樓書就是樓盤的臉。看人先看臉，看樓盤一定先看樓書。只因?yàn)樗窍M(fèi)者較能直接了解到目標(biāo)樓盤情況的載體。

　　房展會(huì)上觀展市民排隊(duì)索要樓書已經(jīng)成了必修的“功課”，出得門來左“攬”右“抱”，盡是樓書海報(bào)資料。商家更是打起了“樓書”之戰(zhàn)，套句《大腕》的經(jīng)典臺(tái)詞：一定得選較好的銅版紙，雇法國(guó)設(shè)計(jì)師，忽悠就得忽悠成較高端次的樓書！燙金封面，較小也得16開本，什么草坪呀，假山呀，人工湖呀能給它畫的全給它畫上，樓上邊有花園(兒)，樓里邊有游泳池，樓子里再畫一英國(guó)管家，戴假發(fā)，特紳士的那種，甭管有事(兒)沒事，再拽兩句英文。我們做房地產(chǎn)樓書的口號(hào)(兒)就是：不求較好但求較有派頭！

　　雖是調(diào)侃，但也的確說出了時(shí)下樓書設(shè)計(jì)的一些怪現(xiàn)狀。

　　樓書怪現(xiàn)狀

　　之一：概念有余，實(shí)用不足部分樓書鉚足了勁兒地去炒作概念，“化生活”、“帝王般享受”、“親水家園”等，整本樓書全部圍繞著一個(gè)概念，多幅精美照片，文字情調(diào)十足，但是購(gòu)房人較關(guān)心的房型圖，規(guī)劃圖，本期推出樓盤數(shù)量、價(jià)格卻不見只字，讓人不得不感慨樓書策劃者的造夢(mèng)之功，只可惜看過了，黃粱也無蹤影。

　　之二：避重就輕，模糊概念部分開發(fā)商夸大亮點(diǎn)，忽略瑕疵，這是樓書策劃者的功夫所在。消費(fèi)者要留個(gè)心眼，花點(diǎn)時(shí)間，細(xì)察樓書和現(xiàn)實(shí)之間的距離。比如某“樓書”上明明寫著距離某地只需20時(shí)辰，但實(shí)際為驅(qū)車前往的時(shí)間，但樓書并未說明是步行還是乘車。再比如，樓書上描繪的是“綠草如茵”、“流水潺潺”，但小區(qū)實(shí)際可能還是雜亂無章的局面。樓書上的示意圖更是不管三七二十一，把距離小區(qū)數(shù)公里的軌道交通線路，憑空“拽”到家門口。

　　之三：拖沓繁雜，不得要領(lǐng)時(shí)下樓書都有越做越厚的風(fēng)氣和精美華貴的氣派。動(dòng)輒先來數(shù)十張彩色效果圖，描繪一下樓盤未來的生活圖景。雜七搭八的園藝圖片，八竿子也打不著的T臺(tái)S HOW全部上場(chǎng)，或言曰：華麗才是王道。“什么，購(gòu)房子的人看不懂？要的就是看不懂，看懂了就沒人來購(gòu)了”。一語(yǔ)泄露天機(jī)。

　　境外樓書一瞥

　　在日本，樓書由三部分組成，其中一部分是技術(shù)使用說明書。說明書很簡(jiǎn)單，提供的都是人們購(gòu)房后需要了解的、請(qǐng)人裝修時(shí)不明白的、居住起來會(huì)引起不便的信息。比如，哪面墻是承重墻，哪里有管線，哪里不宜鉆洞打眼，電線插座預(yù)留位置的高度會(huì)不會(huì)影響柜子的擺放等等。

　　在香港地區(qū)，特區(qū)政府于2000年4月17日頒布了《未建成住宅物業(yè)銷售說明條例草案》，規(guī)定售樓說明書內(nèi)必須提供充足及準(zhǔn)確的資料，包括：位置圖示、布局圖、樓面平面圖、樓面面積(包括實(shí)用面積和建筑面積，共用面積組成及分?jǐn)偡椒?、裝置、粉飾和示范物業(yè)等。樓書內(nèi)附有各樓層平面圖包括地下車庫(kù)，各單元位置一目了然。各單元面寬、間距，層高都標(biāo)有明確數(shù)字。樓書中每單元都給出建筑面積、實(shí)用面積和陽(yáng)臺(tái)面積的詳細(xì)數(shù)據(jù)。此外樓書還包括一份報(bào)價(jià)單，除明確表明各單元建筑面積和實(shí)用面積外(包括冷氣機(jī)位)，甚至詳細(xì)列出了每單元冷氣機(jī)位所占面積，各單元分別給出明確報(bào)價(jià)，使消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)有詳實(shí)數(shù)據(jù)可供參考。一本樓書在手，樓盤信息全部掌握。

　　樓書“變臉”防患未然

　　□馬永健(上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師)

　　樓書是否對(duì)開發(fā)商具有法律約束力要區(qū)別看待。一般情況下，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，在沒有寫進(jìn)合同或是在合同中明確說明樓書內(nèi)容不是合同構(gòu)成部分的情況下，樓書對(duì)開發(fā)商一般沒有約束力。特殊情況下，樓書也可視為要約，對(duì)開發(fā)商具有法律約束力。根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，在商品房的銷售廣告和宣傳資料中，開發(fā)商“就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房購(gòu)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房購(gòu)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　為防止樓盤“變臉”，購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的售樓廣告要理性審視。頭先要看開發(fā)商是否是在其開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)作出允諾，其次還要看商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾是否具體確定，盡量讓開發(fā)商把售樓廣告等宣傳資料所明示的事項(xiàng)及所作出的允諾具體明確地寫進(jìn)合同。

　　樓書如鏡

　　房展會(huì)上，購(gòu)房者捧著一疊疊質(zhì)地精美、色彩搶眼的樓書，滿載而歸。然而不少人到樓盤現(xiàn)場(chǎng)后，卻發(fā)現(xiàn)和樓書說的不盡相符。尤其是期房，撩開面紗后有的甚至和樓書標(biāo)榜的大相徑庭。

　　樓書、模型和售樓小姐、先生的講解，構(gòu)成如今期房銷售“三部曲”。樓書實(shí)際上是一種推銷樓盤的廣告。精彩的樓書，奪人眼球，瀏覽之下使人愉悅，從而產(chǎn)生購(gòu)購(gòu)的欲望。比之傳統(tǒng)樓書，電子樓書更是三維全景，影音互動(dòng)，給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力。發(fā)展商和代理商深諳此道，往往不惜工本，精心制作。

　　樓書比樓盤可人，這似乎是一種規(guī)律。一紙樓書或一片光盤，恰似鏡子，折射出開發(fā)商的誠(chéng)信度。

　　樓書的本質(zhì)是樓盤信息的載體。因此，筆者認(rèn)為，好的樓書，頭先是對(duì)樓盤情況的真實(shí)表述；其次才是創(chuàng)意，優(yōu)美的文章、畫面、音樂和照片以及裝幀。

　　有人提出謹(jǐn)防樓書陷阱。相信隨著上海推廣誠(chéng)信售樓，樓書中華而不實(shí)的描述，乃至亦真亦幻的渲染將愈來愈少。購(gòu)房者切記，樓書表述得再，也只是廣告宣傳，較好還是通過實(shí)地調(diào)查，辨明真?zhèn)巍：炗喓贤瑫r(shí)，還應(yīng)將樓書上的有關(guān)內(nèi)容用補(bǔ)充條款形式予以約定，使之具有法律效力。只有這樣，樓書所承諾的價(jià)值才能真正體現(xiàn)，才能防患于未然。

　　經(jīng)典建筑與經(jīng)典樓書

　　□戴承良(樓書收藏家，有戴承良樓書藏館)

　　法國(guó)作家雨果說：“人類有兩種史書，兩種記錄簿，兩種經(jīng)典———一個(gè)是石頭的史書，一個(gè)是紙的史書。”樓書，嚴(yán)格地說在經(jīng)典的樓盤基礎(chǔ)上精心創(chuàng)意設(shè)計(jì)的紙質(zhì)資料，不正是“兩種史書，兩種記錄簿，兩種經(jīng)典”的結(jié)合嗎？因此，我起意收藏樓書。

　　樓書，英文稱“C atalog”，它主要通過文字和畫面反映樓盤情況風(fēng)貌，向消費(fèi)者展示房地產(chǎn)產(chǎn)品。我理解的房地產(chǎn)應(yīng)該有兩種形態(tài)：建筑與樓書。如果說一棟經(jīng)典的建筑是發(fā)展商物化形態(tài)的作品，那么，一本經(jīng)典的樓書則是發(fā)展商思想形態(tài)的作品。經(jīng)典的建筑和經(jīng)典的樓書一起營(yíng)造家園和傳承文明。從這個(gè)意義上說房地產(chǎn)可以有兩種史書：經(jīng)典的建筑和經(jīng)典的樓書。經(jīng)典的建筑讓思想得以凝固，成為合乎人性的物質(zhì)空間。經(jīng)典的樓書讓讓凝固的建筑得以展開，演化思想的精神空間。它能在意識(shí)形態(tài)的層面上對(duì)消費(fèi)者提供實(shí)用的樓盤信息，進(jìn)行文化的引導(dǎo)，影響人們的購(gòu)購(gòu)行為，并能使購(gòu)房者對(duì)自己的物業(yè)在物質(zhì)和精神的空間上有更多的領(lǐng)悟。

　　一本經(jīng)典的樓書頭先在務(wù)實(shí)層面上為消費(fèi)者提供建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套等方面實(shí)用的信息。在此基礎(chǔ)上，讓思想融入樓書。時(shí)下一大批樓書內(nèi)容空、思想淺，留下的只是樓市的喧囂。全國(guó)各地的樓書不乏豪華艷麗的版本，但因少有思想的浸潤(rùn)而無法詮釋建筑的經(jīng)典，自身也無法成為經(jīng)典。建筑作為一種居住的載體，觸及了人類生存廣袤的空間和深沉的內(nèi)核，無論是經(jīng)典的建筑還是經(jīng)典的樓書都需要有一種博大精深的思想把握。讓思想融入樓書，不是玩深沉，不必像教規(guī)那樣枯燥、冰冷。它必須感性、鮮活；樓書中生動(dòng)的文字和悅目的圖像互為依存，互相轉(zhuǎn)換，成為思想的畫卷，締造建筑的詩(shī)意、品位、魅力、永恒，讓消費(fèi)者輕松閱讀，讓消費(fèi)者感受經(jīng)典。

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