上家貸款尚未還清下家購房兩種選擇

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 1082 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

徐律師：較近，我看中一套二手房。上家稱房子的貸款尚未還清，如果我要購的話，需先付20多萬元給他把銀行的貸款還清，解除抵押，然后再和我辦理交易手續。由于對貸款未還清的二手房購賣不熟悉，特來信咨詢：我怎么做才能保證安全購房？

市民吳先生吳先生：根據《上海市房地產登記條例》的規定以及本市銀行的操作慣例，在房屋抵押貸款沒有還清的情況下，你和上家無法直接去房產交易辦理購賣過戶手續。從實際操作來看，作為下家，你購購貸款未還清的二手房可采取以下兩種方式：一是在上家提前還清貸款、銀行注銷抵押后，雙方到交易辦理過戶；二是如果你也需要貸款，還可以采取“轉按揭”的方式購房。

如果選擇種方式購房，在與上家、中介公司協商過程中，你需要注意以下幾點：（1）主動向中介公司或者上家詢問房屋是否存在抵押情況，為了保險起見，可要求查閱房產證或者到房地產交易查詢登記信息，以防止極少數人耍花招騙錢。（2）如果確實存在抵押的情況，應了解上家未還款期限和余額，已還款年限和金額，這涉及到后續手續的辦理，必要時還可以要求上家提供較近一個月的還款憑證。（3）你和上家應當對未還貸款由誰支付進行協商，或由上家自籌資金提前還貸，或由你把頭付款交上家還貸。如果你付錢讓上家提前還貸，必須簽訂合同明確相關事項。（4）在提前還貸過程中，還可能發生其他費用，甚至會存在提前還貸違約金的問題，對這些費用由誰承擔、如何承擔，上下家應在簽訂二手房購賣合同前，協商一致。

如果采用“轉按揭”方式購房，你和上家先到銀行辦理轉按揭手續后，即可辦理二手房交易手續。“轉按揭”又分兩種情況：一是同一銀行內的轉按揭（同行轉按），二是不同銀行間的轉按揭（跨行轉按）。前者比較容易操作，跨行轉按相對麻煩一些。一般情況下，辦理“轉按揭”需提交的材料有：上家的《購房抵押借款合同》原件，下家申請貸款的材料如收入證明、身份證等。如銀行審核同意轉按揭，上下家需簽訂《變更協議》，辦理貸款保險變更手續及抵押登記變更手續。

　　　　　(作者：徐叢林)

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