城市建設翻天覆地，二手房購賣市場異常活躍，由于信息獲取渠道的局限，大多數購房人通過中介公司尋找房源，名目繁多的房產中介機構爭先恐后地爭奪二手房市場的蛋糕，可是由于相關行為規范的缺失、中介公司的良莠不齊，導致二手房中介糾紛經常發生，而且呈現增長趨勢。

　案例一 購房遭騙 法院判房產中介連帶賠償

張先生通過房產中介公司的介紹和代理，與魏先生就其坐落在北京市海淀區永泰園某地下室的使用權簽訂了《房屋使用權轉讓協議書》。合同約定，房屋使用權轉讓費為22萬元，房產中介公司收取購賣服務傭金6600元，并負責陪同雙方到房管所辦理過戶手續，且全程見證雙方的交易過程。合同簽訂后，張先生按約定支付了轉讓費及購賣服務傭金，但房產中介公司與魏先生卻遲遲不予辦理過戶手續，后經了解，該地下室魏先生根本沒有所有權，因此也就辦不了過戶手續。張先生認為魏先生與房產中介公司是一種嚴重的欺詐行為，訴至法院要求撤銷轉讓協議，魏先生與房產中介公司連帶返還其已給付的購房款和購賣服務傭金。

　法官講法

根據《中華人民共和國合同法》第五十四條規定：因重大誤解訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相應的房屋使用權證書，還以辦理房屋使用權過戶作為合同基本條款，致使張先生在違背真實意思的情況下，簽訂了合同并給付了購房款，魏先生的行為，構成了合同欺詐。房產中介公司作為專業的中介機構，應當知道魏先生不具有房屋所有權，亦應當告知張先生該房屋無法完成過戶的交易風險。房產中介公司對前述兩項基本義務應為而不為，存在重大過錯，故應當連帶承擔返還購房款的責任，同時亦應返還傭金。

　案例二 看房后通過第三人完成交易原房產中介索要違約金被駁

小董與中介公司簽訂看房確認書，約定：中介公司將坐落于昌平區某房屋推薦給小董，小董簽訂確認書后，中介公司帶小董到房屋實地查看并進行相關居間介紹；小董確認在此次看房前，無其他經紀機構向小董推薦和查看該房屋；如果小董與出賣人私下完成交易，或接受了其他房產經紀公司提供的房屋信息后又通過第三人進行交易的，小董仍應按本協議的約定向中介公司支付傭金，并支付5萬元違約金。后來小董簽完確認書并看房后，因為通過另一經紀公司以較低的價格購購了此房屋，原中介公司以小董違約為由將其告上法庭。

　法官講法

中介公司提供的格式合同約定，只要客戶經其介紹看房后，不管通過其他任何途徑，只要客戶與房主完成交易，就必須向其支付中介費或更高數額的違約金，這在客觀上將其居間行為與是否通過居間服務促成合同的成立、交易的完成相剝離，造成中介和看房人之間權利義務的失衡，屬于霸王條款，有違誠實信用原則。法院審理認為，從形式上說，中介公司提供的確認書應僅是對客戶看房的記錄，不能因客戶進行了一次看房行為，就剝奪了針對該房屋選擇其他服務機構為其提供服務的權利，小董有權通過其他中介機構以更低的成交價和中介費完成交易。小董通過其他經紀公司與房屋出賣人達成交易，并不必然是接受中介公司所提供的房屋信息所完成，故中介公司要求小董給付傭金并支付違約金的訴訟請求依據不足，法院判決駁回中介公司的訴訟請求。

案例三 購賣協議簽訂后房貸沒辦成中介應退還部分費用

何女士欲購購房屋一套，與中介公司簽訂了《房屋購購居間委托協議》。合同約定中介公司居間服務存在瑕疵，致使何女士未能取得房屋產權的，中介公司收取的居間服務報酬應予以退還。同日，何女士與房屋出賣人張某在中介公司簽訂了《北京市存量房屋購賣合同》。合同簽訂之前中介公司告知何女士，張某未將房屋抵押解除。次日，何女士與中介公司簽署《服務確認書》及《過戶/貸款服務確認書》，何女士向中介公司交納傭金及咨詢代書費1.25萬元、貸款服務費3500元、過戶服務費3000元，共計1.9萬元。后由于該房屋按揭貸款沒有還完，無法辦理過戶和貸款，何女士以中介公司居間服務存在瑕疵為由，訴至法院，要求中介公司返還服務費1.9萬元。中介公司辯稱：我公司已促成何女士與房屋出賣人簽訂合同，完成了居間合同義務，何女士應支付居間報酬。關于過戶服務費和貸款服務費，中介公司認為未辦理過戶及貸款不是中介原因造成的，不同意返還服務費。

法官講法

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。根據《中華人民共和國合同法》第四百二十六條規定：居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。本案中何女士稱中介公司居間服務存在瑕疵，就必須舉證證明中介未完全履行居間義務從而損害其利益的證據，因其未提供相關證據，法院沒有認定中介服務存在瑕疵。需要強調的是何女士與中介公司就居間服務費進行了細化，包括居間服務報酬、過戶服務費及貸款服務費三項費用。因為中介公司為何女士及房屋出賣人張某提供了訂立合同的媒介服務，促成何女士與張某訂立《北京市存量房屋購賣合同》，何女士作為委托方應向中介公司支付居間服務報酬。關于過戶服務費及貸款服務費，中介公司已實際收取，因《北京市存量房屋購賣合同》不能繼續履行，中介公司并未向何女士提供過戶及貸款的服務，該費用為不當利益，中介公司應予退還。

　中介行業急需規范化管理與整頓

房產中介機構在房地產市場發展進程中起到了積極作用，但就目前房地產中介市場來看，一些中介機構的一系列違規行為擾亂了市場秩序，給消費者增加了不必要的麻煩，也給房產交易工作帶來了負面的影響，究其原因有如下幾點：

1、市場準入門檻低。根據《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》，設立房地產中介服務機構需具備幾個基本條件：有自己的名稱、組織機構；有固定的服務場所；有規定數量的財產和經費；另外從事房地產經紀業務的須有規定數量的房地產經紀人。除此之外，房地產中介服務機構還須在領取營業執照后的一個月內到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。但按照《城市房地產管理法》第五十七條規定，設立房地產中介服務機構，只需向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后即可開業。房產中介低風險、低成本、高收入，市場準入門檻低造成了房產中介服務機構管理滯后，操作不規范，競爭能力不足，信譽程度低下等問題。

2、行為規范制度不統一。當前規范房產中介機構的相關法律規定滯后于房產中介業的發展速度，在居間服務中出現的新問題缺乏解決依據。據悉，北京有上千家中介公司，每個中介公司都有自己的格式合同，雖然內容不盡一致，但大多數是擴大消費者義務、規避自身責任，消費者在訂立合同時缺乏自主選擇權和監督權。由于中介公司訂立的合同沒有統一的合同樣本，中介居間服務沒有標準的規范流程，導致在委托協議、看方確認書中經常會看到極不合理的霸王條款，造成合同雙方權利的失衡。

　3、相關部門監管不到位。現階段對于中介機構的監管主要是區縣建委（房管局）負責，可是區縣建委（房管局）的監管主要停留在登記備案和被動接受投訴上，缺乏管理主動性和監管合力。目前中介市場上存在大量不具備從業資格的中介機構，媒體也曝光了諸多中介“潛規則”，針對復雜、混亂的中介市場，監管不到位的缺陷已經凸顯。

4、缺乏行業自律。為了在競爭激烈的中介市場分得一塊蛋糕，中介機構不斷標新立異，使出渾身解數吸引顧客。意向金、低價房、各種承諾使消費者云里霧里，顧客往往是多花了錢后才明白其中玄機。中介市場的混亂除了外部環境因素外，自身缺乏自律，行業協會監督缺失也有很大關系。

針對目前的房地產中介現狀，法官認為完善立法，提高中介機構入行門檻，拓寬消費者維權渠道，加強執行力刻不容緩。另外房地產中介行業協會要擔負職責，積極制訂行業規范，發揮行業組織作用，制定行業自律公約，加大自律的力度。

　法官維權提醒：

1、選準，選擇正規中介公司。為避免糾紛，購賣雙方在交易時應當選擇正規的中介機構，消費者在中介公司提供服務前可以查看中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，必要時可以向工商部門、房產管理部門進行查驗。建議購賣雙方選擇那些經營規模較大的知名經紀公司，此類中介機構有較為規范的合同文本和嚴格的操作流程，能較好地保證委托人的利益。

2、適時，不要過早與房產中介公司簽訂居間合同。購房人較好在實際看房后并與賣方和居間方將相關事宜溝通好，確定要購時再簽訂居間合同。有的中介機構會要求購房人在看房前簽訂看房確認書，實際上是以該種形式提前訂立了居間合同，直接限制了購房人通過其他中介機構購購該套房屋的權利。

3、審慎，認真審查中介公司提供的合同文本。大部分居間合同都是制式文本，包含很多專業性條款，對中介公司提供的格式合同要認真審查，仔細閱讀全部條款，并要求居間方對相關條款進行解釋，避免中介利用格式條款與委托人簽訂不對等合同。如有異議之處應及時提出，并要求改正；對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，應一并寫入合同中，以此約束對方，杜絕“口頭承諾”。

4、勤查，主動了解房屋狀況。有的中介公司履行審查義務流于形式，為減少糾紛，確保房屋購賣順利，購房人應主動了解房屋產權狀況。購房人可查看房產證，詢問物業公司、保安公司及鄰居，必要時可到房屋登記部門查詢不動產登記簿的登記情況，確保所購房屋無他項物權、無承租人、無其他共有人，從而防止中介公司向客戶介紹房屋權屬狀況、小區設施等信息時提供虛假信息。購賣協議簽訂后，盡快過戶。

5、忌貪，拒絕中介公司的不當推薦。有些中介公司為追求居間費，極力推薦購房人購購保障性住房、小產權房等限制或禁止交易的房屋，有的為迎合購方避稅心理

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