今年上半年，國(guó)家出臺(tái)了系列宏觀調(diào)控政策，其中關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，及契稅征收的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，導(dǎo)致許多投資高端項(xiàng)目的投資者開(kāi)始將投資方向改為出租。其中70-80平方米的小戶型公寓備受單身白領(lǐng)一族的歡迎，小戶型公寓市場(chǎng)需求兩旺。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，為確保利潤(rùn)化，投資小戶型公寓應(yīng)把握綜合影響因素。

購(gòu)購(gòu)時(shí)平均單價(jià)不要超過(guò)同級(jí)別土地1.2倍

《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》中規(guī)定，滿足實(shí)際成交單價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在140（含）平方米以下等三個(gè)條件，即被視為普通住宅，可享受契稅1.5％的優(yōu)惠。也就是說(shuō)，購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)是否為普通住宅，將影響到成本支出的多少。鏈家市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人金育松認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)購(gòu)70-80平方米小戶型公寓的投資者來(lái)說(shuō)，只要使實(shí)際成交單價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下就能確保其享受普通住宅1.5％的契稅優(yōu)惠。

孟先生和趙先生都在區(qū)域購(gòu)購(gòu)了70平方米的二手公寓，單價(jià)分別為12000元/平方米（超過(guò)同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍）和11000元/平方米（未超過(guò)同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍），孟先生比趙先生多繳納契稅（12000×3％－11000×1.5％）×70＝13650元。因此，在購(gòu)購(gòu)時(shí)應(yīng)該考慮到房產(chǎn)單價(jià)過(guò)高所帶來(lái)的購(gòu)房契稅成本增加。

確保月還款額與月租金的平衡

租金收益大于月還款額是投資獲得利潤(rùn)的頭要前提。記者了解到，北京市70-80平方米小戶型二手公寓的平均月租金為4000元，也就是說(shuō)，月還款額要小于4000元才能保證出租的既得利益。那么，按照等額本息還款方式15年期七成貸款來(lái)看，貸款本金至少要小于48萬(wàn)元，才能保證月還款額與月租金之間的平衡。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，投資70-80平方米二手公寓，其總房款應(yīng)控制在68萬(wàn)以下。

保證區(qū)域房產(chǎn)空置期影響不到利潤(rùn)收入

“我愛(ài)我家”市場(chǎng)部專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，除月還款額外，房產(chǎn)的空置期也將直接影響到投資者的收益。

丁先生以七成十五年貸款在亞奧地區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套面積70平方米總價(jià)56萬(wàn)的二手公寓，按等額本息還款法，每月還款3200元。丁先生準(zhǔn)備以4000元/月的租金對(duì)外出租，但是，經(jīng)過(guò)40天才找到了合適的承租客戶。其投資初期損失的收益為40天里的還款額4267元和房租5333元，共計(jì)9600元。“鏈家”市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，由于亞奧區(qū)域缺乏一定的產(chǎn)業(yè)鏈支撐，使其公寓租務(wù)市場(chǎng)空置期相對(duì)較長(zhǎng)。

金育松認(rèn)為，空置期的長(zhǎng)短將直接影響到投資收益，因此，在置業(yè)時(shí)有必要考慮該區(qū)域公寓住宅在租務(wù)市場(chǎng)上的空置期，所以，在以出租為目的購(gòu)購(gòu)小戶型公寓時(shí)，應(yīng)考慮到購(gòu)購(gòu)單價(jià)、月還款額、出租回報(bào)、空置期等方方面面的因素，以確保收益化。

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