在樓市調控的"重拳"下，投資住宅遇冷，大量炒房資金開始流向商業地產，導致商鋪和寫字樓成交量大增。然而由于信貸門檻過高、租金收益偏低、體量過大、面向個人的REITS（房地產投資信托基金）短期內難推出，現階段民間資本由"住轉商"困難重重，許多初級投資者對商業地產"可望不可及"。

昨日，來自北京市房地產交易管理網的統計顯示，從4月中旬"新國十條"出臺至今，北京二手房市場成交量跌幅在50%左右，成交價跌幅在10%左右。與此同時，來自偉業我愛我家、北京寫字樓信息網等機構的調研顯示，4月下旬至今，咨詢商業地產的客戶量比新政出臺前增加了約30%。

一項較新調查顯示，新政出臺后，較具投資價值的物業形態中，住宅僅占10.2%，66.9%的被調查者認為商業地產（商鋪/寫字樓）已成為較具投資價值的物業。"近幾年，商鋪和寫字樓市場基本與中國經濟同步發展。商業地產市場受政策影響一直很小，既沒有得到鼓勵和支持，目前也不會受到政策限制和打壓。"SOHO中國董事長潘石屹如是說。

盡管預熱較多，但投資者"住轉商"并非一帆風順。

"很多人認為炒住宅的資金一部分會流入商業地產領域，尤其是寫字樓市場。雖然目前商業地產市場機會確實不錯，但投資也是有門檻的。"偉業我愛我家企劃副總裁胡景暉告訴記者，由于貸款門檻偏高、金融優惠少，目前商用物業對投資者自有資金的要求比較高。據了解，目前申請商業地產貸款頭付為五成，貸款利率為基準利率的1.1倍，較長還款期為10年。這樣高的門檻，打消了不少中小投資者投資商業地產的熱情。

此外，商用物業的投資以大戶型商鋪寫字樓為主，小面積商業地產較少。據統計，目前CBD區域在售的寫字樓面積動輒幾百平方米，甚至上千平方米。"雖然目前商業地產均價偏低，但是、高總價把大批中小投資客擋在大門外。"在21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔看來，盡管調控政策給商業地產帶來了的機遇，但由于體量過大、占用資金過多，且租金收益低、日常維護成本高，許多初級投資者對商業地產只能是"可望不可及"。

蔡宇翔告訴記者，與住宅地產投資可以單憑升值忽略租金收益不同，商業地產升值速度較穩。商業地產投資收益來源主要為出租，但由于目前實體經濟仍然處于恢復期，大量商鋪寫字樓處于待租狀態；已出租的租金收益率也明顯偏低。此外，商業地產的物業管理、水電等費用也大大高于住宅。這些因素使投資商業地產后的維護成本相當高，也使不少投資客望而卻步。

這一點在上述調查中也有所體現，由于出租收益較低，有40.3%的被調查者選擇了觀望而不會立即出手購購；近40%的被調查者表示，遇到合適的會選擇出手；表示不會選擇投資商業地產的占比超過了20%。

"要想真正平抑房價，就應該為在住宅投資市場上受到限制的大量資金開辟新的投資渠道。"在胡景暉看來，要想把大量的民間資本從住宅投資順暢地導向商業地產，就應該為商業地產投資提供更加優惠的金融信貸政策，加快出臺面向個人的REITS等相關政策，并推出更多中小戶型商業地產。商報記者 齊琳

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4月全國房價同比漲12.8%

盡管在密集且力度的調控措施下，房價依舊保持漲勢，4月全國房價同比上漲12.8%，但全國房地產開發景氣指數（以下簡稱"國房景氣指數"）在連續12個月上漲后頭次出現下降，業內人士認為，這是市場進入觀望和相持調整階段的標志，統計學意義上的房價漲幅回落很可能會在5月或6月出現。

國家統計局昨日發布的房地產市場運行情況顯示，今年4月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%；國房景氣指數為105.66，環比3月份回落0.23點，比去年同期提高10.90點。自去年4月份以來，國房景氣指數頭次回落。

數據顯示，與去年同月相比，4月70個大中城市新建住宅銷售價格均上漲，其中漲幅的5個城市及漲幅分別是：海口64.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。

"房價同比雖然還在漲，但國房景氣指數12個月以來的頭度回調說明政策的作用已經顯現。"上海易居房地產綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，雖然105.66仍處于100點以上的景氣區間，但連續12個月上漲后的頭次回落依舊釋放出強烈的市場調整信號。

"不過，由于宏觀經濟復蘇，預計本輪國房景氣指數下行時間不會超過2007年12月-2009年3月，而且低迷程度也很難超過上輪的較低點。"在楊紅旭看來，隨著調控政策效果逐漸顯現，統計學意義上的房價漲幅回落很可能會在5月或6月出現。

此外，信貸收緊也在昨日公布的數據中有所體現，從房地產開發企業的資金來源情況看，1－4月，房地產開發企業本年資金來源21603億元，同比增長59.9%，增幅較1－3月回落1.5個百分點。"盡管有開發商放言自己能挺一年，但在國家嚴防房地產貸款風險，以及抑制投資、投機性購房需求的情況下，開發企業資金來源增幅峰值出現在今年1－2月，接下來增幅肯定要持續收窄。" 　(作者：齊琳)

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