新政讓許多短線投資者措手不及。據了解，相當一部分投資者未能在6月1日前出售房產，短期放租就成為較普遍的做法。與此同時，怎樣保證自己的房子順利出租且達到收益化，值得好好探究一番。本文通過理論和案例分析，結合專家的意見，試圖為“新房東”們提供一個有價值的答案。

□ 案例分析

案例1

3200元月租無人問津

李小姐近期在靠近羅湖口岸的新銀座購了一套一房一廳的房子，價值36萬元，按揭15年，月供2449元。由于未能搭乘無營業稅銷售的末班車，她也只好持房待售。鑒于月供增加了平時的開支，于是她放盤在中介處，出價3200元。奇怪的是兩個多月過去了，還是無人問津。李小姐非常納悶，為什么在這么繁華的地段也不能把房子租出去？

專家斷案：建議月租降到2500元

張知紅 世華地產分行經理

地段對于出租房屋非常重要。好的地段意味著人氣旺盛，周邊配套也相對成熟，所以出租成功率會大大增加。同時，放盤的價格也是一個非常重要的因素。轉售為租的投資者往往心里比較著急，老想著自己在待售期間不能吃虧，所以放盤價格一般都比月供高。但是現實和期望之間總是有一定距離的。新銀座附近的一房一廳，普遍只能租到2000多元，而且不少是帶有裝修的。雖然新銀座是新盤，而且帶有精裝修，但口岸附近的房子一般是租給香港人、內地來深創業者和一些附近寫字樓的白領，他們只需要一個落腳的地方，對于裝修并不在乎。所以，我建議李小姐把放盤價格降低為2500元左右，能基本保持盈虧平衡就好了。

案例2

月供高于月租200元

陳先生在福田區的海濱廣場購入了一套價值37.8萬元的房子，頭期交了3成，按揭10年，月供2700元。新政之后，陳先生無奈轉售為租。通過中介的幫助，在經過多次協商后，他較終以2500元/月的租金價格把房子租了出去。

專家斷案：延長按揭期限即可獲利

劉國慶 中原地產區域經理

陳先生出租的價格低于月供，雖然相差不遠，但還是不劃算。其實，如果陳先生能適當延長按揭時間，例如延長到20年，月供就會降低到1800元左右，這樣月供就完全可以低于出租價格。而且，在銀行辦理這種延長按揭的手續并不需要手續費，3—5天就可以完成整個手續。由于海濱廣場已經有一定的樓齡，所以房間內應該稍微裝點一下。比如粉刷一下墻面，添置微波爐之類的小家電，家具則可以不用整套購購。這樣整體花費不高，但可以方便現代人的快速生活需求，也能讓租戶感覺到房東的人性化服務，提升租戶好感。需要注意的是，租戶的素質也要盡量高一點，不然損壞了室內裝修和家電，就會給原本就比較殘舊的房子雪上加霜，降低出售價值。　　　　　

□ 專家提醒

出租不忘完善合同

劉國慶 中原區域經理

1、簽訂合同要明確雙方違約責任。投資者可能隨時賣出房子，在合同中應注明“如果房東要臨時收回租房，應提前一個月通知租戶”之類的附加條款，使合同成為一個“活約”，有利于投資者抓住商機拋售。

2、放盤價格的確定要根據多方面的信息，例如中介網站或者到地鋪去查詢，不要盲目提高價格，否則很容易導致房子很長時間都租不出去，得不償失。建議投資者一個月內租不出房，就要及時調整價格。

3、合同中要詳細約定室內裝修和家電損害的賠償條款。房子始終要出售，保持完整性很重要。出租前詳細登記房間里的物品狀況，并約定對人為的損害要給予賠償，這樣才能保障投資者的利益，也有利于以后的出售。　　　　　(作者：魏終超)

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