樓書就是樓盤的臉。看人先看臉，看樓盤一定先看樓書。只因為它是消費者較能直接了解到目標樓盤情況的載體。

　　房展會上觀展市民排隊索要樓書已經成了必修的“功課”，出得門來左“攬”右“抱”，盡是樓書海報資料。商家更是打起了“樓書”之戰，套句《大腕》的經典臺詞：一定得選較好的銅版紙，雇法國設計師，忽悠就得忽悠成較高端次的樓書！燙金封面，較小也得16開本，什么草坪呀，假山呀，人工湖呀能給它畫的全給它畫上，樓上邊有花園(兒)，樓里邊有游泳池，樓子里再畫一英國管家，戴假發，特紳士的那種，甭管有事(兒)沒事，再拽兩句英文。我們做房地產樓書的口號(兒)就是：不求較好但求較有派頭！

　　雖是調侃，但也的確說出了時下樓書設計的一些怪現狀。

　　樓書怪現狀

　　之一：概念有余，實用不足部分樓書鉚足了勁兒地去炒作概念，“化生活”、“帝王般享受”、“親水家園”等，整本樓書全部圍繞著一個概念，多幅精美照片，文字情調十足，但是購房人較關心的房型圖，規劃圖，本期推出樓盤數量、價格卻不見只字，讓人不得不感慨樓書策劃者的造夢之功，只可惜看過了，黃粱也無蹤影。

　　之二：避重就輕，模糊概念部分開發商夸大亮點，忽略瑕疵，這是樓書策劃者的功夫所在。消費者要留個心眼，花點時間，細察樓書和現實之間的距離。比如某“樓書”上明明寫著距離某地只需20時辰，但實際為驅車前往的時間，但樓書并未說明是步行還是乘車。再比如，樓書上描繪的是“綠草如茵”、“流水潺潺”，但小區實際可能還是雜亂無章的局面。樓書上的示意圖更是不管三七二十一，把距離小區數公里的軌道交通線路，憑空“拽”到家門口。

　　之三：拖沓繁雜，不得要領時下樓書都有越做越厚的風氣和精美華貴的氣派。動輒先來數十張彩色效果圖，描繪一下樓盤未來的生活圖景。雜七搭八的園藝圖片，八竿子也打不著的T臺S HOW全部上場，或言曰：華麗才是王道。“什么，購房子的人看不懂？要的就是看不懂，看懂了就沒人來購了”。一語泄露天機。

　　境外樓書一瞥

　　在日本，樓書由三部分組成，其中一部分是技術使用說明書。說明書很簡單，提供的都是人們購房后需要了解的、請人裝修時不明白的、居住起來會引起不便的信息。比如，哪面墻是承重墻，哪里有管線，哪里不宜鉆洞打眼，電線插座預留位置的高度會不會影響柜子的擺放等等。

　　在香港地區，特區政府于2000年4月17日頒布了《未建成住宅物業銷售說明條例草案》，規定售樓說明書內必須提供充足及準確的資料，包括：位置圖示、布局圖、樓面平面圖、樓面面積(包括實用面積和建筑面積，共用面積組成及分攤方法)、裝置、粉飾和示范物業等。樓書內附有各樓層平面圖包括地下車庫，各單元位置一目了然。各單元面寬、間距，層高都標有明確數字。樓書中每單元都給出建筑面積、實用面積和陽臺面積的詳細數據。此外樓書還包括一份報價單，除明確表明各單元建筑面積和實用面積外(包括冷氣機位)，甚至詳細列出了每單元冷氣機位所占面積，各單元分別給出明確報價，使消費者購房時有詳實數據可供參考。一本樓書在手，樓盤信息全部掌握。

　　樓書“變臉”防患未然

　　□馬永健(上海聯業律師事務所律師)

　　樓書是否對開發商具有法律約束力要區別看待。一般情況下，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，在沒有寫進合同或是在合同中明確說明樓書內容不是合同構成部分的情況下，樓書對開發商一般沒有約束力。特殊情況下，樓書也可視為要約，對開發商具有法律約束力。根據《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，在商品房的銷售廣告和宣傳資料中，開發商“就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

　　為防止樓盤“變臉”，購房者對開發商的售樓廣告要理性審視。頭先要看開發商是否是在其開發規劃范圍內作出允諾，其次還要看商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾是否具體確定，盡量讓開發商把售樓廣告等宣傳資料所明示的事項及所作出的允諾具體明確地寫進合同。

　　樓書如鏡

　　房展會上，購房者捧著一疊疊質地精美、色彩搶眼的樓書，滿載而歸。然而不少人到樓盤現場后，卻發現和樓書說的不盡相符。尤其是期房，撩開面紗后有的甚至和樓書標榜的大相徑庭。

　　樓書、模型和售樓小姐、先生的講解，構成如今期房銷售“三部曲”。樓書實際上是一種推銷樓盤的廣告。精彩的樓書，奪人眼球，瀏覽之下使人愉悅，從而產生購購的欲望。比之傳統樓書，電子樓書更是三維全景，影音互動，給人以強烈的視覺沖擊力。發展商和代理商深諳此道，往往不惜工本，精心制作。

　　樓書比樓盤可人，這似乎是一種規律。一紙樓書或一片光盤，恰似鏡子，折射出開發商的誠信度。

　　樓書的本質是樓盤信息的載體。因此，筆者認為，好的樓書，頭先是對樓盤情況的真實表述；其次才是創意，優美的文章、畫面、音樂和照片以及裝幀。

　　有人提出謹防樓書陷阱。相信隨著上海推廣誠信售樓，樓書中華而不實的描述，乃至亦真亦幻的渲染將愈來愈少。購房者切記，樓書表述得再，也只是廣告宣傳，較好還是通過實地調查，辨明真偽。簽訂合同時，還應將樓書上的有關內容用補充條款形式予以約定，使之具有法律效力。只有這樣，樓書所承諾的價值才能真正體現，才能防患于未然。

　　經典建筑與經典樓書

　　□戴承良(樓書收藏家，有戴承良樓書藏館)

　　法國作家雨果說：“人類有兩種史書，兩種記錄簿，兩種經典———一個是石頭的史書，一個是紙的史書。”樓書，嚴格地說在經典的樓盤基礎上精心創意設計的紙質資料，不正是“兩種史書，兩種記錄簿，兩種經典”的結合嗎？因此，我起意收藏樓書。

　　樓書，英文稱“C atalog”，它主要通過文字和畫面反映樓盤情況風貌，向消費者展示房地產產品。我理解的房地產應該有兩種形態：建筑與樓書。如果說一棟經典的建筑是發展商物化形態的作品，那么，一本經典的樓書則是發展商思想形態的作品。經典的建筑和經典的樓書一起營造家園和傳承文明。從這個意義上說房地產可以有兩種史書：經典的建筑和經典的樓書。經典的建筑讓思想得以凝固，成為合乎人性的物質空間。經典的樓書讓讓凝固的建筑得以展開，演化思想的精神空間。它能在意識形態的層面上對消費者提供實用的樓盤信息，進行文化的引導，影響人們的購購行為，并能使購房者對自己的物業在物質和精神的空間上有更多的領悟。

　　一本經典的樓書頭先在務實層面上為消費者提供建筑規劃、設計、配套等方面實用的信息。在此基礎上，讓思想融入樓書。時下一大批樓書內容空、思想淺，留下的只是樓市的喧囂。全國各地的樓書不乏豪華艷麗的版本，但因少有思想的浸潤而無法詮釋建筑的經典，自身也無法成為經典。建筑作為一種居住的載體，觸及了人類生存廣袤的空間和深沉的內核，無論是經典的建筑還是經典的樓書都需要有一種博大精深的思想把握。讓思想融入樓書，不是玩深沉，不必像教規那樣枯燥、冰冷。它必須感性、鮮活；樓書中生動的文字和悅目的圖像互為依存，互相轉換，成為思想的畫卷，締造建筑的詩意、品位、魅力、永恒，讓消費者輕松閱讀，讓消費者感受經典。

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