在拍賣場可以淘到便宜房。眼下，當購房者還在習慣于各個售樓處來回奔波，各個中介公司門店穿梭不停時，有一種新的購房方式逐漸進入購房者視線，那就是在拍賣場“淘房”。就一般情況而言，進入拍賣場的房子，其起拍價往往比中介掛牌價要低兩成左右，而實際成交價相對市場價來說也要低一些。由此看來，這不失為一種較為實惠的購房方式。

　　但是專家表示，在拍賣場淘房，與購購新房或者通過二手房中介購房這兩種途徑有著很大的區別。尤其是在參加競拍之前，準備工作來不得絲毫馬虎，否則將面臨不小的風險。那么，如何在拍賣場淘房呢？

　　拍賣場可淘到實惠房

　　拍賣場真的有便宜房子可淘。5月中旬，上海某拍賣公司拍賣出去的三套住宅均比市值要低，幅度在10%～20%之間。如其中一套位于上海長寧區興義路48號11B3、建筑面積為168.31平方米（帶租約）的房產，以216萬元的起拍價成交，成交單價為12833元/平方米。

　　這樣的成交價在業內人士看來簡直就是“跳樓價”。21世紀不動產上海區域分部虹橋分店經理舒適表示，興義路48號的小區名叫新世紀廣場 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)（查看地圖），該小區是上海早期的外銷房，建于上個世紀90年代，開盤價約2000美元，目前出自該小區的房源市值約20000元/平方米。對于不到13000元/平方米的成交價，他表示“不是一般的實惠”。

　　緣何會出現這樣的情形呢？有專業人士分析認為，這主要是由于兩種不同的心態造成的。上海國際商品拍賣有限公司拍賣服務部副經理徐女士表示，司法委托拍賣的房產主要是考慮在較短的時間內結案，因此往往采取低價位的策略來爭取時間。而對于通過中介機構購房的情形來說，目前大多數賣家心態穩定，因此議價的空間很小。

　　據徐女士介紹，目前進入拍賣場的房子主要有兩種來源：種是司法委托房源，主要包括法院、金融機構委托拍賣行拍賣的房產。這些房產大多是由于開發商或產權所有者牽涉經濟糾紛或者因為銀行清欠，不得不作為抵押物委托拍賣。這要占到總委托量的8成。種是社會委托房源，如開發商為開盤探路，或者是進入銷售尾聲想要實現快速銷售的尾盤，也有個人通過拍賣公司拍賣的房產。相比較而言，司法委托房源價格要實惠一些。

　　練好五招淘房功夫

　　通過拍賣的方式購房，有別于其他方式，因為拍賣公司拍賣的房產大多數來自執法部門，不可能像開發商那樣提供售后服務，或者房產中介機構提供諸多服務。因此購房前的準備工作一定要細致到位，做到有備而戰，才能有效降低風險。

　　通過拍賣的方式購房，主要有看房、確定價位、調查產權、資金準備以及收尾等五個程序。每道程序都必須小心謹慎，否則會給自己帶來不必要的麻煩，甚至造成損失。那么購房者應該如何做才不會出現紕漏呢？下面本刊結合具體案例來分析。來自浙江義烏的王兵（應采訪者要求為化名）在律師的幫助下，近日順利拍下了一套住宅，我們來看看他是如何操作的。

　　招：看房過程要細心

　　王兵從報紙上了解到浦東新區的浦電路上有一套住宅要拍賣，于是他與拍賣公司取得了聯系，并仔細詢問了看房時間，決定先考察一下房產的具體情況再做決定。看房時，王兵似乎有問不完的問題，不但問拍賣公司的工作人員，還問房內居住的人、周邊的居民，甚至包括物業公司的工作人員。

　　【點評】上海聯業律師事務所主任律師王展表示，在參加拍賣之前對房產進行考察是完全有必要的，而且一定要去現場進行細致入微的考察。考察的主要內容有：了解拍賣房產的質量狀況，如是否存在損壞情況，以及衛生間、屋頂等是否存在滲漏情況等；還需要了解是否有人居住，居住者與產權登記人之間的關系，居住者何時搬離出去等；了解是否存在費用拖欠情況，物業管理費、水電費等，這些情況競拍者可以直接去相關管理部門查詢，也可委托拍賣公司確認。當然，如果發現房內還有一些家具家電等動產，還需要了解清楚這些動產與物業拍賣之間的關系。總之，多了解一些信息，便少一分風險。

　　招：房價定位心中有底

　　王兵隨后來到附近的房產中介，打聽周邊的市場行情，以及了解同一個小區內房源的掛牌價和成交價，為了獲得更為詳實的材料，他走訪了三四家中介公司，了解到當時出自該小區內的二手房報價在15000元/平方米左右。

　　【點評】上海國際商品拍賣有限公司拍賣服務部副經理徐女士認為，在參加拍賣之前對自己中意的房產價格進行定位是十分必要的。因為拍賣的過程是多個競拍者共同競價的過程，其中不乏抬杠者，為了防止自己頭腦發熱做出傻事，所以必須事先了解市場行情，并確定自己的心理價位。如果因為不了解行情而倉促參加競拍是一件非常危險的事情。

　　第三招：產權調查不馬虎

　　拍賣公司的工作人員告訴王兵，這套住宅的產權狀況不存在“瑕疵”。也就是說，不像少數拍賣房一樣，被多家法院查封。但他還是在律師的建議下前往房地產交易進行產權調查，發現的確只是被一家法院查封，于是心里便放心了。

　　【點評】如果是通過房產中介購房，房產經紀人會前往交易進行產權調查。王展表示，拍賣公司不提供這樣的服務。購房者要確定將競拍的標的產權是否清晰，要確認房屋是否具有完全產權和房地產轉讓的各項條件。有的擁有完全產權，而有的則與各種糾紛相伴，如果房屋的產權存在瑕疵，則關系到產權是否能夠順利過戶。王展建議，購房者在進行產權調查時要了解產權是否存在抵押情況，是否存在多家司法機關查封的情形。

　　第四招：資金準備要充裕

　　王兵了解到，委托方要求在10天內支付房款，因此他明白只有準備充足的資金，才能參加競拍。于是他向自己的親友再借了一些錢，把購房款全部備足了。

　　【點評】有業內人士表示，一般由執法機關委托的拍賣房產，對支付房款的時間要求比較高，通常會要求在10天內或者10個工作日內結清。而辦理房貸的時間為一個月，這在時間上顯然無法滿足要求。因此，購房者應該做好比較充裕的資金準備。如果購房者手中資金不足，也可提前與拍賣公司商量，看能否找到“通融”機會。如果能夠延期付款，那么購房者在競拍成功之后，可憑借相關證明到銀行申請房貸。不過對于拍賣房來說，其審核條件會相對嚴格一些，中國工商銀行(601398行情,股吧)上海市分行虹口支行個人信貸部一位工作人員解釋說，拍賣的房產也能申請房貸，但是對標的有較為嚴格的要求，如房齡不能超過20年，同時較高貸款額度只有6成。

　　第五招：守住底線不放松

　　王兵參加了這次拍賣會，正如他所料，由于當前市場行情仍然處于觀望氣氛中，因此參與競拍的人并不多，他給自己定下的底線是12500元/平方米，如果超過這個水平便放棄。當拍賣師喊出底價時，馬上有人舉牌，王兵隨之加價，同時有其他競拍者也參與競拍。王兵的報價率先突破12000元/平方米，此舉擊退了所有競爭者，他較后競拍成功。

　　【點評】王兵以接近自己心理價位的價格競拍成功，他認為自己還是比較成功的。不過他坦承，當時激烈競價時，自己頭腦的確有些發熱，但正是因為自己在前面做了詳細周密的準備工作，因此他沒有報出更高的價位，而只是在12000元/平方米的水平便能夠勝出。不過他坦承，如果有人繼續加價，他會在12500元/平方米的價位時選擇放棄。業內人士表示，在競拍過程中，競拍者一定要保持清晰的頭腦，堅守自己的價格底線，做到量力而行。如果頭腦發熱，以高價獲得爾后放棄，那么必將損失一筆數額不小的保證金。如王兵參加競拍的這套房產，其保證金為10萬元。（編輯：小米）

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