3·15到來前夕，中消協秘書長母建華對外公布稱，2007年全國消協組織受理的商品房投訴達到15023件，其中關于商品房質量不如意的投訴就有7916件，占據投訴量的50%以上。房地產仍為投訴數量比較多的行業。在北京，同樣由商品房引發的維權事件數量眾多，但隨著房地產行業逐漸成熟及相關法規的完善，業主維權均有政策可依，專家倡導購房者理性維權。

從近兩年尤其是去年以來的房產糾紛來看，大概集中在三個階段，或者說三個群體，分別是簽約、收房、已入住階段，這個時期也是政策頻繁和調整的時期，每個階段都有很多案例和政策，在《物權法》實施的大背景下，許多痼疾得以從政策層面清理，趨勢是把糾紛消滅在簽約的萌芽階段，并同時給出糾紛的解決方案。

政策頻出“整頓”市場秩序

去年以來，北京房地產市場進入政策治理高峰期。3月1日開始實施的《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》（以下簡稱《交付辦法》）中規定，教育、醫療衛生、社區管理服務等公共服務設施，應當在住宅總規模完成50％之前同步建設、同步交付使用。

同時，分戶驗收也提上日程并付諸實施，并在去年年底確定“先驗房、后交付”程序，“這是對以前霸王條款的清理，”永同昌地產營銷總監肖志剛說。而在今年年初，新版《商品房購賣合同》頒布，將上述政策進一步納入，力圖在簽約階段杜絕糾紛。物業服務方面，也陸續出臺了一系列強制性和行業性規范。

政府、購房者、開發商三方互動

“《交付辦法》我們已經下發到各項目了，按規定貫徹執行，”京西某開發商告訴記者，他們也在研究新政對于自己的影響，并以此重新界定和購房者的關系；鑒于糾紛產生的可能性，遠洋地產近日將質量管理部門獨立出來，并建立投訴回饋平臺。

購房者和業主也認識到新政的作用，如健翔園小區利用《物權法》成功收回鍋爐房產權，京城北部某項目準業主利用“先驗房、后交付”和開發商談判，維護了自己的權益。

市建委物業相關負責人多次表示，今年將加大市場打擊力度，促使房產交易、物業服務理性回歸。

收房階段

先驗房，后交付，有問題拒收

案例：京北某項目

前年至去年購房的人群將在今年上半年進入收房高峰期，他們將發現，去年到今年的一些新政將有助于收房時問題的解決，京北某項目準業主就在近日借此成功維護了自己的權益。

據該項目業主趙女士說，他們本應在去年10月收房，但部分業主去了之后發現難以達到收房標準，因此向開發商提出延期；到了今年1月初，開發商通知交房，并要求業主承擔延期期間的供暖費及物業費，業主們認為這不合理。根據去年11月生效的“先驗房、后交付”新政，延期交房的責任應由開發商承擔。在朝陽區建委協調之下、雙方協商之后，開發商為業主免去了上述費用。

可用“武器”1　《交付辦法》

《交付辦法》內容已在去年3月正式執行，業主可對照進行房屋驗收，并有權對開發商提出疑問，如有問題有權拒絕收房乃至索賠。這正是趙女士等業主祭出的件“武器”。

可用“武器”2　分戶驗收

北京市住宅工程今年要實現100％分戶驗收。這意味著所有今年收房的業主在拿到房屋質量保證書的同時，還將拿到一份“住宅工程質量分戶驗收記錄表”。這張“驗收表”由建設、施工、監理幾個單位簽字確認，并加蓋驗收專用章。收房時業主應索取和保留此表，作為以后出現糾紛尋找責任方的憑證。

可用“武器”3　先驗房、后交付

這個只是對收房次序做了調整，關鍵在于是否先驗房了就可以交付，對此業主和開發商存在分歧，業主認為驗房有問題就不能交付，開發商認為只要驗房了就可以交付，而朝陽區建委的調解令人稱道：驗房有問題當然不能交付，責任在開發商。

案例：京西某項目

今年1月5日，京西某項目的業主終于可以收房了，這時距離約定的交房日期已經過了1年多。在收房前團驗時，因為發現房屋質量和小區配套、環境等諸多問題，業主拒絕收房。在1個多月的維權過程中，業主與開發商進行了多次會面和交涉，目前供暖等一些問題已經得到了初步處理。3月6日，開發商再次向業主承諾了解決小區諸多問題的辦法和時限。

可用“武器”　建筑工程質量司法鑒定／建委建筑質量鑒定管理處等

本案例中，開發商答應由北京市建筑工程研究院建設工程質量司法鑒定對小區質量進行檢測，目前仍在繼續溝通中。建委的質量鑒定管理處也可受理類似投訴。

入住階段

物權界定依據《物權法》

案例：新天第

去年以來，涉及到共有部位產權及管理權的糾紛越來越多，如綠地\車庫\會所\物業管理用房等。朝陽新天第小區經測算后發現綠化率與原小區售樓廣告極不相符，經業主大會授權業委會代表全體業主向開發商提起訴訟。目前正在法庭調解中。

可用“武器” 　《物權法》

小區共有部位產權屬全體業主，去年多個已成立業主大會的小區，由業委會代表業主提起了多項訴訟或行政復議，如美麗園訴海淀區建委更改物業管理用房、九龍山莊收回幼兒園產權、健翔園收回鍋爐房產權等，無不是依據《物權法》，其中有兩點很重要，一是成立業主大會，二是共同決議。

案例：天鵝灣

去年5月入住的鄭女士對小區物業服務有諸多不滿，“其實都不是特別大的問題，”她說，因為是精 子，所以難免出現一些瑕疵，這些就需要物業不斷整改和提供相關服務。另外，像施工噪音、水電報修等，也不能令人滿意。

可用“武器”　物業服務一級規范

1月1日開始執行的《住宅物業服務等級規范（一級）（試行）》，對報修、停車、電梯、清潔等11個方面詳細列出了較低物業服務標準。其中，水、電、氣等急迫性報修20時辰內、其他報修按雙方約定時間到達現場。建立共用設施設備清冊檔案。電梯工夜間值班、主梯6時至24時不間斷運行并公布呼叫電話等。

市建委為此專設了熱線投訴電話，業主可隨時反映情況，他們負責監管和查實。

簽約階段

簽約前了解合同條款

北京市盛廷律師事務所律師張志同說，許多消費者不了解《商品房購賣合同示范文本》為何物，開發商單方提供的合同，消費者往往不作任何改動，審閱后簽上名字就達成協議。

所以他提醒，如果開發商提供的購房合同上聲明“此合同文本非格式文本”，購房人就有權對合同進行修改。如果開發商不同意購房人修改合同，購房人必須要求把“此合同文本非格式文本”的字樣刪掉。因為，由于合同是由賣方提供的，而且可以通過對照其他購房人的購房合同的方式，認定該合同是否為格式文本，這種情況下，一旦出現糾紛，則有利于購房人。

在簽合同前尤其應注意以下幾個方面：

頭先，房子宏觀規劃(主要是外部環境)要詳細約定。如戶型、綠化、相關配套設施、開發商對小區的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。還要約定房子面積，建筑面積、套內面積、使用面積及其測量方法要明晰，將開發商有關面積的宣傳材料擇要寫入合同。應將樓層分布圖、房屋戶型結構圖作為合同附件。

其次，交房時間和預期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標準、物業的服務項目、收費等，同時明確違約責任。注意開發商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。明確房產證辦理的具體時間以及無房產證、遲辦房產證的違約責任。

一般來說，遲交房或遲辦產權證，購賣雙方都會約定開發商賠付違約金或者退房兩種方式，但有些開發商不愿支付違約金，購房者如果退房經濟損失也很大。所以，為保障購房人的權利，建議簽約前應在合同中約定如果違約，應按照當時商品房的市場價計算差價，進行補償。

較后，要明確房子的保修期限和范圍。依據國家規定的質量問題判斷標準，確定是否出現質量問題，并對維修期限、條件做出約定。

■“維權”關鍵詞

1、“抱團”，從個體維權到集體維權，《物權法》給出了強有力的支持，準業主也能做出共同決定處分物業及其管理權。

2、證據，任何主張都需要證據支持，比如規劃許可證\廣告要約\錄音等。

3、協商，對抗是消極的方式，訴訟是高成本的解決方式，在有利證據的支持下，組織起來與對方協商，取得雙贏。

■ 記者手記：“用”好自己的權利

房產和社區研究人士舒可心和北野很早就說過，目前的法律法規政策是比較完善的，關鍵是購房者、業主們不知道怎么去維護自己的權益；房地產律師孟憲生也認為，權利是放在那里的，用好了就是自己的，他提出不應該說“維權”，而是提倡大家要用好自己的權利。

《物權法》實施后，可以感覺到，市場和業內發生了一些明顯的變化，包括政府部門工作人員、開發商、購房者、業主都在研究由此引發的一系列政策，并改變或調整自己的工作和“維權”方式。

在一個規范的市場環境中，房產糾紛無非就是合約問題，在自愿和公平的前提下，簽訂一個購房合同，然后大家都按合同辦事就行了。但是中國10多年來特殊的房地產市場造成了購房者的弱勢，以及他們較初對權利的忽視和后來維護權利手段的過激，讓房產“維權”似乎顯得悲壯而無奈。

我們始終倡導理性“維權”，因為像早些年堵路（現在也還有）、寫標語批判開發商、拒交物業費等非理性、激烈的方式往往不僅損害物業的價值，也收不到好的效果。而現在，作為一名普通的購房者或業主，要用好自己的權利，就要先了解政策才行，或者，去咨詢專業人士。

目前還有一個問題在于，當所有理性的方式和救濟的渠道都用盡，受損的權利依然得不到補償，大家該怎么辦？這就涉及到政府部門監管和執法的問題，希望在今年，可以看到這方面的突破性進展。（張曉玲 李宛霖）