剛剛畢業(yè)的張先生，琢磨著和女友在北京購(gòu)購(gòu)一套價(jià)格便宜的小戶型房子。近日，他在報(bào)紙上看到有關(guān)機(jī)構(gòu)將舉辦房地產(chǎn)拍賣會(huì)的消息，按照?qǐng)?bào)紙登載的信息，張先生對(duì)其中一套房源產(chǎn)生了濃厚興趣，進(jìn)行了多方比較后，他決定參加本次拍賣會(huì)去“淘”自己心儀的房子。但對(duì)于拍賣程序，他卻并不了解。

與張先生相似，許多對(duì)拍賣房源感興趣的購(gòu)房者也對(duì)拍賣程序知之甚少。業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)，與一般房產(chǎn)相比，要警惕購(gòu)購(gòu)拍賣房存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)購(gòu)拍賣房時(shí)應(yīng)該對(duì)一些細(xì)節(jié)有比較清楚的了解，避免得不償失。

拍賣房為何受購(gòu)房者熱捧

為什么拍賣房越來(lái)越受到大家熱捧呢？拍賣房具有哪些優(yōu)勢(shì)呢？圍繞眾人關(guān)心的一系列問(wèn)題，記者采訪了有關(guān)專業(yè)人士。

天問(wèn)國(guó)際拍賣有限公司副總經(jīng)理李濱說(shuō)，隨著購(gòu)房渠道不斷增多以及拍賣活動(dòng)的逐漸興起，房產(chǎn)拍賣開(kāi)始成為購(gòu)房者可以接受的購(gòu)購(gòu)方式，除了普通老百姓之外，投資者以及投資機(jī)構(gòu)也開(kāi)始關(guān)注各個(gè)公司的拍賣公告。而更為重要的一點(diǎn)是，拍賣房產(chǎn)的價(jià)格更具優(yōu)勢(shì)和吸引力。與市場(chǎng)上同地段、同類型的房源相比，拍賣房?jī)r(jià)格要相對(duì)便宜很多。

李濱舉例子說(shuō)，天問(wèn)公司不久前拍賣的北京朝陽(yáng)區(qū)高端樓盤(pán)棕櫚泉國(guó)際公寓房產(chǎn)的成交價(jià)格是13000多元/平方米，這較該樓盤(pán)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)低每平方米數(shù)千元，因此具有比較明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，大家也樂(lè)于購(gòu)購(gòu)。

北京房產(chǎn)中介“我愛(ài)我家”市場(chǎng)部李季表示，北京城內(nèi)物美價(jià)廉的房子越來(lái)越難購(gòu)了。不說(shuō)新樓盤(pán)，二手房房?jī)r(jià)也開(kāi)始不斷攀高。部分購(gòu)房百姓為了節(jié)約開(kāi)支成本，隨即開(kāi)始到拍賣市場(chǎng)競(jìng)拍二手房。一般而言，進(jìn)入拍賣場(chǎng)的房子，起拍價(jià)普遍比市場(chǎng)上同地段、同品質(zhì)的房子價(jià)格低兩成以上。經(jīng)過(guò)幾輪競(jìng)拍后，房子的成交價(jià)一般低于市值10%至20%。

與此同時(shí)，通過(guò)拍賣的方式來(lái)購(gòu)賣二手房，傳播速度快，資金回收迅速，是一個(gè)不錯(cuò)的交易方式。而且，拍賣交易的過(guò)程透明，公開(kāi)競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得，沒(méi)有強(qiáng)購(gòu)強(qiáng)賣，且拍賣行為受媒體、公眾的關(guān)注程度更高，能保證房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值得到體現(xiàn)，很少出現(xiàn)水分。這也是越來(lái)越多的人購(gòu)購(gòu)拍賣房的一個(gè)重要原因。

對(duì)于目前市場(chǎng)上拍賣房的供應(yīng)量情況，李濱說(shuō)，由于拍賣房受到季節(jié)性因素和法院受理相關(guān)案件多少、標(biāo)的大小等多種因素的限制，因此，具體的數(shù)字不好確定。她說(shuō)，天問(wèn)公司每月拍賣的房源多到幾十套，少到十幾套不等。

拍賣房來(lái)源多樣化

以往在許多人看來(lái)，拍賣是一件高深的事情，現(xiàn)在卻逐漸成為大眾身邊熟悉的事情，但對(duì)于拍賣房的來(lái)源大多數(shù)人并不是很清楚。

記者了解到，一般拍賣房的來(lái)源有兩個(gè)途徑，一是法院委托的強(qiáng)制執(zhí)行的拍賣；二是個(gè)人或企業(yè)單位委托的拍賣。其中，強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房子是經(jīng)過(guò)法院裁定后可出具法院裁定書(shū)的，即產(chǎn)權(quán)登記相對(duì)清晰的房產(chǎn)。

“我愛(ài)我家”市場(chǎng)部李季告訴記者，從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)看，拍賣房大致可分為涉案房、債權(quán)房和尾房等幾類。其中，涉案房是法院系統(tǒng)依法從個(gè)人或單位懲罰沒(méi)收的房產(chǎn)，法院處理這些房產(chǎn)的方式主要是將其拍賣；而開(kāi)發(fā)商將一部分房屋產(chǎn)權(quán)交給其建筑商、材料商以充當(dāng)建筑款或材料費(fèi)，這部分房屋是債權(quán)房。

“由于債權(quán)方有產(chǎn)權(quán)能直接進(jìn)行銷售，又希望能在極短的時(shí)間內(nèi)回籠資金。因此，大部分債權(quán)人會(huì)選擇讓利拍賣的形式。”李季說(shuō)。

此外，開(kāi)發(fā)商在銷售后期通常會(huì)有一些尾房難以售出，尾房的總量在樓市是個(gè)不小的數(shù)字。一些開(kāi)發(fā)商不想讓這部分尾房牽扯自己太多的精力，干脆將其低價(jià)拍賣。其中，幾種拍賣房源中，由法院審判形成判決后，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，法院委托拍賣行進(jìn)行拍賣的涉案房產(chǎn)占絕大多數(shù)。

那么這種房源應(yīng)該通過(guò)什么渠道進(jìn)行購(gòu)購(gòu)呢？李季說(shuō)，消費(fèi)者可以通過(guò)拍賣行競(jìng)拍購(gòu)得或到中介公司購(gòu)購(gòu)。

她介紹說(shuō)，通常情況下，法院會(huì)將收繳來(lái)的房屋統(tǒng)一交由專業(yè)的拍賣行來(lái)拍賣。個(gè)人通過(guò)拍賣會(huì)來(lái)競(jìng)拍購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)，在交付定金后，可以通過(guò)《拍賣公告》上的聯(lián)系電話預(yù)約登記看房。

根據(jù)拍賣規(guī)則，拍賣公司要在組織拍賣之前的一段時(shí)間里，根據(jù)登記情況將具體標(biāo)的看房時(shí)間通知競(jìng)購(gòu)人。競(jìng)購(gòu)者看房，事先必須查閱有關(guān)資料，了解房子的產(chǎn)權(quán)情況，如使用年限、權(quán)屬、面積、稅費(fèi)等有關(guān)情況，獲知房屋目前的市場(chǎng)價(jià)值等。不過(guò)，一般情況下，拍賣公司是不接受貸款競(jìng)拍的，因此參加房產(chǎn)拍賣對(duì)購(gòu)房者的資金實(shí)力要求很大。

“很多中介公司也會(huì)參與競(jìng)拍，因?yàn)閷?duì)許多拍賣會(huì)的公示，購(gòu)房者并不能夠及時(shí)知道。在這方面，中介公司就有著較大的優(yōu)勢(shì)，只要是合適的房源，不論地段，不論戶型都能夠競(jìng)拍下來(lái)。這樣，中介公司也就積累了大量的低價(jià)房源。購(gòu)房者如通過(guò)中介公司購(gòu)購(gòu)，選擇余地也會(huì)更大些。”李季說(shuō)。

盡管目前拍賣會(huì)上的房產(chǎn)拍賣價(jià)往往比市場(chǎng)價(jià)低20%左右，但由于購(gòu)房是一筆數(shù)額巨大的交易，因此，如何才能減少與規(guī)避競(jìng)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，是很多參加房產(chǎn)拍賣的競(jìng)購(gòu)者甚為關(guān)心的問(wèn)題。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士為購(gòu)購(gòu)者如何“淘房”給出了具體建議。

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理助理樊卓鵬提醒消費(fèi)者說(shuō)，由于房產(chǎn)拍賣現(xiàn)場(chǎng)的氣氛往往比較熱烈，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)互相叫價(jià)，使得房?jī)r(jià)在幾輪舉牌之后價(jià)格已經(jīng)處于高位，然而此時(shí)每位消費(fèi)者都被一種“勢(shì)在必得”的心理所左右，但成交之后就覺(jué)得房子購(gòu)貴了，這時(shí)后悔也晚了。

他舉例子說(shuō)，北京市朝陽(yáng)區(qū)左家莊曾經(jīng)有一些房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，當(dāng)時(shí)的該區(qū)域市場(chǎng)價(jià)是6500元/平方米，但是較后拍賣成交價(jià)達(dá)到了7100元/平方米。雖然這種狀況出現(xiàn)的不多，但也說(shuō)明消費(fèi)者在拍賣現(xiàn)場(chǎng)很可能會(huì)出現(xiàn)一些盲目的“跟風(fēng)”行為。因此，競(jìng)購(gòu)者要對(duì)目標(biāo)房屋周邊同檔次物業(yè)的價(jià)位進(jìn)行比較了解，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)承受能力，確定對(duì)房子的心理價(jià)位和期望值。

同時(shí)，由于拍賣房的產(chǎn)權(quán)“先天”不足，并且部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)的可追溯性難度較大，許多銀行也不能清楚地了解拍賣房產(chǎn)的真正產(chǎn)權(quán)關(guān)系，這為其按揭貸款服務(wù)造成了巨大的“壁壘”。樊卓鵬說(shuō)，當(dāng)前大多數(shù)銀行都沒(méi)有為拍賣房提供按揭貸款服務(wù)，這也是拍賣房目前交易過(guò)程中的一大“硬傷”。因此，消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)拍賣房時(shí)應(yīng)該做好比較充裕的資金準(zhǔn)備。

李濱建議說(shuō)，市民在購(gòu)購(gòu)拍賣房前，一定要做足功課，有備而戰(zhàn)。一方面，購(gòu)購(gòu)者要確定將競(jìng)拍的標(biāo)的產(chǎn)權(quán)是否清晰，要確認(rèn)房屋是否具有完全產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)條件。同時(shí)，需了解房屋產(chǎn)權(quán)的使用年限、面積和周邊房源的價(jià)格情況；另一方面，競(jìng)拍前一定要去現(xiàn)場(chǎng)了解房屋的實(shí)際情況，是否存在費(fèi)用拖欠情況，如稅費(fèi)、土地出讓費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等。這些情況競(jìng)拍者可以直接去相關(guān)管理部門(mén)查詢，也可委托拍賣公司確認(rèn)。

李濱還告訴記者，在目前的拍賣房中，有很多都是“整拍”，就是多套房子整體拍賣，一般個(gè)人可能很難介入，而這些“整拍”房產(chǎn)的地段相對(duì)都較好，如果想獲得這一部分房產(chǎn)，建議消費(fèi)者還是尋找一些大型的經(jīng)紀(jì)公司，一方面能夠獲得好的房源，另一方面還可以保證房子的產(chǎn)權(quán)完整和清晰。

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