某種層面來(lái)講，中國(guó)樓市是典型的政策市，很多時(shí)候，市場(chǎng)和政策并無(wú)軒輊，但救市政策遠(yuǎn)比抑制政策見效快。2008年10月樓市低迷之際，從信貸、稅收優(yōu)惠到國(guó)務(wù)院的131號(hào)文等一系列刺激政策，使得2009年上半年中國(guó)樓市快速反彈，發(fā)展到下半年的地王頻出、豪宅熱銷、投機(jī)成風(fēng)，再到癲狂。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年12月，房?jī)r(jià)已漲至15年以來(lái)較高點(diǎn)。

看變化

密集出臺(tái)的政策讓樓市充滿猜想，媒體也不乏各種解讀?？偟膩?lái)說(shuō)，是經(jīng)歷了2009年四季度的政策盤整和2010年一季度新政的撥云見日。隨政策脈動(dòng)，短期內(nèi)的市場(chǎng)變化也是分為兩個(gè)階段。總的來(lái)說(shuō)，是短期政策效應(yīng)是呈現(xiàn)"量變"特征，下面以北京市場(chǎng)為例。

政策預(yù)期下的恐慌性購(gòu)房

2009年四季度各月北京市期房、現(xiàn)房的簽約套數(shù)分別為20066套、24932套、30516套，成交量猛增，2009年11、12月的環(huán)比增幅分別為24.25%、22.40%，12月甚至達(dá)到了2009年1月份的近3倍；而成交均價(jià)分別為15800元/平方米、17024元/平方米、17463元/平方米，也是步步攀高。二手房情況類似。

這主要是由于在開發(fā)商和媒體的輿論造勢(shì)下，政策調(diào)控的預(yù)期更加強(qiáng)烈，加上通脹預(yù)期的鼓噪，購(gòu)房者搶搭"末班車"；而一年下來(lái)去存量化速度遠(yuǎn)快過(guò)預(yù)期，供需缺口持續(xù)拉大，融資渠道順暢的開發(fā)商缺乏降價(jià)求售的動(dòng)力。從而再現(xiàn)"量?jī)r(jià)齊升"的熟悉局面。

政策乍現(xiàn)后的供需方觀望

2010年1月（截至1月27日）北京市期房、現(xiàn)房共實(shí)現(xiàn)簽約13144套，政策作用明顯，一部分是被信貸、稅收政策影響的投資投機(jī)需求，擠掉了一部分"泡沫"，但更大的一部分其實(shí)是"迷信"了新政會(huì)使房?jī)r(jià)下調(diào)的美好預(yù)期，而陷入持幣觀望。但成交均價(jià)依舊處于上升通道，2010年1月（截至1月27日）成交均價(jià)為18323元/平方米，比2009年12月再上調(diào)近1000元/平方米。二手房更為明顯。

進(jìn)入"價(jià)漲量跌"狀態(tài)，除了購(gòu)房者持幣觀望外，更重要的原因是開發(fā)商持價(jià)觀望，購(gòu)賣雙方陷入對(duì)峙。開發(fā)商資金充裕、控制供給方面的優(yōu)勢(shì)仍在，故短期僵持下，開發(fā)商尚居上風(fēng)。

2010年2月，恰逢春節(jié)和地方政策相繼正式出臺(tái)，樓市成交量繼續(xù)走低已是幾無(wú)懸念，但預(yù)計(jì)多數(shù)城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)向上。

擇時(shí)機(jī)

新政中用"遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)"，而非以往"穩(wěn)定房?jī)r(jià)"，措辭更加嚴(yán)厲。筆者認(rèn)為，綜合政策和供求來(lái)看，政策有一個(gè)消化期，新增住房也有一個(gè)建設(shè)周期，開發(fā)企業(yè)在資金充裕、不乏土地的情況下，將在上半年繼續(xù)主導(dǎo)房?jī)r(jià)處于上升通道，但漲幅會(huì)明顯收窄。下半年有望止?jié)q維穩(wěn)，并伴隨小幅回落。

市區(qū)購(gòu)房抓住"金三銀四"

2010年樓市是否平穩(wěn)，將一定程度上取決于傳統(tǒng)"金三銀四"的實(shí)際表現(xiàn)，因?yàn)樯习肽陼?huì)是一個(gè)觀察期，如果春節(jié)后的2～3個(gè)月里市場(chǎng)出現(xiàn)政府預(yù)期的調(diào)整，則不會(huì)再出臺(tái)明顯打壓政策，2010年樓市無(wú)論從政策層面，還是市場(chǎng)層面，都將較為平淡。

對(duì)市區(qū)房源有需求的人，可選擇在3、4月份入市。這是傳統(tǒng)的供應(yīng)旺季；其次，在政策作用下，房?jī)r(jià)有下調(diào)可能，開發(fā)商會(huì)針對(duì)那些預(yù)算充足、價(jià)格敏感度較低的購(gòu)房者，推出一些優(yōu)質(zhì)房源，通過(guò)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，維持房?jī)r(jià)高位；再次，市區(qū)優(yōu)質(zhì)房源的稀缺性，即使在市場(chǎng)出現(xiàn)盤整下調(diào)時(shí)，抗跌能力也較強(qiáng)，尤其是項(xiàng)目頭次開盤之際，往往是更適合抄底。

關(guān)注遠(yuǎn)郊房源的人則要慎重入市，遠(yuǎn)郊房源除抗跌能力弱之外，更喜歡在市場(chǎng)好的情況下，魚目混珠，隨行就市，盲目漲價(jià)，市場(chǎng)一旦調(diào)整，資產(chǎn)縮水程度將更為明顯。

中產(chǎn)置業(yè)要趁早

研讀"國(guó)四條"中的保障性住房相關(guān)政策后，筆者認(rèn)為，2010年保障性住房將會(huì)"動(dòng)真格"，而這種效應(yīng)將在2010年下半年開始顯現(xiàn)，以北京為例。

2010年1月25日，北京政協(xié)會(huì)議上，指出"確保保障性住房用地占全市住宅供地面積的50%以上，確保占全市住宅新開工建設(shè)套數(shù)的50%以上"；"配建保障房的比例由原先的15%上調(diào)至30%"；"創(chuàng)新政策性住房建設(shè)機(jī)制，發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的積極性，廣泛吸引社會(huì)資金參與"；"推動(dòng)保障住房由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變"等。

這表明2010年政府將在供應(yīng)量、配件比例、融資方式創(chuàng)新及配租/配售體系上進(jìn)一步明確，同時(shí)頭次明確了公租房向京外特殊人群開放。雖然這意味著解決了很大一批中低收入者的住房問(wèn)題，減少了商品房市場(chǎng)的部分需求，但供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化也會(huì)引起新問(wèn)題。

2010年土地將有一半用來(lái)建設(shè)利潤(rùn)相對(duì)小很多的保障性住房，從1月成交的土地來(lái)看，樓面價(jià)居高，并再現(xiàn)新地王。從開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)化的角度來(lái)看，必須通過(guò)將商品住宅"泛豪宅化"才可以與保障性住房的需求群體相區(qū)分，并通過(guò)高端樓市以攤"厚"利潤(rùn)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的兩極分化。筆者認(rèn)為，中產(chǎn)，或者說(shuō)中等收入人群，購(gòu)房需趁早。否則，將有可能陷入高不成，低不就的尷尬境地。

鏈接

盤整：政策微調(diào)和"國(guó)四條"醞釀

2009年10月，銀監(jiān)會(huì)再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格二套房貸政策，國(guó)土部多次表示嚴(yán)查閑置土地，大多是對(duì)已有政策的重申，但已包含調(diào)控信號(hào)。

2009年11月，國(guó)土部對(duì)宗地（地籍的較小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊）出讓規(guī)模做了重新規(guī)定，大中小城市分別不得超過(guò)20、14、7公頃；而溫總理頭次表態(tài)"抑制投機(jī)性購(gòu)房需求"，高層的聲音帶來(lái)了12月政策的密集出臺(tái)。

2009年12月7日，經(jīng)濟(jì)會(huì)議表示"支持合理的自住需求，同時(shí)增加普通商品住宅供應(yīng)"；9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出"堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需，特別是增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用"；14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)的"國(guó)四條"。隨后各部委積極響應(yīng)，出臺(tái)相關(guān)細(xì)則：18日，五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將拿地頭付比例提高至50%；22日，財(cái)政部、國(guó)稅總局下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。

"國(guó)四條"是從供應(yīng)、需求、市場(chǎng)秩序三方面進(jìn)行"有保有壓"的調(diào)控：保普通住房的供應(yīng)和剛性自住需求，壓非普通住宅供應(yīng)和投資投機(jī)需求。并進(jìn)一步強(qiáng)化了保障性住房供給的力度和決心。

撥云見日："國(guó)四條"的細(xì)化和落實(shí)

2010年1月10日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)十一條），是對(duì)"國(guó)四條"進(jìn)行的更加系統(tǒng)、全面的部署；12日，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，收縮貨幣流動(dòng)性；14日，國(guó)土部下發(fā)《關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，被稱為"新70/90"政策。

而政策效果多是取決于地方政策的出臺(tái)和落實(shí)，2010年1月下旬開始，各市兩會(huì)紛紛召開，落實(shí)精神，如江蘇省《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》、南京市《關(guān)于支持自住型和改善型住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》、《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》、《上海市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施的實(shí)施意見》等。(作者：柳明珠)