“打地基的大坑還沒挖好，房子就已賣出大半?！毕鄬τ陬A售商品房開發商的“得意”而言，眾多花費大半生積蓄的購房者卻要承擔不少風險：房屋質量不合格怎么辦？交房時間一推再推怎么辦？基礎設施、公用設施條件和較初承諾不一樣了怎么辦……從昨天開始，新版《北京市商品房預售合同》和《北京市

商品房認購書》正式在全市推行使用，今后，再遇到這樣的問題，消費者可以依照合同的約定維護自己的權益了。

新合同專“治”老糾紛

因為商品房預售交易是期房性質的購賣，合同的簽訂要早于商品房的建成，所以，在合同的履行過程中會面臨很多不可知因素和很大的不確定性，容易引發各類糾紛。此外，還有一些開發商利用強勢地位，在預售合同中單方加入一些不公平、不合理的格式條款，進一步破壞了購賣雙方之間平等的交易關系。同時，在商品房的認購環節中，過去由于沒有合同示范文本，在開發商自制的商品房認購合同中，關于定金使用等問題的規定過于簡單、含混，也引發了不少歧義和糾紛，急需規范。

新版《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房認購書》示范文本，希望通過示范文本的推行使用，引導消費者和房地產開發商、銷售商依法簽約和履約，并期望在商品房認購和預售兩個重要環節中，矯正因交易信息不對稱、經濟力量不對等造成的利益失衡問題，減少交易糾紛，并便利糾紛的解決。

4種情況消費者可退房

針對以往購房者“購房容易退房難”的狀況，《北京市商品房預售合同》中規定了當購房消費者遇到4種情況時，可以選擇退房：一是商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的；二是商品房室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，購房者有權退房，而且，開發商不僅應在約定日期內退還消費者全部已付款，還要支付利息，并承擔檢測費用以及由此給消費者造成的損失；三是當商品房建筑面積、套內建筑面積誤差比完全值其中有一項超出3%時；四是經規劃主管部門同意變更了商品房的結構、戶型、朝向、采暖方式等，開發商應在10日內書面通知購房者，否則消費者有權退房。

市政公用設施須按約定時間完成

以往，在購房者向工商、消協等部門的投訴中，經常會聽到這樣的反映：原先開發商承諾的樓前綠地改成了停車場；承諾的學校不但沒建成，在學校的位置竟然又蓋出了一幢樓……在新出臺的《北京市商品房預售合同》中，增加了市政基礎設施和其他設施達到使用條件的提示。要求開發企業應承諾與該商品房正常使用直接相關的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件；公共綠地、道路、停車場，幼兒園、學校、會所、購物、體育設施等其他設施也應按約定的日期達到使用條件。同時要求開發商在合同中簽訂這些設施完成的時間和達到的標準。消費者與開發商還須事先約定，如果開發商沒有兌現承諾，雙方同意以何種方式進行處理。

交納稅費不得作為交房條件

以往很多開發商強行規定，購房者入住時必須先交公共維修基金、契稅、物業服務費、供暖費等稅費之后才可以“拿鑰匙”，這在購房者中存在較大爭執，甚至引起集體上訪。而今后，開發商“不得將購受人交納稅費作為交接該商品房的條件”。《北京市商品房預售合同》示范文本提示雙方在簽約時可就有關稅費的繳納是否委托進行約定。購房人不同意委托開發企業代交公共維修基金、契稅、物業服務費用、供暖費等稅費的，購房人須按有關規定自行依法繳納。當事雙方就交費的具體事宜應進行約定。

“一房許二主”雙倍返定金

《北京市商品房認購書》還對購房“定金”做出了明確約定：認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方；認購人未在約定期限內與出賣人協商商品房購賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書，出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方；對商品房購賣合同相關條款未達成一致意見的，在約定期限內認購書自動解除，雙方也可以協商解除認購書，出賣人應當在約定期限內將已收取的定金退還認購人；出賣人在認購人支付認購定金之日起至該認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，須向認購人雙倍返還定金。

三項“創新”條款

《北京市商品房預售合同》中還出現了3項針對節能、施工進度和前期物業的“創新”條款。

據介紹，隨著房屋建設的快速增長和房地產市場的競爭激烈，節能建筑造價高，采暖、空調、熱水供應、照明、電梯等在建筑中的能源消耗問題越來越嚴重。通過合同來對節能措施做出約定，可以提高人們的節能意識，同時對居民居住能源成本的節約大有益處。因此規定住宅商品房應符合《居民建筑節能設計標準》的要求，未達到標準的，開發商須補做節能措施，并承擔全部費用及賠償責任。

延誤交房是讓購房者較為頭疼的問題之一。為此新出臺的合同中特別對所售商品房的建設進度作出了具體規定，簽訂合同時要求開發商標明簽約時該商品房所在樓棟的建設工程進度狀況，為購房者提供一個明確的時間表。

另外，新合同對前期物業管理的有關內容也進行了規范。要求開發商須寫明所售商品房前期物業管理企業的名稱，該物業企業必須已取得物業管理資質，同時還需約定地上停車費、地下停車費的收費標準。

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