兩種心態透視房產投資

浙江派淡出　山西人活躍———

浙江人和山西人，這兩個地方不論是“炒房團”還是“購房團”，兩者都曾經或者仍然是北京樓市的主要購購力之一，這是毋庸置疑的。近段時間，從山西購房人的“漲”，浙江購房團的“消”中不難看出，京城樓市投資市場正在發生變化———

■京城投資市場出現新變化

溫州炒房團曾經是活躍在北京樓市的一個群體，在去年及過去的幾年，相信你曾經聽過無數個溫州購房團大手筆購購樓盤的故事———無論是發生在北京，還是發生在北京的樓盤去溫州等地推銷的現場。而今年以來，特別是今年下半年以來，隨著房地產宏觀調控政策的連連出臺，金融政策的調整，溫州人作為北京樓市主要外來購購力的神話在逐漸變弱，以山西煤礦主們為主要成員的山西購房團正在逐漸取代浙江溫州購房團的江湖地位，今天，你聽到的有關北京樓市購房的神奇故事，主角大都變成山西人了。

業內人士對此認為，這與今年以來煤等原材料的漲價無關，而與浙江人和山西人的購購動機有關，某種程度上，浙江溫州購房人代表著“投機”為主要出發點的“炒房”群體，而山西煤礦主們則代表著“投資”為主要出發點的自住兼長線投資型“投資”群體。

山西人近段時間在北京樓市的活躍，浙江人近段時間在北京樓市的淡出，意味著北京樓市的投資市場出現了新的變化：投機型的炒房人在減少。

■京城樓市投資市場緣何發生變化

北京樓市緣何出現這種變化？為什么說從山西購房人和浙江購房人的“此長彼消”當中就能看出北京樓市投資市場的變化？

不妨先來看看兩個典型的山西人和浙江人的購房故事。

來自浙江溫州的李先生：2002年4月在東四環看中某一個樓盤后，用低于10%的頭付、銀行貸款的方式一次性購購了6套。貸款期限20年，借銀行的錢，把房子變成自己的，兩年后，該樓盤房價上漲到一定程度，李先生通過銷售人員和朋友相繼把6套房子轉手賣出，每套房子賺取了近10萬元的差價。

來自山西榆次的張先生：2005年8月在西山購了3套別墅，現金一次付清。張先生的算盤是這樣算的：現金存銀行利息不高，而如果在北京購了房，不僅將來兩個孩子可以來北京上學，即便是孩子不來北京上學，出租出去，每年的房租只要高出銀行的利息就是合適的。

業內人士分析，浙江人李先生的購房動機就是典型的投機性：以小搏大，用極少部分的頭付，套取銀行20年甚至20年以上的貸款，然后借助短期轉手購賣，賺取“差價”作為，這些人是“炒房者”。而山西的購房人張先生則是一個建立在自己的實力基礎之上并追求合理的長期回報的購房人，是投資人。

受上海、杭州等地影響，近年來，北京的“炒房族”也在逐年增加，除了少數的“職業炒房族”外，越來越多的普通市民也加入“炒房”行列。這類投機人慣用的操作手法是在2004年以前，因為市場競爭激烈，很多開發商會和一些熟識的炒房人“聯手炒房”，在期房開盤之初共同造勢，烘托人氣，抬高房價。在這種聯合“炒房”構成中，一些炒房人甚至能得到開發商“零頭付”或“只頭付5萬元錢”的支持，剩余的由開發商代繳頭付，從銀行貸款，三四套甚至十幾套地購購。對這部分炒房人而言，他們動用的自有資金非常少，一兩年后，等房子成現房，或隨著小區周邊環境的改善，小區自身的建成，房價開始攀升，炒房人就會借助還在銷售的開發商銷售體系把房子轉賣，賺取差價。

而今年連著出臺的一系列房地產調控政策如期房限轉、禁止轉按揭、銀行聯網、對套住房提高利率等做法堵住了“炒房通道”，上海等南方城市已經出現了炒房人“炒房砸手里”的慘痛故事。這些讓樓市投機者慎重入市，甚至考慮淡出。

　■投資樓市要考慮自己的實力

那么，政策的變化，北京樓市是不是沒有投資機會？業內人士認為，只要自己根據實力合理投資，房地產目前還是可以考慮的較好的投資渠道。但購房人在投資房產的時候，應該考慮“投資年限”。一般而言，無論是出租還是轉賣，北京的樓宇較佳回報期為3年，有的長一點但也不會超過5年，因此，在投資之前，一定要考慮未來該樓盤附近的供應，根據區位和供應情況確定投資方式，即靠收取長期租金作為還是通過“以小搏大”短期轉賣賺取差價。而后，在這個基礎之上，根據自己的經濟能力，考慮貸款年限。如果打算“收租”，較合適的做法是提高頭付比例，設定的銀行貸款期限較好不要超過5年，因為頭5年租金較高，你可以用租金還清所有的貸款；5年之后，租金下跌，但此時房子已經是你自己的了，拿多少租金就賺多少錢。需要記住的是：切勿“炒房”，“以小搏大”在目前的市場環境下有可能砸手里，“炒房”炒成了“房東”。　　　　　(作者：余美英)

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！