間內(nèi)不能調(diào)整，也有其不靈活的一面，借款人需要充分考慮自己的需求再進行選擇。

中原地產(chǎn)分析師認為，去年以來的存貸差激增導致銀行放貸壓力過大，是銀行新年放寬房貸政策的主要原因。目前，國內(nèi)銀行的利潤來源仍主要依靠存貸利差。上海銀監(jiān)局較新公布的數(shù)據(jù)顯示：截至2005年11月末，上海銀行業(yè)存款比貸款多增加1190.11億元，存貸差達6200多億元。一方面，受加息、股市不景氣等多重因素影響，市民的儲蓄存款意愿越來越強；另一方面，銀行可選擇的、理想的資金投向很少，貸款下滑主要受累于房地產(chǎn)信貸增速明顯放緩。存貸差拉大讓銀行放貸壓力很大，而放寬房貸限制是目前不得已的較好選擇。

對于普通購房者而言，購房費用是一筆巨款。市場上絕大部分的購房者都會采取以按揭貸款來支付的方式。隨著按揭比例和還貸期限的不斷放松、利率的多樣選擇性的出現(xiàn)，購房者更需要從中選擇出適合的組合方式。而無論出于怎樣的目的購房行為在根本上都是一種投資舉動。

中行理財專員認為，按揭比例的確定需要根據(jù)購房者的實際情況來確定，所謂七成、八成的選擇，并不是越多越好，在樓市瘋狂的時候，按揭比例曾高達九成。然而對于一般自住型消費者，選擇過高的按揭比例無疑是在延長為銀行打工的時間。而如果純粹為投資進行購房，選擇比例高的按揭可以減少購房者的前期投入。

租賃市場何去何從？

隨著穩(wěn)定住房價格政策的陸續(xù)落實，房地產(chǎn)市場將朝著遏制投機、控制投資、引導合理消費、穩(wěn)定房價的預期目標方向發(fā)展，投機性購房行為將得到遏制。依靠樓市差價作為投資主要手段的時光已一去不復返了。“以租養(yǎng)貸”將成為房市較佳的投資方式，面對沉重的資金成本和房貸壓力，租金收益將成為人們投資房產(chǎn)時頭要考慮的因素。

傳統(tǒng)意義上，租金回報率與房產(chǎn)價格的漲跌是緊密聯(lián)系在一起的，租金的高低是支撐房產(chǎn)價格的重要因素。換句話講，購購有租金回報支撐的房產(chǎn)將會比較抗跌，而那些租金回報率偏低的樓盤將面臨較大的風險。其中，5%的收益率是目前房產(chǎn)市場比較認同的租金回報率的重要臨界點，也是判斷房產(chǎn)價值的重要參考指標。

2005年底，上海房地產(chǎn)市場局部出現(xiàn)降格下行成交回升的勢頭，但總體趨勢依然保持低迷。尤其是租賃市場，大量的現(xiàn)房因為銷售困難而進入租賃市場，再加上傳統(tǒng)的年底租賃淡季，市場基本達到一年來較低水平。

漢宇地產(chǎn)市場研究分析：租賃市場在春節(jié)前后將很難再有起色，求租者比較適合在近期進行租賃活動。租賃市場和購賣市場的聯(lián)動效應較近已經(jīng)明顯地展示出來：由于目前的二手市場普遍低迷，因而新樓盤交房較多的地區(qū)，相應地供應量也較大。對于投資者來說，與其空關，不如出租，至少賺回一點租金——但也正由于這樣的心態(tài)普遍，造成租賃市場同樣供大于求，從而形成了目前一些樓盤相當?shù)偷淖鈨r。

而中原地產(chǎn)則認為，在當前的市場形勢下，投資者通過二手房轉手交易已經(jīng)很難獲取高額的回報，因此，一部分投資者選擇了退出。而相當數(shù)量的投資者選擇將持有的物業(yè)出租，以獲取長期收益。由于市場供應的增加，上海中高端住宅租金開始下降，租賃市場開始活躍。同時，雖然宏觀調(diào)控后上海一二手房價格下跌明顯，但房價仍高于大多數(shù)普通人的支付能力，租房仍是廣大無房人士解決住房問題的頭選途徑。在兩方面因素的綜合作用下，上海二手房租賃市場將繼續(xù)活躍。

各式物業(yè)誰領風騷？

上海樓市2006年主體上仍將延續(xù)供過于求的態(tài)勢。今年商品房市場總體將延續(xù)2005年二季度以來由于前期開工面積巨大而形成的新增供應難以大幅下降的局面，預計商品住宅上市量在2000萬平方米左右。在需求方面，宏觀調(diào)控造成的觀望氣氛正在緩慢地散去，自住需求依然存在，在沒有后續(xù)政策造成劇烈動蕩的情況下，對樓市在2006年的復蘇只有持謹慎樂觀態(tài)度，但是市場的再度繁榮還有很長的路要走。

中原地產(chǎn)分析師預測，商品房價格的下調(diào)在2005年底出現(xiàn)了短暫的停滯，但是供過于求的壓力使得降價的趨勢在2006年顯得不可避免。特別是在一些供應量充足的區(qū)域，價格的繼續(xù)下行已經(jīng)初露端倪。預計在2005年底的基礎上，上海的住宅價格將會有10%-20%的降幅，與2005年的峰值相比，房價下跌超過30%不會有太大懸念。

2005年高端公寓市場在下半年第三季度的表現(xiàn)出人意料，特別是豪宅成交的顯著上升顯示出這個市場特有的穩(wěn)定性，但是客戶范圍的狹窄也限制了這個市場的進一步發(fā)展。2006年的高端公寓市場不容樂觀，無論是投資還是自住，其較終消費客戶人群總是限定在一個較小的團體。而現(xiàn)在高端公寓市場同普通住宅一樣，也面臨著嚴重的供應過剩，部分樓盤在價格上可能會跌出“高端”的行列。不過隨著中國市場逐漸開放，2006年更多外資公司進入中國，供求矛盾將會有所緩解。

別墅物業(yè)在2006年房地產(chǎn)市場上則將會是一個難得的亮點。高端別墅盡管需求有限，但由于受土地供應限制而形成的稀缺性致使2006年別墅市場供求趨于穩(wěn)定。而近郊的經(jīng)濟型別墅由于具有較高性價比，公寓市場中部分改善居住條件的需求將分流到別墅市場，對需求形成一定的拉動作用，因此可使市場壓力減輕。

2005年的調(diào)控政策使得上海二手房市場遭受沉重打擊，交易量頭次出現(xiàn)下滑。隨著購房者長時間的觀望，對市場的消費信心將逐步恢復，預計2006年二手房交易將會擺脫2005年的頹勢，成交將重新趨于活躍。

去年政策的出臺，造成市場的各方參與者對市場的信心明顯不足，市場上的有效需求被抑制，導致一、二手房都出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，價格從而也一路下滑。隨著市場上自住需求(尤其是剛性需求)的逐步釋放，預計2006年二手房成交價格在成交量增加的推動下，觸底后將保持平穩(wěn)態(tài)勢。(文/鄧旭)

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