房產商講述內幕：原來房價竟然是成本的五倍

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 999 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　近日，一位多年從事樓盤開發的房地產開發商自述了親身經歷的樓盤開發“灰色產業鏈”：樓盤開發成本只占房價20%，房產商能夠拿到其中40%的利潤，余下的利潤全部被相關職能部門“層層消化”掉。以下是這位房產商的講述。

　　樓盤開發成本只占房價兩成

　　1992年，每平方米建筑成本不過350~400元，房價不過1000~1500元/平方米，加上土地出讓金，房地產成本也不過是房價的1/2~1/3。如今建筑成本比原來只漲了100~200元，房價翻了好幾倍，房屋成本只占房價不到20%。實際上，樓盤面積越大則建筑成本越低，這是因為建筑商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用。

　　暗箱操作是降成本主要渠道

　　“暗箱操作”是房地產商降低成本的主要渠道。對于規模較小的項目，在招投標過程中開發商通過“內部渠道”了解土地價格的“底線”和“上限”，與同行形成“價格同盟”，由一家公司競拍下來后，其他公司共同建設。

　　對于規模涉及幾百畝土地的項目，需要通過集體“圍標”來實現對土地的掌控，開發商往往事先做好評估部門、招投標審委會的“工作”，通過招投標“評估”方式排擠外來的競爭者。

　　另外還有一種情況，就是在政府搬遷、城市發展規劃等出臺前夕，地方政府決策層對城市發展的目標指向就成為開發商趨之若鶩的消息，一有風吹草動，開發商就會連夜“跑馬圈地”，因為這時候土地價格較低。

　　偷奸耍滑的樓盤質量好才怪

　　修改規劃和樓盤面積測量是實現樓盤后期“利潤增殖”的核心，這部分利潤超過20%。只要有了前期到位的“工作”，相關部門就不會對樓盤層數、公攤面積、綠地面積作認真測量，對開發商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼。建筑材料只要有出廠合格證，就很少受到相關部門監管，建筑商對材料費能省就省，材料質量可想而知。

　　灰色產業鏈內幕實在太驚人

　　房產商請相關部門人員吃飯，一頓就是上萬元；組織相關部門人員“外出旅游”，不出就不算旅游，旅游費用中90%以上由房產商支付；逢年過節“”的“購物卡”，一次性就是幾十萬元。不過，通過進料源頭、施工環節，房產商就能將一大筆“費用”“消化”掉。“借用”身份證登記來冒充員工數量、用工資“沖抵”開銷、把日常成本做大……這些都是房產商“化解”灰色產業鏈的主要手段。其實，只要地方部門認真履行的政策措施，開價6000元/平方米的房子就會降至3000~4000元/平方米

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